신반포4차도 49층 추진…높아지는 한강변 스카이라인

강남권 재건축 층수 상향
서울 아파트 '35층 룰' 없애자
반포 주요단지 "49층 이상으로"
층수 올릴수록 분담금 줄지만
전문가 "공사비·기간 늘 수도"

서초구 신반포4차 재건축조합이 기존 35층으로 명시된 정비계획안을 49층으로 변경을 검토하는 등 서울 주요 노후 단지가 49층 이상 초고층 재건축을 잇따라 추진하고 있다. 서초구 잠원동 신반포4차 전경. /김범준 기자

서울 강남권 대표 재건축 지역인 서초구 반포 일대 스카이라인이 더 높아질 전망이다. 올초 한강변 층수 제한(35층 룰) 완화에 맞춰 재건축 추진 단지가 일제히 층수 상향에 나서고 있어서다. 서울시의 신속통합기획을 철회한 신반포4차(1212가구)도 최근 49층 재건축 추진에 나섰다. 업계에서는 조망권이 확보되는 초고층 재건축 기대가 커지고 있다. 하지만 일각에서는 “향후 재건축 과정에서 공사비 증가와 공기(공사기간) 연장 문제가 불거질 수 있다”는 우려의 목소리도 나온다.

 ○신반포4차도 49층…마천루 경쟁

12일 정비업계에 따르면 서초구 신반포4차 아파트 재건축정비사업 조합은 서울시의 지구단위계획 전환 전에 기존 35층으로 명시된 정비계획안을 49층으로 변경하는 안을 검토 중이다. 올초 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획’을 통해 한강변 재건축 층수 제한을 기존 35층에서 완화하기로 한 데 따른 조치다.

당초 신반포4차 조합은 35층 재건축을 추진했다. 하지만 인근 단지들이 일제히 층수 상향에 나서면서 조합 내 계획 변경 목소리가 커졌다. 조합 관계자는 “층수를 높이면 재건축에 따른 임대 가구 편성이나 건폐율 등에서 이득을 볼 수 있다”며 “고층 재건축 추진을 통한 이익은 결국 조합원의 분담금 축소로 이어질 것”이라고 말했다.

반포 지역에서는 최근 신속통합기획을 통해 50층 재건축안을 확정한 신반포2차를 비롯해 공공재건축 방식의 신반포7차, 이주가 진행된 반포주공1단지 1·2·4주구 등이 49층 재건축을 추진 중이다. 여기에 더해 신반포4차까지 층수 상향에 나서면서 반포권 한강변 주요 재건축 단지는 모두 49층 이상으로 추진된다.

잠원동의 한 공인중개 관계자는 “재건축 추진 단지가 층수 상향에 나서면서 기존 35층인 아크로리버파크, 래미안원베일리, 메이플자이 등이 작아 보이게 될 것”이라며 “분양 물량 증가로 분담금이 낮아진다는 소식에 주민 상당수가 긍정적인 반응”이라고 말했다.

 ○분담금 하락 기대…공사비는 걱정

층수 제한 완화로 서울 곳곳에서 초고층 재건축이 한창이다. 영등포구 여의도의 경우 65층 재건축안을 확정한 시범아파트를 비롯해 진주, 대교, 한양, 삼부 모두 50층 이상으로 재건축을 준비 중이다. 강남구 대치동의 미도아파트가 50층 재건축을 추진 중이고, 용산구 이촌동에서는 한강맨션이 최고 68층 재건축안을 검토 중이다.

재건축 조합이 초고층 재건축을 선호하는 건 높아진 분담금 때문이다. 반포의 한 재건축 조합장은 “결국 일반분양을 얼마나 늘려 조합원 분담금을 낮추느냐가 관건”이라며 “층수를 높이고 주택형 조정을 통해 일반분양 가구 수를 늘리면 향후 매매 시장에서 가치가 더 오를 수 있다”고 말했다.

그러나 업계에서는 초고층 재건축의 부작용도 염두에 둬야 한다는 지적이 제기되고 있다. 공사비 인상으로 어려움을 겪고 있는 건설업계는 벌써 초고층 재건축 과정에서 생길 수 있는 공사비 상승 갈등을 걱정하고 있다. 초고층 재건축은 공사비 인상 폭이 훨씬 크기 때문이다. 한 대형 건설사 관계자는 “초고층 재건축 예상 분담금은 모두 공사비를 3.3㎡당 700만원으로 가정한 경우”라며 “지금 초고층 재건축을 추진하는 단지는 3.3㎡당 공사비가 1200만원 이상으로 오를 가능성이 크다”고 했다. 향후 공사비 계산을 다시 했을 때 주민들의 반발이 커질 수 있다는 얘기다.

공기 역시 변수다. 50층 이상 고층 재건축은 35층 이하 재건축보다 공사 기간이 기존의 최대 두 배에 달할 수 있다는 게 업계 추정이다. 한 설계업체 관계자는 “공기를 예상할 때 지상 10층을 더 올릴 때마다 10개월 이상이 추가된다고 생각하면 된다”며 “60층 이상 초고층 재건축은 자재와 공법이 달라지기 때문에 그보다 더 늘어난다”고 설명했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com

▶ 해외투자 '한경 글로벌마켓'과 함께하세요
▶ 한국경제신문과 WSJ, 모바일한경으로 보세요