분양권 전매 풀린 수도권 12만여가구… 거래량 늘어날까

6년만에 강남3구와 용산구를 제외한 서울 전역에 '분양권 전매시장'이 열렸다. 지난 2017년 6·19대책으로 서울 전역이 입주 때까지 전매가 금지됐는데, 이번 정부가 경직된 부동산 시장의 연착륙 유도하기 위해 규제를 풀면서 지난 7일부터 분양권 전매가 대거 풀린 것.

내년 8월 입주 예정인 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(전체 1045가구)는 전매가 풀렸다. 역시 내년 입주를 앞둔 △강동구 천호동 '강동중흥S클래스 밀레니엄'(999가구) △성북구 안암동3가 '해링턴플레이스안암'(199가구) △성북구 길음동 '길음역롯데캐슬트윈골드'(395가구) 등 서울에서는 16개 단지의 1만1233가구가 전매 제한에서 벗어나게됐다.

그러나 최대 70%인 단기 양도소득세 문제와 일부 실거주 의무로 인해 시장이 당장 활성화되기에는 한계가 뚜렷하다는 지적이 나온다.

9일 부동산R114에 따르면, 정부가 분양권 전매제한 규제를 완화하면서 지난 7일부터 수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 12만여가구(총가구수 기준)에 이르는 것으로 추산됐다.

앞서 국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 수도권 기준 최대 10년이던 분양권 전매제한 기간을 지난 7일부터 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했다.

전매가 풀리면서 일단 수요자들의 입질은 늘고 있다.

오는 6월부터 입주하는 동대문구 용두동 '청량리한양수자인'(1152가구)의 경우 현재 전용면적 85㎡ 기준으로 5억원의 프리미엄이 붙었지만, 매수 수요는 더 낮은 가격을 원해 거래는 원활하지 않다.

입주가 임박한 노원구 상계동 '노원롯데캐슬 시그니처'도 전매제한 해제로 매수 문의가 늘고 있지만 호가가 높아 계약은 되지 않는다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

전문가들은 수도권의 분양권 전매 시장이 본격적으로 열리면서 거래량도 늘어날 것으로 본다. 실제 지난해 지방에서는 규제지역 해제 영향으로 분양권 거래가 증가 추세를 보이고 있다.

국토교통부 실거래가정보시스템의 거래 내역을 분석한 결과, 올해 1~2월 분양권 거래는 총 6794건(7일 신고 기준)으로, 작년 동월(5052건) 대비 34.5% 늘었다.

그러나 국회에서 주택법 개정 논의가 지연되고 있어 일부 상한제 단지는 실거주 의무때문에 거래가 늘기에는 한계가 있다는 지적이 나온다.

광진구 자양동의 한 중개업소 대표는 "전매제한 해제를 앞두고 있지만 실거주 의무 때문에 팔 수 없는 것 아니냐며 걱정하는 집주인들이 많다"며 "전매제한만 풀리고 실거주 의무가 안풀리면 무용지물"이라고 말했다.

단기 양도소득세 부담은 더 문제다. 현재 분양권은 당첨일로부터 1년 내 팔 경우 시세차익의 70%, 2년 이내에 전매하면 60%를 양도세로 내야 한다. 여기에 지방소득세 10%를 가산하면 실질 세부담은 66~77%에 달한다. 만약 1억원의 양도차익이 발생했다면 6600만~7700만원을 세금으로 내야한다는 계산이 나온다.

정부는 지난해 12월 발표한 올해 경제정책방향에서 1년 미만 보유 주택과 분양권·입주권의 단기양도세율을 현행 70%에서 45%로 낮추는 방안을 발표했으나 개정 여부는 아직 불확실하다.

이에 입주가 임박한 단지는 매도를 접고 전세로 돌리는 경우가 많다.

노원구 상계동의 한 공인중개사는 "실거주 의무가 없는 분양권도 양도세 상담을 하고 나면 집주인이 못팔겠다고 매도를 주저한다"며 "이 때문에 전세 물건만 쏟아지는 상황"이라고 말했다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr