분양권 전매 풀렸지만 … 실거주 의무 '발목'

전매제한 최대 10년→3년 단축
수도권 120곳, 12만가구 풀려
7일 서울 4건 거래 신고됐지만
높은 양도세·실거주 의무 여전
"거래 크게 늘어나긴 힘들듯"

오는 12월부터 분양권 전매가 가능해지는 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 전경. 매경DB

"양도세를 60% 이상 내면서까지 분양권을 팔려고 하는 집주인은 없습니다. 전매제한은 풀렸지만 거래가 성사되기는 사실상 불가능하다고 봐야 합니다."

정부가 지난 7일 주택법 시행령을 개정하며 최대 10년으로 묶여 있던 전매제한 기간이 최대 3년으로 줄어 분양권에 대한 관심이 커지고 있다. 하지만 높은 양도소득세율과 실거주 의무로 인해 분양권 거래가 당장 활성화되기 어렵다는 지적이 나온다.

9일 부동산R114에 따르면 전매제한 완화에 따라 수도권에서 거래가 가능해지는 단지는 약 120곳에 가구 수만 총 12만여 가구로 추산된다. 정부의 전매제한 완화 조치로 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 전매제한 기간이 3년으로 단축됐다. 그 외 과밀억제권역과 성장관리권역은 당첨자 발표일 이후 각각 1년과 6개월이 지나면 분양권을 팔 수 있게 됐다. 이번 조치로 서울에서는 16개 단지 약 1만1233가구의 전매가 가능해졌다.

서울 은평구 수색동에 위치한 DMC SK VIEW 아이파크포레, DMC 파인시티자이 등은 오는 7월 입주를 앞둔 전매가 가능한 대표 단지들이다. 분양권을 거래할 수 있게 되면서 매수 문의는 조금씩 늘어나는 모양새다. 인근 공인중개소 관계자 A씨는 "전매제한이 풀리자마자 매수 대기자들에게서 분양권 매물이 얼마에 나왔냐고 문의 전화가 왔다"며 "조합원 입주권 호가와 분양권 가격을 비교해 더 저렴한 물건을 사려는 문의가 있었다"고 전했다.

전매제한 완화가 시행되기 시작한 7일엔 서울에서 분양권 거래가 4건 신고됐다. 거래가 신고된 단지는 강동 밀레니얼 중흥S-클래스, 청량리 롯데캐슬 SKY-L65, 힐스테이트 세운 센트럴 등이다. 이 중 중개거래로 신고된 청량리 롯데캐슬은 분양가 대비 프리미엄이 1억원 이상 붙어 거래됐다.

서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공)은 올해 12월부터 분양권 전매제한이 풀리게 된다. 아직 전매가 가능하지는 않지만 관련 문의는 꾸준하다는 것이 인근 공인중개사들의 설명이다. 서울 강동구의 B공인중개사는 "올림픽파크포레온은 아직 전매가 가능하지 않아 매수자와 매도자를 연결하고 있지는 않다"면서도 "괜찮은 분양권이 나오면 연락을 달라는 분들이 꽤 있다"고 설명했다.

다만 높은 양도세율로 분양권 매물이 당장 늘어나기는 어렵다는 지적이 나온다. 현재 청약에 당첨된 뒤 1년 이내 분양권을 팔면 시세차익의 70%를, 2년 이내 팔면 차익의 60%를 양도세로 내야 한다. 지방소득세 10%를 더하면 실제 부담은 66~77%에 달한다. 만약 1년 미만으로 보유한 분양권을 판매해 시세차익 1억원이 발생하면 7700만원은 세금으로 내야 한다는 의미다. 정부는 1년 미만으로 보유한 분양권의 양도세율은 45%, 1년 이상 보유분은 일반세율로 과세하겠다고 발표했지만 법 개정 사안이라 시행이 불투명하다. 서울 은평구의 C공인중개사는 "분양권 양도세율이 워낙 높아 전매제한이 풀렸어도 분양권을 내놓는 집주인은 거의 없다"고 말했다.

분양권상한제 주택의 경우 실거주 의무가 여전히 부여되고 있는 점도 분양권 거래 활성화에 족쇄로 작용한다. 분양권상한제 주택 등에 대한 실거주 의무를 폐지하는 내용을 담은 '주택법 개정안'이 발의됐지만 국회에서는 아직 논의조차 시작되지 못했다. 올림픽파크포레온도 실거주 의무가 여전히 남아 있어 12월 전매가 가능해질지는 미지수다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "수도권에서 입주를 앞둔 단지 중 실거주 의무가 남아 있는 곳은 매수에 유의해야 한다"고 설명했다.

[이희수 기자 / 김유신 기자]