"美 상업용 부동산 2025년 2천조원 부채 도래"…위기 경고음

SVB 사태 이후 지역 중소 은행 상업 부동산 대출 줄여
정리해고發 공실률↑…담보가치 최대 40% 하락 전망
차환 등 재대출 성공 못하면 채무불이행 속출 우려

[이데일리 방성훈 기자] 미국의 상업용 부동산 시장에서 2000조원에 달하는 대출이 2025년 이전에 만기가 도래할 것으로 추산됐다. 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태 및 경기침체 우려로 은행들이 대출을 줄이고 있어 다시 대출을 받기가 어려워질 수 있다는 우려가 나온다. 정리해고 등으로 부동산 가치가 최대 40% 급락해 채무불이행 위험도 커지고 있다는 분석이다.

(사진=AFP)

9일(현지시간) 블룸버그통신에 따르면 모건스탠리는 보고서를 통해 미 상업용 부동산 담보대출 가운데 1조 5000억달러(약 1980조원)가 2025년 말 이전에 만기가 도래할 것으로 추산했다. 그러면서 대출자들이 직면한 가장 중요한 문제는 차환 등 재대출 리스크라고 경고했다. 같은 부동산을 담보로 대출 기간을 연장하거나 다른 은행으로 대출을 갈아타려 해도 어느 은행이 얼마나 대출해줄지 우려가 커지고 있다는 것이다.

그동안은 지역 중소형 은행들이 차환 등 재대출에 있어 중요한 역할을 해왔다. 미 전체 상업용 부동산 대출 가운데 지역 은행 비중은 2017년 17%에서 지난해 27%로 확대했다. 자산 부문별 지역 은행의 대출 비중은 사무실(30%), 산업·공업용 부동산(31%), 소매(46%), 호텔(37%), 노인주거복지시설(32%), 아파트(19%) 등으로 조사됐다. 또한 이들 지역 은행 대출 가운데 70%는 향후 5년 내 만기가 도래하는 것으로 집계됐다.

문제는 SVB 사태 이후 경기침체와 맞물려 은행들이 줄이고 있다는 것이다. 연방준비제도(연준·Fed)에 따르면 3월 마지막 2주 동안 시중은행 대출은 약 1050억달러(약 139조원) 감소했다. 이는 1973년 관련 통계 작성 이후 최대 규모로, 중소형 은행의 대출 감소 규모가 736억달러(70%·약 97조원)에 달했다. 경기침체 우려로 대출 부실화 우려가 커진 데다, 지역 중소형 은행들을 중심으로 대규모 예금 유출이 진행되면서 은행들의 대출 능력이 크게 저하된 영향이다.

부동산의 자산 가치가 하락하고 있다는 점도 문제다. 미 산업에서 대규모 정리해고가 잇따르는 가운데 공실률이 높아지며 사무실 등의 부동산 가격이 크게 하락했다. 모건스탠리는 사무실과 소매 부동산의 경우 (담보)가치가 고점 대비 최대 40%까지 낮아져 채무불이행 위험이 급증할 수 있다고 지적했다.

패니매이 등 공공기관이 발행하는 상업용 부동산저당증권(CMBS)의 절반 이상을 은행들이 소유하고 있는 점도 위험을 키우고 있다. 연준의 금리인상으로 SVB를 위기로 몰아넣은 미 국채와 마찬가지로 역마진 우려가 커진 상황이다.

심지어 연체율도 상승 추세다. 골드만삭스에 따르면 지난 2월 기준 CMBS 연체율은 3.14%로 1월(2.94%)보다 0.18%포인트 올랐다. 이에 은행들은 정부 지원이 없는 CMBS는 아예 거들떠 보지도 않고 있다. 블룸버그는 올해 1분기 정부 지원이 없는 CMBS 판매가 전년 동기대비 80% 급감했다고 전했다.

모건스탠리는 “지역 중소형 은행들은 대출자뿐 아니라 (CMBS) 구매자로서도 상업용 부동산 생태계에서 역할을 수행해 왔다. 이러한 은행들의 역할 축소는 다가오는 재대출 물결을 더욱 복잡하게 만들 것”이라고 진단했다. 이어 “상업 부동산에 대한 가격 재조정 및 재대출을 위한 대안이 필요하다”고 촉구했다.

방성훈 (bang@edaily.co.kr)