'중복규제' 토지거래허가제, 언제 폐지될까[더 머니이스트-심형석의 부동산정석]

한경닷컴 더 머니이스트

서울시가 오는 4월26일로 지정기한이 만료되는 압구정, 여의도, 목동, 성수 토지거래허가구역을 1년 더 연장하기로 했습니다. 이번 결정으로 내년 4월26일까지 토지거래하가구역 지정이 유지됩니다.

토지거래허가구역이란 땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관이나 시도지사가 특정지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다. 최장 5년까지 지정이 가능하며 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.

주택시장에서 문제가 되는 부분은 토지거래허가구역으로 지정되면 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 일명 ‘갭 투자’가 불가능하게 된다는 점입니다. 더 큰 문제는 토지거래허가 기준면적의 축소입니다. 주거지역의 경우 기존 60㎡에서 10분의 1 수준인 6㎡로 축소해서 대부분의 주택이 적용되도록 만들었다는 사실입니다. 당시 공공재개발 후보지 8곳을 사례 분석한 결과 변경된 허가 기준면적으로 강화할 경우 93.9%의 토지가 허가대상으로 대폭 확대되는 것으로 나타났습니다. 기준면적의 축소로 서울지역의 경우 토지거래허가제가 아닌
‘주택거래허가제’가 시행되는 효과가 있을 것으로 우려됩니다.

공적인 목적(주택시장 안정)을 위해 개인의 자유가 제한될 수도 있습니다. 하지만 토지거래허가구역이 가지는 가장 큰 문제는 ‘중복규제’라는 점입니다. 이미 규제지역을 통해 거래제한을 하고 있고, 투기를 방지한다는 목적으로 각종 세금을 동원한 정책도 여전히 시행되는 중입니다. 그럼에도 불구하고 동일한 목적을 가지는 규제가 존재한다는 것은 규제의 효율성이나 일관성 측면에서 큰 문제가 아닐 수 없습니다.

중복규제는 하나의 피규제자 또는 행위에 대해 다수의 규제권자가 존재하는 현상입니다. 안타깝게도 토지거래허가구역도 국토교통부와 시도지사라는 다수의 규제권자가 존재합니다. 권한이 커지면 규제권자의 예산과 위상이 커지는 규제의 속성으로 인해 경쟁적으로 규제를 넓히려는 의도가 개입될 수 있습니다. 어떤 경우에는 규제권자들의 정책방향이 다를 수도 있습니다. 따라서 중복규제는 기업이나 개인의 자유로운 경제활동에 지장을 초래합니다. 자원은 낭비되고 경제활동은 자연스럽게 위축될 수밖에 없습니다.

중복규제는 안전분야에서도 심각합니다. 건설사망자수를 줄이기 위해서는 안전에 대한 투자를 확대하는 방안도 중요하지만 중복규제를 해소하는 것도 중요합니다. 산업안전보건법, 건설기술진흥법, 중대재해기업처벌법 등 건설안전과 관련된 여러 중복규제들을 합리적으로 조정해야 합니다. 규제가 일원화되고 간소화되지 않으면 다른 정책방향으로 인해 시장은 왜곡될 수밖에 없습니다.

중복규제가 존재하는 한 정부의 부동산 규제에 대한 회의와 의구심만 증폭되는 계기가 됩니다. 오롯이 행정적 영역으로만 판단해야 함에도 다른 의도가 개입되는 것은 아닌지 의심이 따를 수밖에 없습니다. 따라서 부동산 중복규제는 사라져야 합니다. 부동산 시장의 왜곡뿐만 아니라 규제의 효율적 집행을 위해서도 필요합니다.

종합부동산세, 과도한 토지거래허가구역 등의 규제는 글로벌 스탠다드에도 어긋납니다. 이런 규제를 가지고 있는 국가는 없습니다. 서울의 도시경쟁력이 하락하고 있다는 당국의 걱정은 이율배반적입니다. 전혀 글로벌 스탠더드에 맞지 않는 정책을 펼치면서 서울의 도시경쟁력이 높아질 것으로 생각하는 것은 우물에 가서 숭늉을 찾는 것과 다름 없습니다.

이런 잘못된 정책들은 투자자국가소송(Investor-State Dispute)의 대상이 될 수 있습니다. 우리나라의 토지규제로 인해 분쟁이 발생해 정부가 미국의 투자자에게 막대한 배상을 하게 된다면 어떨까요. 추후에 발생할 수 있는 배상청구와 함께 자국민에 대한 역차별 등으로 인해 관련 규제를 유지하는 것은 현실적으로 어려워질 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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