“잔금전 용도변경땐 세금혜택 안돼” 정부 유권해석에 단독주택 거래 뚝

상가로 바꾸면 장특공제 사라져
서울 망원동 6개월간 22건→1건

작년 11월 서울 마포구 망원동의 단독주택을 처분하려던 70대 A씨는 세무사와 상담하던 중 화들짝 놀라 매도를 포기했다. 매수자 요구 조건이 ‘계약 후 잔금일 전에 해당 주택의 건축 용도를 근린생활시설(상가)로 바꾸는 것’이었다. 이렇게 되면 주택에 적용되는 장기보유 특별공제가 사라지면서 세금이 2억원에서 10억원으로 늘어난다는 게 세무사 설명이었다. 과거엔 이런 용도변경이 있어도 정부는 주택 기준으로 양도세를 매겼는데, 작년 10월부터 지침을 바꾼 것이었다.

서울 단독주택 거래 시장에서 작년 10월 기획재정부가 내놓은 한 유권해석이 큰 파장을 불러일으키고 있다. 단독주택을 리모델링해 카페나 식당으로 활용하려는 매수자에게 과거 관행대로 집을 팔았다간 세금 폭탄을 맞을 수 있는 내용이 담겼기 때문이다.

과거에는 주택 매매계약을 체결할 때 ‘잔금 전 용도를 변경한다’는 내용을 특약으로 포함시킨 경우 매도자는 주택을, 매수자는 상가를 매수한 것으로 간주됐다. 과세당국이 2005년과 2009년 내놓은 유권해석에 이런 내용이 담겼다. 이렇게 되면 매도자는 양도세 감면 혜택을, 매수자는 주택보다 많은 대출을 받을 수 있게 된다. 하지만 기획재정부는 작년 10월 21일 이후 계약하는 주택에는 이런 예외를 허용하지 않고 세금과 대출 판단의 기준을 잔금일로 통일했다. 바뀐 규정으로 인해 앞으로는 매도자가 세금을 많이 내거나, 매수자가 대출을 적게 받는 불이익을 감수해야만 거래가 가능하다. 한 세무사는 “정부 입장에서는 기준을 명확하게 통일하려는 취지에서 내놓은 유권해석이겠지만, 기존에 용도변경을 활용해 주택을 거래하던 관행과 어긋나는 측면이 있어 혼란이 예상된다”고 말했다.

기재부 유권해석 이후 최근 상권이 활성화되며 단독주택 거래가 활발하던 지역에서 거래가 급감하고 있다. 망원동에서는 작년 4월부터 9월까지 6개월간 단독주택 22채가 거래됐는데, 10월부터 올 3월까지는 거래가 한 건에 그쳤고, 같은 기간 연남동도 단독주택 거래량이 25건에서 4건으로 줄었다. 김경락 빌딩인 대표는 “서울에서 노후 단독주택을 매수하려는 수요 중 상당수가 리모델링 후 업무나 상업용으로 활용하려는 것인데, 이 같은 거래가 사실상 막히게 됐다”며 “노후 단독주택에 수십 년 거주한 은퇴 계층이나 자영업자들의 피해가 우려된다”고 말했다.