강남 중소형도 추점제, 2030 ‘그림의 떡’이었던 강남 청약 뛰어들까[핫이슈]

4월부터 투기과열지구인 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구에서 아파트를 분양할 때 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에도 추점제가 도입되면서 청약시장의 기대감이 커지고있다. 그동안 청약 가점제 벽에 가로막혀 강남일대 청약은 꿈도 못꿨던 청년층의 당첨 확률이 높아지게 됐다.

지금까지 투기과열지구 내 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 분양했는데 국토교통부의 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정에 따라 이달부터 전용 60㎡ 이하는 가점 40%·추첨 60%로, 전용 60∼85㎡는 가점 70%·추첨 30%로 분양한다. 대신 중장년층 수요가 많은 85㎡ 초과 아파트는 가점제 물량을 기존 50%에서 80%로 늘리고 추첨 물량을 20%로 줄였다.

강남권 분양은 시세차익이 높아 선호하는 청약 대상이지만 정부가 투기과열 방지를 위해 가점제로 묶어놓으면서 부양 가족이 적고 무주택 기간이 짧은 청년층에게는 ‘그림의 떡’이었다. 추첨제가 부활되며 청년층·신혼부부의 당첨 길이 열리게되자 이들의 관심이 고조되고있다.

공사중인 서초구 반포동 래미안 원베일리

올해 강남 3구에서는 10여개 단지에서 분양이 예정돼있다. 상반기 공급예정인 단지는 서초구 ‘래미안원페를라(방배6구역 재개발)’와 강남구 ‘청담르엘(청담삼익 재건축)’ 등이다. 각각 일반분양 물량은 497가구, 176가구다. 하반기에는 래미안원펜타스(신반포15차 재건축), 아크로리츠카운티(방배삼익 재건축), 래미안 레벤투스(도곡삼익 재건축), 잠실 래미안아이파크‘(잠실진주 재건축) 등이 분양을 계획하고 있다. 최대 관심 단지로 꼽히는 래미안 원펜타스는 위치가 반포 아크로리버파크 인근으로 총 641가구 공급에 일반분양은 292가구다.

강남3구와 용산은 여전히 분양가상한제가 적용돼 주변시세보다 분양가가 낮게 책정될 가능성이 높다. 중도금 대출 규제가 폐지돼 대출문턱이 낮아진 것도 호재다. 정부는 2016년 8월부터 분양가 9억원이 넘는 주택에 대해 중도금 대출을 제한하다가 지난해 11월 분양가 상한선을 12억원으로 완화했고, 지난 3월 20일부터 분양가와 상관없이 완전히 폐지했다. 중도금 대출 규제로 그동안 강남권 고가 분양 아파트는 ’현금부자‘에게만 유리하다는 지적이 많았는데 이 부분이 해소된 것이다.

최대 10년이었던 분양권 전매제한도 이달부터 최대 3년으로 완화된다. 다만 1·3대책에서 발표된 분양가상한제 주택에 대한 실거주(2~5년) 의무는 법 개정 이후에 폐지될 예정이다.

관건은 분양가다. 지난해 분양한 서초구 반포동 ’래미안 원베일리‘ 일반 분양가는 3.3㎡당 평균 5668만원이었다. 시장에서는 올해 분양하는 강남권 아파트의 분양가를 3.3㎡당 6000만~7000만원으로 예상하고 있다. 현재 시세가 3.3㎡당 8000만~1억원 수준인 것을 감안하면 시세 차익을 챙길수 있는 ’로또‘ 일 수 있다. 하지만 부동산 가격이 빠지고 있는 분위기를 감안하면 무턱대고 뛰어드는 것은 자제해야 한다. 목돈없이 전세를 놓아 잔금을 납부하겠다는 무리한 계획은 자칫 외통수에 빠질수 있다. 입주물량이 쏟아지면서 전세금이 폭락할 수 있기때문이다. 심윤희 논설위원