[매경부동산사업단 칼럼] IMF 시절 부동산 투자 대박! 지금은 대박인가? 쪽박인가?

우리는 이미 가격이 오르고 나면 사고, 떨어지면 판다. 결론부터 논한다면 획일적인 교육과 생각을 가지고 있는 아류(亞流, 독창성 없이 모방하는 일)다.

남과 차별화하지 않고 같은 생각, 같은 생활 패턴, 같은 행동, 직장 생활, 자영업(체인점 편의점/치킨집/제과점, 식당, 카센터, 부동산 중개업) 그리고 무조건적 자식에 대한 봉사와 희생, 막무가내 그냥 열심히 공부만 시키는 그런 아류인 것이다.

현대사회는 정보가 생명이다. 그것도 금융정보와 지식이 생명인데, 공부하지 않고 어떻게 남들하고 같은 생각으로 돈을 벌겠다고 하는지 모르겠다. 이미 자영업자는 오래전부터 치킨게임이 시작되었다.

우리나라 민족성은 협상과 타협을 잘하지 못한다. 대부분의 소송은 감정적 싸움으로 전이되어 1심에서 종결되지 않고, 3심(대법원)까지 가는 사례가 많은데 이는 민족성에 근거할 것이다. 위에서 언급한 치킨게임 역시, 둘 다 죽는 형국을 자처하는 경우가 대부분일 것이다.

여기서 치킨게임을 하다 보면 어부지리로 이득을 보는 것은 기업형 체인점과 대기업뿐이다. 대기업 같은 경우 정부가 이미 중첩된 산업에 대하여 치킨게임을 방지하기 위해 사업의 경계가 있기에 서로 공조(共助)하는 형태로 자리 잡고 있다. 자영업자는 동일한 업종과 생산이 중첩된다고 하여도 이를 조정해 줄 수 있는 조정자가 없다. 그러다 보니 손쉽게 창업이 가능한 분야에 편중되어 다 같은 공멸(共滅)의 위기에 처하게 된 것이다.

이러한 제도적 모순 속에 우리는 살아남기 위해 발버둥을 치고 있으나, 결국 승자는 없고 모두가 패자만 될 뿐이다. 이러한 경우를 예를 들어 설명해 보겠다.

1. 저축, 대부분의 사람은 열심히 일한 후 일정한 금액을 저축하는 습관을 가지고 있을 것이다. 여기서 우리가 매월 받은 보수는 세금을 제외한 금액을 받는다. 그리고 저축을 하면 또 한 번의 세금을 낸다는 사실은 잘 알고 있을 것이다. 그렇다면 여기서 은행유지 비용은 과연 누가 지불하는 것일까?

바로 당신이 지불하고 있는 것이다. 사장부터 말단 사원까지 봉급 그리고 그들의 집기와 임대료를 지불한다는 것을 알아야 할 것이다. 은행 이자는 쥐꼬리인데 기업은 고래가 되는 것일까!

2. 증권(펀드), 물론 엄청난 수익으로 고객을 유혹할 것이다. 고수익은 고위험리스크가 따른다는 것을 알아야 한다. 이 또한 수수료를 받지 않는가!

만약 관리 중인 펀드가 손실이 발생하였다면 회사가 책임을 지는가? 책임은 없고 계좌에 잔고가 바닥날 때까지 자주 사고팔아서 엄청난 수수료만 챙기는 것은 누구인가! 개인은 파산하여도 회사는 파산하지 않은 구조이다.

3. 보험(파생상품 포함), 물론 보험은 꼭 필요한 상품이다. 재난과 재해 시 큰 힘이 되는 경우를 종종 경험한 바 있다. 특히 자동차 보험 같은 경우는 필수 상품이기도 하다.

그러나 문제가 있다. 너무도 많은 지인이 보험업에 종사한다는 것이다. 아마도 주변에 5명 ~ 10명 이상 계신 분이 보통일 것이다. 특별히 필요하지 않은 보험을 5개 ~ 10개 이상 가입하고 소액부터 고액까지 매월 정기적으로 불입하는 경우가 많다.

경제적 어려움이 닥치면 가장 우선적으로 줄이는 것이 무엇인가? 첫째 매월 보험료 지급중단과 해약이다. 여기서 중도에 보험을 해약하면 엄청난 손실을 감수해야 할 것이다. 가장 큰 이득을 보는 것은 기업인 것이다. 지금도 기업은 보험 해약을 학수고대할 것이다. 그들의 이익을 최소화하는 것은 필요한 보험만 가입하고 만기 시까지 유지하는 것이다.

4. 환율, FX마진(해외통화선물) 거래로 매달 1 ~ 10%의 수익을 얻을 수 있고 원금도 보장된다고 속여 피해자 1만 2,076명으로부터 1조 960억 원을 받아 가로챈 혐의로 구속된 IDS홀딩스 대표가 2017년 12월 대법원에서 징역 15년의 확정판결을 받고 복역 중이다.

원화가치가 높을 때 고수익을 보장함으로 투자자를 모집하는 경우가 최근 들어 많은 관심을 받고 있다. 이는 투자라는 개념으로 손실을 감안한다는 생각을 가지고 접근하여야 하나, 이러한 생각은 전혀 없고 고수익이라는 말과 글에 현혹되어 큰 손실을 입는 사례가 많다. 여기서 서류상 투자라는 문구가 있다면 이는 사기죄가 대부분 성립되지 않음을 인식할 필요가 있다.

그리고 2년 ~ 3년 간 서류상 보장된 수익이 현실처럼 통장에 입금됨으로 이를 굳건하게 믿고, 수많은 지인에게 권유하는 경우가 있는데, 이는 본인이 투자한 원금에서 주고 있다는 사실을 알아야 한다. 즉, 돌려막기 방식이다.

5. 부동산 투자(부동산 펀드), 부동산 개발 및 매입을 매개로 소액 또는 고액의 투자자를 모집하여 부동산 처분에 따른 수익을 배당하는 상품이다. 이러한 상품을 기획하고 모집하는 경우 대부분 강남을 중심으로 넓은 임대 공간과 화려한 인테리어, 고급 집기 그리고 그럴듯한 회사명을 쓰는 경우가 있다. 여기에 덧붙여 대부분의 회사 대표는 고급외제차를 자랑하고 있다.

이러한 모습을 보고 쉽게 투자를 결정하는 것은 무엇일까? 바로 허례허식을 좋아하는 민족적 특성을 가지고 있기 때문이다. 겉으로만 꾸며진 현실만 보고 깊은 내막의 양심적 가치를 모르는 아류(亞流)적 생각을 가지고 있기 때문이다.

만약 진실한 기업이 높은 임대료 및 고급 인테리어, 최고급 외제차를 운행하고, 최고 좋은 식사만 한다면 이런 돈은 과연 누가 지불하는가를 한 번쯤 생각해 보길 바란다. 회사의 대표가 쓰는 돈은 집에서 가져다 쓰는 돈일까? 그렇다면 투자자를 왜 모집하는가? 그러한 모든 비용이 투자자 주머니에서 나간다는 생각을 못 하고 있는 것이다.

기업의 오너가 고객이 맡긴 돈을 수도꼭지의 물 쓰듯 한다면 그런 기업이 아무리 많은 돈을 번다고 하여도 몇 년이나 버틸 수 있겠는가? 투자자는 망해도 오너는 화려한 삶을 살았고 앞으로도 같은 방법을 이용하여 영위할 수 있을 것이다.

부동산 투자에 있어서 본인 명의 등기가 아닌 상품은 투자하지 않길 바란다. 그것이 투자에 있어서 위험 리스크를 줄이는 방법이다.

결론적으로 언급하면 우리는 흔히 언론을 통해서 오른다는 보도를 접한 후 투자한다. 대부분의 언론은 사실적 자료를 중심으로 발표하는 경우가 많다. 특히 가격에 대하여는 통계적 수치로 보도되는데, 이는 이미 과거 자료를 근거로 나오기 때문에 이를 믿고 투자 시 시장은 반대로 하락할 수 있다는 생각을 가져야 한다.

성수기보다 비수기인 시점에서 사야 한 푼이라도 싸게 구매할 수 있다는 사실을 인지하길 바란다. 부동산도 계절적 비수기가 있다. 바로 겨울철이다.

이는 ‘비가 오지 않을 때 우산을 사면 싼값에 구입할 수 있듯이 부동산도 역시 비수기인 겨울철에 구입하라!’이다. 남들하고 같은 생각으로 재테크하면 절대 부자가 될 수 없다.

고수익 고배당은 지구가 없어질 때까지 그런 상품은 존재하지도 않고 존재할 수도 없다. 다만 기업이나 그런 행위를 기획한 자의 배를 불려주는 것이다.

[한석만 매경부동산사업단 칼럼니스트, 현)서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 주임교수, 예언(豫言)부동산연구소 대표]