재개발 분담금 없는 조합원도 취득세 낸다

재개발 지역 /사진=이명근 기자 qwe123@

정부가 지난달 재개발사업 취득세 과세체계를 전면 개편하면서 재개발주택에 대한 취득세 부담에 상당한 변화가 생긴 것으로 확인됐다.

종전에는 조합원이 재개발주택에 입주하게 되면 분담금만큼만 취득세를 부담했는데, 앞으로는 재건축주택과 동일하게 총 공사비에서 본인이 받는 면적만큼 취득세를 부담하게 된다. 

재개발로 허물기 전 주택의 가치가 높아서 분담금이 적거나 없는 조합원의 경우 종전에는 낼 필요가 없던 취득세를 내게 되는 것이다.

13일 행정안전부에 따르면 정부는 이같은 내용의 지방세법 시행령과 지방세특례제한법 시행령 개정안을 지난달 14일 공포·시행했다.

재개발이 완료되고 새롭게 완공된 주택을 취득하면 다른 사람이 권리를 가진 주택을 승계취득하는 것이 아닌 완전히 새로운 주택을 원시취득한다고 해서 2.8%의 취득세를 부담한다.

조합원 입장에선 종전 집을 다시 지어 들어가는 것이지만 새로운 집을 취득한다는 이유로 취득세를 내는 것이다.

이 때 취득세 과세표준은 분양가액에서 권리가액을 뺀 분담금을 과세표준으로 해 왔다. 그러나 이번 개정안 적용 이후에는 분담금이 아닌 건축공사비만큼의 취득세를 내야 한다.

재개발주택은 건물을 허물기 전 주택의 가치에 따라 권리가액이 달라진다.

허물기 전 주택의 가치가 높았다면 더 낼 돈, 즉 분담금이 적어지고 허물기 전 주택의 가치가 낮으면 분담금이 커진다. 종전주택 가치는 감정평가를 받아 정한다.

따라서 종전주택의 가치가 높았던 조합원의 경우 새로운 취득세 계산법에 따라 취득세 부담이 상대적으로 커지게 된다.

김성범 세무사(세무법인 메가넷)는 "기본적으로 신축건물에 대한 취득세 과세표준은 총 공사비여야 하는 것이 맞지만, 재개발사업의 경우 다른 정비사업보다 진행이 늦고 조합원간 과표산정이 어렵다보니 분담금을 취득세 과세표준으로 적용해 왔다"며 "분담금이 적은 경우에는 취득세 부담이 종전보다 커지는 부분이기 때문에 재개발지역 투자자는 세금변화에 대한 꼼꼼한 확인이 필요하겠다"고 주의를 당부했다.

개정안은 '2023년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가'를 받은 재개발 정비사업부터 적용된다. 2022년 12월 31일 이전에 관리처분계획 인가를 받은 사업은 종전과 같이 분담금을 기준으로 취득세를 낸다.

서울의 경우 아직 관리처분계획 인가 이전단계의 재개발 지역이 적지 않다. 또 재개발규제 완화에 따라 새롭게 진행되는 재개발사업도 늘고 있다.

현재 용산구 한남 2,3재정비촉진구역, 강북구 미아3재정비촉진구역, 노원구 상계1,2재정비촉진구역, 동대문구 이문4재정비구역, 제기6구역, 청량리7구역, 동작구 노량진1,5,7재정비촉진구역, 서대문구 북아현2,3재정비촉진구역 등 20여개 지역이 아직 관리처분계획 인가 이전인 사업시행인가 단계에 있다.

이상원 (lsw@bizwatch.co.kr)

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