부동산PF 17.3조 늘었는데… 실제 공사현장은 확 줄었다

<사진=연합뉴스>

올해 건축 허가·착공 면적이 작년 대비 크게 줄어든 것으로 나타났다. 부동산 개발사업을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 규모는 확대된 반면 실제 착공에 나서는 현장이 감소하며 금융권과 건설업계에 모두 경고등이 켜졌다.

10일 대한건설협회에 따르면 2월 건축허가와 착공 면적은 각각 1252만1000㎡, 588만4000㎡로 집계됐다.

작년 월 평균 대비 허가는 17%, 착공은 36% 감소했다. 특히 착공면적은 글로벌 금융위기 여파로 급감했던 지난 2011년 이후 12년 만에 동월 기준 최저치를 기록했다.

착공면적 감소는 레고랜드발 자금시장 경색이 시작된 작년 10월부터 두드러졌다. 지난해 9월 1024만㎡에서 10월 757만㎡로 줄었고, 올해들어 감소폭이 더 커졌다. 1월엔 473만㎡로 작년 평균의 절반 수준으로 줄었다.

4년 연속 증가세를 보였던 허가면적도 감소세로 돌아섰다. 월 평균 건축허가 면적은 2019년 1202만㎡에서 △2020년 1227만㎡ △2021년 1488만㎡ 2022년 △1513만㎡로 급증했다.

부동산 시장이 활황을 보이면서 개발 추진 사업장이 늘어났지만, 작년 하반기부터 시장이 얼어붙고 부동산PF에 대한 불안감이 확산되면서 올해 급감한 것으로 풀이된다.

통상 인허가와 착공 사이에 2년여의 시차가 발생하고 매년 인허가 면적이 증가한 것을 고려하면 올해 착공면적이 크게 늘어나야 하지만, 오히려 착공이 급감하면서 부동산PF 부실 우려도 커지고 있다.

금융감독원에 따르면 지난해 말 기준 금융권의 부동산PF 대출 잔액은 129조9000억원으로 전년 대비 17조3000억원 증가했다. 인허가 면적이 늘어나며 신규 사업을 위한 대출금액도 늘어났다. 같은 기간 부동산PF 연체율은 2021년 0.37%에서 지난해 말 1.19%로 늘었다. 특히 증권사의 연체율이 6.67% 급증했다.

부동산PF 연체율 증가가 착공면적 감소와 무관하지 않다는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 부동산 개발의 수익원은 분양이 유일하지만 주택시장 침체 등으로 인허가를 받은 사업장이 착공에 나서지 못하고, 개발자들이 투자금을 포기하는 사례까지 나오면서 대출을 실행한 중소 시행사가 자금 위기를 겪고 있다는 것이다. 또 한국신용평가가 신용등급을 부여한 26개 증권사들의 부동산PF 익스포져 합산액 28조5000억원 중 32%가 인허가 전 단계에 받는 고금리 대출 상품인 '브릿지론'으로 조사돼 인허가조차 받지 못한 사업장도 상당수 남아있을 것으로 보인다.

김정주 건설산업연구원 연구위원은 "착공면적이 감소한 것은 결국 개발사업이 제대로 이뤄지지 않고 있다는 것이고 이는 결국 부동산PF 부실로 이어진다"며 "시행사가 받은 부동산PF에 지급보증을 제공한 시공사와 빌려준 돈을 돌려받지 못하는 금융권까지 영향을 받게 된다"고 말했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr