“전세보증보험 거절됐습니다”…빌라 시장 초토화된 이유 [매부리 레터]

공시가 하락에 전세보증보험 한도 축소까지
세입자, 집주인 모두 전세보증보험 날벼락
전문가들 “올해 공시가 꼭 확인해야” 조언

서울의 한 빌라 밀집지역.

빌라 전세 구하는데 왜 보증보험 안되나요?

결혼을 앞둔 직장인 김모씨는 최근 신혼집을 알아보다가 좌절에 빠졌습니다. 서울 투룸 빌라 위주로 알아봤는데 마음에 드는 곳들은 모두 전세보증보험이 거절됐습니다. 보증금이 전세보증보험 가입 한도를 초과했다는 것입니다. 김씨는 “아파트 전세는 너무 비싸서 빌라 전세를 알아봤는데 보증보험도 안된다고 한다”면서 “월세살기 싫어서 전세를 알아본건데 전세보증보험이 안된다고 하니 불안하고 어떻게 해야할지 모르겠다”며 한숨을 내쉬었습니다.

올해부터 전세보증보험 한도가 변경되면서 빌라 시장이 혼란에 휩쌓였습니다. 정부가 전세사기를 막기위해 전세보증보험 한도를 축소한데다, 전세보증보험의 기준이 되는 공시가도 대폭 내려갈 예정이어서 전세보증보험 한도가 대폭 줄어들 전망입니다. 임차인(세입자)이라면 전세보증보험 한도 축소로 보험 가입이 거절될 수 있으므로 바뀐 전세보증보험 규정을 확인해야합니다. 임대인(집주인)이라면 전세보증보험 축소로 역전세가 발생할 수 있음을 유의해야합니다.

공시가 140%, 전세가율 90%

전세보증보험은 전세보증금 반환을 보증해주는 보험입니다. 정부가 올해 전세보증보험 한도를 축소하기로 했습니다. 전세사기 범죄가 주로 높은 전세보증보험 한도를 이용해 벌어진만큼 전세보증보험 한도를 축소한다는 것입니다.

전세보증보험은 ‘주택가격-선순위채권’ 한도로 가입할 수 있습니다. 이때 아파트는 주택가격이 KB시세나 한국부동산원 시세로 결정하는데 빌라는 공시가격의 150%를 적용받았습니다. 정부는 올초부터 공시가격의 140%로 낮췄습니다. 또한 5월부터는 전세가율(매매가 대비 전세가) 100%에서 90%로 축소합니다. 즉 앞으로 빌라는 전세보증보험 한도가 공시가 140%, 전세가율 90%가 적용되는 것입니다.

예를 들어 종전에 공시가 1억원인 빌라의 전세보증보험 한도는 1억5000만원(공시가 150%, 전세가율 100%)였는데, 앞으로는 1억2600만원(공시가 140%, 전세가율 90%)이 됩니다.

만약 공시가 1억원 빌라에 전세보증금 1억5000만원에 살고 있다면 종전에는 전세보증금 전액이 보증보험 가입이 됐지만, 새로 바뀐 기준에서는 2400만원이 초과돼 보증금을 줄이지않으면 보증보험이 거절될 것입니다.

올해는 공시가가 더 떨어져서 보증한도가 크게 축소될 것으로 보입니다.

예를 들어 전세가 2억인 서울 응암동 빌라는 2022년 공시가가 1억5300만원이었지만, 2023년은 공시가는 1억4400만원입니다. 줄어든 공시가에 축소된 보험한도를 적용하면 2022년에는 이 빌라로 보증가능한 보험 상한액이 2억2950만원이었는데 올해는 1억8144만원밖에 전세보증보험이 안됩니다.

세입자 입장에서는 기존 보증금 2억원 그대로 전세 갱신을 할때 보증보험이 거절될 것입니다. 보증보험에 들기 위해서는 1억8144만원으로 보증금을 낮춰야합니다. 집주인 입장에서는 그 차액만큼 보증금을 돌려줘야 합니다.

공시가 하락으로 보증보험 한도가 축소됩니다.

임대사업자 보증보험 한도는 그대로라지만…

이번에 바뀌는 전세보증보험은 세입자가 가입하는 보험입니다. 임대사업자는 법으로 전세보증보험에 가입하게 돼있는데, 임대사업자가 가입하는 임대보증금 보험은 한도 변경이 없습니다. 그렇더라도 임대사업자들은 “보증보험 한도 축소로 역전세가 발생할 것”이라고 우려하고 있습니다.

전세보증금은 전세보증보험 한도에 맞춰서 결정됩니다. 어떠한 세입자도 전세보증보험 한도를 초과해서 전세보증금을 내려하지 않기때문입니다. 그런데 이번에 보증한도가 축소되다보니 보증금도 낮춰지겠고, 집주인은 역전세를 걱정할 수밖에 없는 상황입니다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “대부분 세입자들이 전세대출을 받는데 전세보증보험도 든다. 전세보증보험과 연계된 전세대출(안심대출)이기때문에 보증보험 한도 축소는 전세금 축소로 이어지고, 집주인들은 보증금을 돌려줘야할텐데 대출도 안되고 임대사업자 등록 말소도 안되고 진퇴양난에 빠질 것”이라고 우려했습니다.

올해 예정 공시가는 공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다.

빌라에 전세를 살고 있거나 전세를 찾고 있다면 올해 공동주택 공시가를 꼭 확인한뒤 나의 보증보험 한도가 얼마인지 미리 파악하셔야합니다. 전세를 갱신하려 한다면 보증보험에 맞춰 보증금을 조정해야할 것입니다. 보증보험 한도를 모르고 갱신했다가 나중에 보증보험이 거절돼 난감한 상황이 될 수 있습니다.

임대인 또한 공시가를 미리 확인해 보증보험 한도를 예상해야 ‘역전세’에 대비할 수 있을 것입니다.

올해 예정 공시가는 부동산 공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다. 예정 공시가는 이의신청 접수 기간을 거쳐 4월말쯤 최종 확정됩니다.