[매경부동산사업단 칼럼] 월세시대, 내 집 없이 산다면 3대가 가난하게 산다.

우리나라 전세제도 기원은 정확히 알 수는 없다. 박신영(2000년)의 ‘주택전세제도의 기원과 전세시장 전망’ 연구보고서를 보면 1876년 고종 13년 병자수호조약(강화도조약)이 체결됨에 따라 3개의 항구를 개항하고 일본인의 거류지를 조성하였다. 이후 농촌인구의 이동으로 당시의 수도인 한성(경성)에 인구가 집중하면서 주택의 수요도 급증하게 되어 임차관계에서 전세제도의 발달을 초래하였다고 기술하고 있다. 전세제도 기원에 대하여 의견이 분분하나 보편적으로 보았을 때 일제강점기 시대부터 전세제도가 발달하지 않았나 추측해 본다.

우리나라 주택임차시장에서 전세라는 용어에 대하여 영문으로 표기한다면 ‘Chonsei’ 한글 발음 그대로 표현하고 있다. 전세제도는 지구상 어느 나라도 없는 대한민국 고유의 풍습과 제도이다.

전세주택은 서민이 내 집 마련을 하기 위한 시간적·공간적 안식처이자 목돈을 만드는 데 가장 좋은 제도이다. 이러한 임차시장이 고금리로 인하여 전세시장에서 월세시장으로 천이되므로 가장 큰 피해를 보는 것은 다수의 집 없는 국민일 것이다.

시대적 조류를 감안해 본다면 부동산 시장의 불확실성으로 전문가 중에서도 의견이 분분한데 지금이 내 집 마련의 적기라는 주장과 가격하락의 시기라는 두 가지 입장에서 어느 장단에 춤을 추어야 하는지 고민스러운 일이 아닐 수 없다. 집을 살 것인가? 말 것인가? 기로에 선 무주택 세입자에게 명쾌한 해답을 제시해본다.

주택시장에서 첫째, 월세거주자, 둘째, 전세거주자, 셋째, 주택구입거주자 등 3가지 유형으로 가처분소득을 아래와 같이 비교해 보았다.

[한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE) 아파트 평균전세가격 기준(‘23.1월)]

표에서 보면 결론적으로 10년이 경과한 후 주택구입거주자 가처분소득은 주택이 물가상승률만큼 인상(경제적 논리상 적정한 인플레이션은 항상 존재함)을 가정해본다면, 월세거주자와 전세거주자보다 가처분 소득이 많은 것으로 나타났고, 전세거주자보다 월세거주자가 가처분소득이 더 많은 것으로 나타나고 있다.

이를 정리해보면 집값이 하락할 것이라는 섣부른 예측에 내 집 마련을 하지 않는다면 가처분소득이 월세와 전세 시 점진적으로 줄 것이다. 또한, 원금에 대한 이자가 상승한다면 더욱 가처분소득이 감소함에 따라 내 집 마련의 기회를 박탈당할 수밖에 없다는 결론이 도출된다.

월세거주자와 전세거주자보다 주택구입거주자가 물가상승분(3.5% 가정)만큼 주택 가격이 오른다고 가정하면, 이자를 제외한 기회비용의 창출로 그만큼 가처분소득이 늘어난다. 이는 저축할 수 있는 여력이 더 커짐으로 그만큼 또 다른 투자기회를 잡을 수 있다는 것이다. 내 집 마련은 부자로 가는 첫걸음인 셈이다.

결론적으로 논한다면 지금은 집을 살까? 말까? 고민하는 시기가 아니라는 것이다. 전세종말과 월세시대 도래가 눈앞에 있는 데도 내 집 마련을 하지 않은 것은 우리 스스로가 영원한 가난의 굴레에서 벗어나지 못하는 일이 벌어진다고 조언하고 싶다. 이제는 내 집 마련은 선택이 아닌 필수이다.

왜 부자는 부동산(주택)을 많이 소유하고 있을까? 이러한 의문에 대하여 생각해 보길 바란다.

[한석만 매경부동산사업단 칼럼니스트, 현)서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 주임교수, 예언(豫言)부동산연구소 대표]