상가 한곳에 수십명…아파트 입주권 노린 ‘지분 쪼개기’ 성행

국토부, 도시정비법 개정 검토
추가분담금 증가·사업 추진 악화에도
현행 상가 지분 쪼개기 규정 없어

대치동 미도아파트와 단지 내 상가 모습 [사진 = 다음 로드뷰]

정부가 재건축 아파트 입주권을 노린 상가 ‘지분 쪼개기’ 차단에 나선다.

최근 정부의 규제 완화로 초기 단계 재건축이 활기를 띠면서 상가 지분을 여러 명이 나눠 가져 분양 자격을 늘리는 꼼수가 성행할 조짐을 보이고 있는데 ‘지분 쪼개기’가 재건축 사업의 발목을 잡는 원인이 될 수 있다는 판단 때문이다.

10일 부동산업계에 따르면, 국토교통부가 상가 지분 쪼개기를 막기 위한 ‘도시 및 주거환경정비법’(도시정비법) 개정을 검토하고 있다. 법 개정을 통해 뒤늦게 상가 지분 쪼개기를 하면 권리산정 때 인정받을 수 없다는 것을 명확히 하는 것이 골자다.

현행 도시정비법은 주택·토지 지분 쪼개기를 규제하고 있을 뿐 상가 분할을 통한 지분 쪼개기에 대한 규정은 없다. 재건축 단지 내 상가 조합원은 재건축이 추진되면 새로 짓는 상가를 분양받는 것이 원칙이다.

다만, 조합 정관에 상가 소유주가 아파트를 받을 수 있도록 명시돼 있고, 조합이 정한 요건을 충족한 경우라면 아파트 입주권을 받을 수도 있다.

도시정비법 시행령(제63조)에는 새로 지은 상가 중 가장 작은 분양 단위의 추산액이 분양 주택 중 최소 단위의 추산액보다 큰 경우 등 재건축 상가 소유주가 아파트를 받을 수 있는 예외 조항 세 가지가 나열돼 있다.

이를 노리고 재건축 조합이 설립되기 전 상가 하나를 여러 개로 쪼개 아파트 분양 자격을 늘리는 사례는 몇 년 전부터 횡행해 왔다.

일례로 2021년 2월 당시 압구정 3구역(구현대)은 추진위원회 설립 후 토지 등 소유자가 20여명 늘어난 것이 확인됐다. 이는 일부 상가 소유주들이 분할등기를 통해 이른바 상가 ‘지분 쪼개기’를 했던 것이다.

아파트 재건축은 조합설립 인가가 나기 전 지분 쪼개기가 주로 이뤄진다. 이는 분양권을 여러 개 받기 위한 계산이 깔렸다. 강남구 대치동 일부 아파트 상가의 겨우 너무 잘게 쪼개지는 바람에 사업성이 나오지 않아 재건축 추진이 막히기도 했다.

지분 쪼개기는 투기를 조장하기 때문에 개발지역에서는 원칙상 금지이지만, 재건축은 조합이 설립되기 전에는 이를 막을 방법이 없어서 암암리에 이뤄진다.

조합 설립 후 재건축 추진 과정에서 일반조합원과 상가조합원 간 갈등으로 비화될 수 있다. 상가에서 무분별한 지분 쪼개기가 발생하면 향후 조합원들이 부담해야 할 재건축 추가분담금이 늘어나는 등의 문제가 생길수 있어서다.

압구정 1구역에서도 상가 분할등기가 확인되며 한 차례 잡음이 일었고 서초구 잠원동 신반포12차 아파트는 상가 소유주들과 조합원 간 갈등이 소송으로까지 번지며 조합설립이 취소된 바 있다.

최근에는 신속통합기획을 통해 재건축을 추진중인 대치동 미도아파트 등 강남구 소재 아파트들 일부에서 ‘지분쪼개기’ 정황이 발견돼 구청이 제재에 나섰다.

강남구청은 대치 미도아파트 등에 대해 ‘행위허가 및 개발행위허가 제한지역’ 지정을 추진 중인 것으로 알려졌다. 대상은 대치동 미도, 대치동 선경, 압구정 미성, 논현동 동현, 개포동 개포현대1차, 개포동 개포경남, 개포동 개포우성3차아파트 등 7곳이다.

구청은 14일 동안의 공고를 통해 주민의견 청취 후 구청 도시계획위원회에 심의를 올릴 예정이다.

개발행위허가 제한지역은 고시일로부터 3년간 건축물의 건축(집합건축물 전유부 분할 및 건축물대장 전환) 또는 토지의 분할 등이 제한된다. 기존건축물의 이용편의 등을 위해 구 도시계획위원회 심의를 거쳐 필요성이 인정되는 경우에만 예외적으로 분할 또는 건축이 가능하다.

대상 단지 모두 재건축 추진위원회 단계로 정비계획 지정에 속도를 내는 곳들이다. 은마아파트와 같이 정비계획이 이미 수립됐거나, 압구정 현대아파트처럼 조합설립을 이미 마친 단지들은 대상에서 빠졌다. 조합이 설립된 후에는 지분쪼개기를 해도 분양자격을 얻는 것이 쉽지 않기 때문이다.