“김대리, 대출 늘려준대”...30%나 떨어진 이것, 지금이 기회?

전국 한달 거래 4천건 불과
1년 전보다 71% 줄어들어
아파트는 거래 살아나는데
대출 묶여 상대적 박탈감 커
규제 완화로 분양·거래 숨통 기대
“특례대출, 여전히 적용안돼” 불만도

“대출 한도가 늘어나면 실수요자 중심으로 오피스텔 매매가 재개될 것으로 기대합니다.”

7일 정부가 오피스텔 대출 규제를 완화하기로 결정하자 얼어붙었던 오피스텔 매매가 다소 살아날 수 있을 것으로 부동산 업계는 기대했다.

주거용 오피스텔인 ‘아파텔’이 밀집한 인천 송도의 한 공인중개업소 관계자는 “지금은 오피스텔 거래가 완전히 얼어붙어 있는데 조금씩 살아날 수 있을 것”이라고 말했다.

그동안 오피스텔 시장은 ‘역대급 빙하기’였다. 금리가 가파르게 오르면서 대출 부담에 오피스텔을 팔려는 사람은 많았지만, 대출 규제로 살 사람은 없어 거래량은 역대 최저 수준으로 줄어든 상황이다.

한국부동산원에 따르면 지난 1월 전국 오피스텔 거래량은 역대 최저를 기록했다. 불과 1년전만 해도 월 거래량이 1만4000건이 넘었으나 급격한 금리인상으로 거래가 급감하더니 지난 1월에는 4000건대로 주저앉았다.

거래가 급감하고 매물만 쌓이면서 1년 사이 30% 넘게 가격이 하락한 곳도 많다.

경기 하남시 학암동에 위치한 오피스텔 ‘위례 지웰 푸르지오’ 전용 84㎡는 지난해 1월 13억원(5층)에 매매계약이 이뤄졌지만, 올 1월에는 7억 8700만원(13층)에 실거래가 이뤄져 5억 1300만원(39.5%) 급락했다. 인천시 서구 청라동의 ‘청라 린스트라우스’ 전용 59㎡도 지난해 1월 3억 5000만원(31층)에 실거래가 이뤄졌지만, 올해 1월에는 2억 5000만원(35층)에 매매돼 1억원 (28.6% 하락) 떨어졌다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “금리가 큰 폭으로 오르면서 오피스텔 대출 이자 부담은 커지고 대출한도는 적어 실수요가 급감했다”며 “게다가 아파트는 청약, 대출, 세금 규제까지 완화되면서 투자 수요가 아파트로 몰리면서 오피스텔은 투자와 실거주 수요 모두 줄어 거래량과 매매값이 급격히 떨어졌다”고 설명했다. 실제로 올해 1월부터 아파트 시장은 급매 위주로 매물이 소진되면서 낙폭이 둔화하고 거래량이 늘었지만 오피스텔은 여전히 침체된 분위기다.

하남의 공인중개업소 관계자는 “실수요자가 집을 매수할때 제일 중요한게 대출인데 대출이 적게 나오니, 이건 사지 말라는 뜻 아니냐”면서 “대출 규제가 풀렸으니 매수 대기자들이 긍정적 반응을 할 것으로 본다”고 했다.

이번에 개정된 대출 규제가 적용되면 연 소득 5000만 원인 대출자가 30년 만기 원리금분할상환의 오피스텔 담보대출을 금리 5%에 받을 경우 대출한도가 기존 1억3000만 원에서 3억1000만 원으로 약 1억8000만 원 증가한다.

대출 한도가 적어 잔금 마련에 애를 먹었던 입주 예정자들은 일단 “한숨은 돌렸다”는 반응이다. 올해 하반기 입주 예정된 오피스텔을 보유한 김모씨는 “작년에 DSR 규제가 강화되면서 예상했던 것보다 대출이 적어 잔금을 못치룰 상황이었다. 팔려고 내놔도 팔리지 않았는데 이번 소식을 듣고 매물을 걷었다. 대출을 받아서 내집에 입주할 계획”이라고 했다.

오피스텔을 전세 주고 있는 직장인 이모씨는 “세입자가 나가겠다고 해서 역전세가 날 상황인데 대출이 안돼서 걱정이었다. 이번에 대출 한도가 늘어나 세입자 보증금을 돌려줄 수 있을 것 같다”고 했다.

하지만 오피스텔 소유자들은 주거용 오피스텔 ‘아파텔’은 실제로 주택으로 사용하고 있는 만큼, 이번 기회에 아파트와 달리 차별적으로 적용되는 오피스텔 규제는 다 풀어야한다는 목소리가 높다.

오피스텔은 건축법의 적용을 받는다. 하지만 세금을 낼때는 실질과세의 원칙에 따라 실제 거주하면 주택으로 간주된다. 오피스텔을 주택으로 사용하면 주택분으로 재산세가 나오고, 양도할때도 주택으로 사용했다면 주택으로 적용된다. 취득할때만 오피스텔을 주택으로 쓸지, 업무용으로 쓸지 알수 없기 때문에 항상 업무용으로 보고 취득세 4.6%를 낸다.

그러나 대출을 받을때는 ‘비주택’으로 분류돼서 아파트와 달리 ‘더 강화된 DSR 규제’(만기 8년)를 받아왔다. 이번에 이 규제가 풀렸는데, 실수요자들은 특례보금자리론에서 배제된 것도 풀어줘야한다는 것이다. 정부의 고정금리 대출 상품인 특례보금자리론은 오피스텔은 적용되지 않는다. 특례대출은 주거용에만 해당되기 때문이다.

오피스텔 보유자들은 높은 금리의 대출을 이용하고 있어도 특례대출로 갈아타지 못하고 있다. 경기도 오피스텔에 거주중인 직장인 김모 씨는 6%대 금리가 부담돼 특례대출로 갈아타고 싶지만 대상이 되지 않는다는 은행의 설명을 듣고 좌절했다. 김씨는 2020년 집값이 급등하고 청약 규제가 강화됐을때 ‘내집 마련’의 수단으로 규제가 덜한 아파텔을 매수했다. 김 씨는 “실제 거주하고 있고 세금 측면에서 집으로 인정받아 납세의 의무를 다하고 있는데 대출에서는 ‘비주택’이라고 한다. 오피스텔은 젊은 세대가 많이 거주한다. 특례대출이 실수요자들의 금융 안정을 위한 것인만큼 현실에 맞게 오피스텔에도 적용해줘야한다”고 했다.

금융위는 주거용 오피스텔에도 특례보금자리론을 적용하는 문제에 대해서는 “아직 새로운 내용이 없다”고 선을 그었다.