전매제한 단축효과? 양도세·실거주의무에 가로막혀

분양권 전매제한기간이 지난 7일부터 크게 완화되며 매수·매도자의 움직임이 활발해지고 있다. 다만, 단기 양도소득세 부담과 실거주의무로 영향은 제한적이란 전망이 나온다.

9일 부동산R114에 따르면 지난 7일 분양권 전매제한 완화 시행으로 전매가 풀린 단지는 수도권에만 약 120개단지·12만가구에 달한다. 앞으로 수도권은 전매제한 기간이 공공택지 및 규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 기타 6개월로 단축된다.

서울은 16개 단지 총 1만1233가구의 전매가 가능해졌다. 지난 2017년 6·19대책으로 서울 전역의 입주 전 전매가 금지된 지 6년 만에 분양권 전매 시장이 형성됐다. 실제 오는 2024년 8월 입주 예정인 강북구 북서울자이폴라리스(1045가구)의 전매제한이 사라졌다. 강동구 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 해링턴플레이스안암(199가구), 성북구 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등도 다음해 입주에 앞서 전매를 할 수 있다.

분양권 전매제한 완화로 현장에선 문의가 이어지고 있다. 오는 6월 입주가 예정된 동대문구 청량리한양수자인(1152가구) 인근 공인중개소 관계자는 "전매제한이 풀린다는 정부 대책이 발표된 이후 매도, 매수자들의 문의가 늘어난 상태"라며 "다만 매도·매수자간 호가 격차가 3억∼4억원 이상 벌어져 거래성사는 쉽지 않다"라고 말했다. 이 단지의 전용 85㎡ 호가는 분양가보다 5억원가량 높다.

전매제한기간이 짧아져도 양도소득세와 실거주의무가 버티고 있어 거래 활성화로 이어질 지는 미지수다.

현재 분양권 양도소득세 세율은 기간에 따라 당첨일로부터 1년 내의 경우 시세차익의 70%, 2년 이내는 60%에 달한다. 여기에 지방소득세 10%가 가산돼 실질 세부담은 시세차익의 66~77%에 육박한다. 아울러, 국회에서 주택법 개정 논의가 지연되면서 분양가 상한제 아파트는 실거주 의무가 여전히 살아있다. 실거주 의무가 폐지되지 않으면 전매제한 완화 효과는 기대하기 어렵다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "전매제한이 풀리는 단지들의 분양권 거래가 늘어날 것으로 보이지만 실거주 의무와 분양권 단기 양도세 문제가 해결되지 않으면 시장 활성화는 제한적"이라며 "시장 정상화를 위해 제도 개선을 서둘러야 한다"고 말했다.