상가 건물 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해 배상 책임은?[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

임대인은 기존 임차인이 신규 임차인에게 권리금 받는 것을 방해하면 안 돼

[법으로 읽는 부동산]

상가 건물은 주택과 달리 권리금을 지불해야 임대차 계약을 체결할 수 있는 경우가 있다. 모든 상가 건물에 권리금이 존재하는 것은 아니지만 소위 위치가 좋거나 유명세를 타게 돼 장사가 잘되는 점포는 대부분 권리금이 형성돼 있다.

권리금에 관한 법률 관계는 과거에는 상 관행과 판례에 따라 규율되지만 2015년께 상가 건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)에 권리금 관련 규정들이 신설되면서 이제는 법령과 판례에 따라 규율되고 있다.

상가임대차법 제10조의3에 따르면 권리금은 임대차 목적물인 상가 건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업 시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인·임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

권리금 계약은 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미한다.

그리고 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절’하는 등으로 임차인이 신규 임차인과의 권리금 계약에 따라 권리금을 지급 받는 것을 방해해서는 안 된다고 했다.

그러면서 제3항에서 임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상하되 손해 배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다. 또한 같은 조 제4항에 따르면 임대인에게 손해 배상을 청구할 권리는 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸하는 것으로 규정돼 있다.

최근 대법원은 “상가임대차법이 보호하고자 하는 ‘권리금의 회수 기회’란 임대차 종료 당시를 기준으로 해 임차인이 임대차 목적물인 상가 건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규 임차인에게서 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수 기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해 배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정돼 있는 점, 임대인에게 손해 배상을 청구할 권리의 소멸 시효 기산일 또한 임대차가 종료된 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호 법익, 내용이나 체계를 종합하면 임대인의 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해 배상 책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상 범위 및 소멸 시효를 특별히 규정한 법정 책임이고 그 손해 배상 채무는 임대차가 종료된 날에 이행기가 도래해 그다음 날부터 지체 책임이 발생하는 것으로 봐야 하므로 그 손해 배상금의 지연 손해금은 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 계약에서 정해진 분할 지급 약정일별로 각 순차 기산해 발생하는 것이 아니라 임대인과 기존 임차인 사이의 임대차가 종료된 날의 다음 날부터 기산된다”고 판시했다.

즉, 임대인이 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해 기존 임차인에게 부담하게 되는 손해 배상 책임은 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 계약에 근거한 것이 아니고 기존 임차인과 임대인 사이의 임대차 계약에 근거한 것도 아니며 상가임대차법에 근거하는 것이라는 점을 분명히 한 것이다.

한편 특정 상가 건물의 권리금 액수를 산정하기 위해서는 감정 평가 절차를 거쳐야 하는데, 상가임대차법 제10조의7에 ‘국토교통부장관은 권리금에 대한 감정 평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다’고 규정하고 있고 이에 따라 2015년께 권리금 감정 평가의 원칙과 방법 등을 신설하는 내용으로 국토교통부 고시인 감정 평가 실무 기준이 일부 개정되기도 했다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사