급매물보다 저렴한 아파트만 낙찰… 경매시장은 아직 겨울

서울 아파트 경매 낙찰률 하락세
3월 127건 경매, 낙찰은 42건뿐
낙찰률 두달 연속 떨어져 ‘최저’
"감정가 절반돼야 겨우 응찰 고민
경매시장 관망세 짙어지는 분위기"

올해 들어 서울 아파트 경매 낙찰률(경매물건 중 낙찰된 물건의 비율)이 내리막길을 걷고 있다. 경매 수요자들이 급매보다 더 낮은 가격의 경매 물건을 찾기 때문이다. 매매시장에서 매수자들이 시세보다 수억원 떨어진 급매물을 찾으면서 급매물보다 싼 경매물건이 아니고서는 관심을 갖지 않는 분위기다.

■3월 낙찰률 33.1%… 올해 하락세

12일 업계 및 지지옥션에 따르면 지난달 서울 소재 법원에서 이뤄진 아파트 경매는 127건으로 이중 42건(낙찰률 33.1%)만 낙찰됐다. 경매 나온 물건 10채 중 3채만 주인을 찾는 셈이다. 서울 아파트 경매 낙찰률은 올해 1월 44.0%, 2월 36.1%, 3월 33.1%로 두 달 연속 하락세다. 다만, 이는 역대 최저치인 지난해 11월(14.2%)보다는 오른 수치다.

서울 아파트 낙찰가율은 지지부진하다. 지난해 12월(76.50%)부터 1월(78.80%), 2월(79.80%), 3월(79.0%)까지 70% 후반대를 횡보하고 있다. 전년동월(105.1%), 2021년 4월(113.8%)과 비교하면 저조한 수치다. 낙찰가율은 경매 물건의 감정가(100%) 대비 낙찰가 비율로 100% 이하면 감정가액보다 낮게 낙찰된 것을 의미한다.

3월 낙찰된 42건 중 낙찰가율이 감정가보다 높은 물건은 2건에 불과했다. 낙찰가율이 가장 높은 물건은 서초구 방배동 윈저빌 전용 235㎡이다. 낙찰가 27억1520만원, 낙찰가율 111.3%다. 영등포구 여의도동 시범아파트 전용 118㎡가 낙찰가 20억3000만원, 낙찰가율 100.7%로 그 뒤를 이었다. 서울시 신속통합기획을 확정 받은 아파트인 점이 응찰자가 11명 몰린 이유다. 입지가 좋고 개발 호재가 있는 물건만 수요가 몰리는 셈이다.

■급매물보다 더 싼 물건 찾는다

전문가들은 매매 시장에서 시세 대비 수억원 떨어진 급매물 거래가 활발해지면서 경매 가격 경쟁력이 떨어졌다고 봤다. 지난달 강남구 세곡동 강남LH1단지 전용 84㎡는 1회 유찰로 최저입찰가가 13억8400만원이었지만 또 다시 유찰됐다. 급매물보다 비쌌기 때문이다. 지난 2월 해당 단지 전용 84㎡는 2차례 13억8500만원, 13억6000만원에 거래됐다. 최고가는 2021년 10월 17억3000만원이었다.

또 지난달 노원구 상계동 보람아파트 전용 54㎡ 경우 2회 유찰돼 최저입찰가가 4억4160만원이었지만 또 유찰됐다. 해당 단지 전용 54㎡는 지난달 22일 5억7000만원에 거래됐지만 '경매는 더 싸게 사야 한다'는 인식이 있던 것으로 풀이된다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매시장에서도 저가 매물에 대한 관심이 높다"며 "매매 거래가격을 보고 경매 입찰가를 선정한다. 실거래가 가 낮아지면 경매에선 더 싸게 사려고 수요가 움직인다"고 말했다.

부동산 경매업계는 급매물보다 더 싼 매물이 경매 시장을 좌우한다고 봤다. 입지가 뛰어난 물건이 아니고서는 2, 3회 유찰이 진행된 뒤 감정가 절반이 돼야 응찰을 고민하는 분위기다. 서울 법원 경매에서는 1회 유찰될 때마다 최저입찰가가 20%씩 내려간다. 황규석 비전법률경매 대표는 "최근 경매시장은 관망세가 짙어진다"며 "올초 경매물건이 빠지는 분위기였지만 현재는 경매 물건은 쌓이는데 낙찰 받는 물건은 줄고 있다"고 말했다.