오피스텔도 주택 수 포함? 1주택 혜택 받으려면(1) [도와줘요 부동산세금]

■황범석 세무회계 필승 대표세무사

주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 간주돼 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없어 유의해야 한다

[서울경제]

일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자가 주택을 매각하는 경우 해당 주택은 12억원까지는 비과세가 적용되며, 매각가액이 12억원을 초과하는 경우 그 초과분에 대해서는 최대 80%에 달하는 장기보유특별공제가 적용된다. 이는 국민의 주거생활의 안전과 거주이전의 자유를 보장하기 위해 1세대 1주택의 양도에 대해 큰 혜택을 주는 것이다.

이러한 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려는 납세자의 발목을 가장 많이 잡는 존재가 있다. 바로 오피스텔이다.

다수의 납세자들이 오피스텔을 단순히 상업용건물이라 판단하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 심지어는 가산세의 부담까지 지게 되는 안타까운 사건을 종종 접하게 된다. 왜 이런 사건이 터지는 것일까?

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오피스텔이 왜 주택 수에 포함될까

그것은 바로 소득세법에서 규정한 주택의 정의 때문이다.

주택법에서도 주택에 대한 정의를 내리고 있으나 세법은 독자적으로 주택의 정의를 규정하였으며 소득세법 88조에서 규정한 주택의 정의는 다음과 같다 .

“주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”

소득세법에 따를 경우 오피스텔 역시 사실상 주거용으로 사용한다면 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택이 되는 것이다.

여기에 추가적으로 대법원은 “주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우”와 “일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되더라도 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 경우” 역시 이를 주택으로 볼 수 있다고 판시한 바 있다.

그렇다면 1세대 1주택 양도 당시 보유하고 있는 오피스텔이 공실인 경우에는 어떻게 될까?

소득세 집행기준은 “주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다”라고 하여 해당 오피스텔이 공실일지라도 주거용으로 사용 가능한 오피스텔은 주택으로 본다고 규정했다.

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주택 매도시 보유 중인 오피스텔 꼭 확인해야

이와 관련하여 심판원은 독립된 주거가 가능한 형태의 오피스텔이 공실인 경우로서 해당 오피스텔을 주택임대사업자로 등록한 경우 해당 오피스텔을 주택으로 본 사례가 있으며(조심2018서1973 2018.10.02.), 법원은 납세자가 오피스텔이 6년간 공실이었다고 주장한 사안에 대해서 해당 오피스텔의 내부시설이 주거목적으로 사용하기에 손색이 없으며 가스 요금이 부과되지 않은 적이 없는 것으로 보아 해당 오피스텔을 주택으로 본 사례가 있다(고등법원2014누56019, 2015. 04. 23. 대법원 심리불속행 기각 판결).

결국 심판원 및 법원은 독립된 주거공간으로 사용할 수 있는 오피스텔을 그 실제 사용 용도가 사무용이 아닌 경우 대부분 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에 포함하는 것으로 판단하고 있다.

추가적으로 1세대 1주택 비과세 판정 시 소득세법 상 주택의 정의를 충족하는 오피스텔을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각각이 1주택을 소유하는 것으로 본다(양도, 부동산거관리과-628 , 2010.04.30. 참고).

그러므로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 본인이 매각하려는 주택 외에 주택의 정의를 충족하는 오피스텔 및 그 지분을 보유하고 있는지에 대해 사전에 꼭 확인하여야 한다.

<편집자 주> 해당 기고문은 2023년 이전 세법에 따른 기고문으로 정부가 이달 27일 발표한 2024년 세법 개정안이 내년 시행되면 세제 관련 내용은 달라질 수 있다.

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변수연 기자 diver@sedaily.com