전매제한 완화發 ‘수도권 분양권 시장’ 큰 장 선다

서울 내 총 1만1233가구 전매 가능해져
“1~2년 내 팔면 단기 양도소득세 66~77%”

지난 7일부터 분양권 전매제한 규제가 대폭 완화되면서 수도권 분양권 시장에 큰 장이 열릴 것으로 보인다. 하지만 최대 70%대에 달하는 단기 양도소득세와 일부 실거주 의무로 인해 당장 시장이 활성화하기엔 한계가 있는 상황이다.

9일 부동산R114에 따르면 정부의 이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터 수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지인 것으로 나타났다. 총가구수 기준으로는 12만여가구에 달한다. 앞서 국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 수도권 기준 최대 10년이던 분양권 전매제한 기간을 대폭 완화했다. 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 축소했다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. /뉴스1

올해 초 강남3구와 용산구를 제외한 수도권 전체가 조정대상지역 등 규제지역에서 풀렸다. 서울을 비롯해 수도권 다수 지역이 포함된 과밀억제권역과 성장관리구역은 3년의 전매제한이 그대로 적용돼 전매를 할 수 없었으나 이번 조치로 서울 등 과밀억제권역은 당첨자 발표 후 1년, 성장관리권역은 6개월 후면 분양권을 팔 수 있게 됐다.

이로써 서울은 16개 단지(1만1233가구)의 전매가 가능해졌다. 지난 2017년 6·19대책으로 서울 전역이 입주 때까지 전매가 금지된 이후, 6년 만에 공식적으로 분양권 전매 시장이 형성된 것이다.

구체적으로는 내년 8월 입주 예정인 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(전체 1045가구)의 전매가 풀렸다. 또 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 안암동3가 해링턴플레이스안암(199가구), 성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등도 내년 입주를 앞두고 전매 규제가 해제됐다.

실제 오는 6월부터 입주가 시작되는 동대문구 용두동 청량리한양수자인(1152가구)의 경우, 현재 전용면적 85㎡ 기준으로 5억원의 프리미엄이 붙었다. 노원구 상계동 노원롯데캐슬 시그니처도 입주가 임박한 가운데 전매제한 해제로 매수 문의가 늘고 있다. 하지만 호가가 높아 계약은 아직 이뤄지지 않고 있다.

전문가들은 수도권의 분양권 전매 시장이 본격 열리면서 거래량도 늘어날 것으로 본다. 이미 올초 규제지역 해제 영향으로 분양권 거래는 ‘증가 추세’를 보여왔다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 올해 1∼2월 분양권 거래는 총 6794건(7일 신고 기준)으로, 작년 동월(5052건) 대비 34.5% 증가했다.

그러나 당장 거래가 늘기에는 한계가 있다는게 업계의 설명이다. 일부 상한제 단지는 실거주 의무가 발목을 잡고 있는데다, 국회의 주택법 개정 논의가 지연되면서 분양권 전매제한과 ‘세트’인 상한제 아파트의 실거주 의무가 아직 풀리지 않은 상태다.

분양권을 포함한 단기 양도소득세 부담도 문제다. 현재 분양권은 당첨일로부터 1년 내 팔 경우 시세차익의 70%, 2년 이내에 전매하면 60%를 양도세로 내야 한다. 여기에 지방소득세 10%를 가산하면 실질 세부담은 66∼77%에 달한다.

여경희 부동산R114수석연구원은 “전매제한이 풀리는 단지들의 분양권 거래가 늘어날 것으로 보이지만 실거주 의무와 분양권 단기 양도세 문제가 해결되지 않으면 시장 활성화에 제약이 될 수밖에 없다”며 “시장 정상화를 위해 제도 개선을 서둘러야 한다”고 말했다.

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