아파텔 ‘DSR 족쇄’ 풀린다···오피스텔 매매 활성화엔 ‘역부족’

24일부터 '오피스텔 DSR' 완화
전액분할땐 실제 상환기간 적용
연봉 5000만원, 30년 분할상환
대출 한도 1.3억→3.1억으로
'이제야 겨우 역차별 해소' 인식
시장선 "활성화 기대 아직 일러"

[서울경제]

이달 말부터 오피스텔 담보대출 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식이 완화된다. 주거용 매매 수요가 늘어난 오피스텔에 대해 아파트 등 일반주택과 같은 방식으로 대출 요건을 개선하는 것이 골자다. 시장에서는 아파트 등 일반 주택과 형평성을 맞췄다는 점에서는 고무적이나 고금리로 침체된 오피스텔 거래 시장이 활성화되기에는 아직 부족하다고 분석했다.

7일 금융위원회는 ‘은행업 감독업무 시행세칙’ 등 5개 시행세칙 개정을 예고하고 오피스텔 담보대출의 DSR을 합리적으로 개선한다고 밝혔다. (★본지 3월 7일자 1·3면 참조)

이번 개정에 따라 전액 분할상환 대출시에는 DSR 부채 산정 방식에 실제 원리금 상환액이 반영된다. 대상 오피스텔에는 주거용뿐 아니라 업무용도 포함된다.

그간 DSR을 계산할 때 오피스텔의 담보대출 원금 상환 기간은 8년으로 고정돼 있었다. 주택담보대출은 30년·40년 등 실제 상환 기간이 적용되지만 오피스텔은 실제 상환 기간이 반영되지 못한 것이다. 그러다 보니 일부 실수요자들은 ‘DSR 40%’ 규제에 막혀 오피스텔 담보대출을 받지 못하거나 대출을 받더라도 주담대보다 훨씬 적은 금액을 받을 수밖에 없었다. 이와 관련해 ‘역차별’이라는 지적이 잇따르자 기획재정부는 지난달 29일 발표한 ‘내수 활성화 대책’에 주거용 오피스텔 대출 규제 완화를 포함시키기도 했다.

이번 개정을 통해 오피스텔 실수요자들은 주담대에 준하는 대출을 받을 수 있게 됐다. 금융위는 연소득 5000만 원인 차주가 30년 만기 원리금 분할상환(금리 연 5% 가정) 형태로 오피스텔 담보대출을 받을 경우 대출 한도는 1억 3000만 원에서 3억 1000만 원으로 기존 대비 약 1억 8000만 원 늘어날 것으로 분석했다.

단 전액이 아닌 일부 금액에 대해서만 분할상환 대출을 받을 경우에는 실제 원리금 상환액을 DSR 부채 산정 방식에 반영하되 주담대와 동일하게 1년의 거치 기간 제한을 두기로 했다. 거치 기간이 1년을 초과하면 만기 일시 상환 방식을 적용한다. 만기 일시 상환 대출은 실제 대출 기간과 관계없이 만기를 8년으로 잡는 현행 기준이 그대로 유지된다.

금융위는 “이번 개정은 서민과 청년층 주거 안정에 기여할 것”이라며 “오피스텔 담보대출의 장기 분할상환을 유도해 가계부채의 질적 구조 개선 효과도 기대할 수 있다”고 말했다. 금융위는 17일까지 은행·보험·저축은행·여신전문금융·상호금융업 시행세칙 개정안에 대한 사전예고를 실시하고 24일부터 개정세칙을 시행할 예정이다.

다만 시장에서는 오피스텔 DSR 규제가 개선되더라도 오피스텔 시장에 활기가 돌기까지는 시간이 걸릴 것으로 보고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 오피스텔 거래는 지난해 5월(1901건)부터 올해 1월(450건)까지 꾸준히 줄었다. 2월과 3월 거래량이 각각 904건, 612건으로 소폭 반등하기는 했지만 지난해 동월과 비교하면 여전히 낮다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “이번 조치는 오피스텔 규제를 완화했다는 인식보다는 이제야 다른 주택과 기준이 같아졌다는 생각 정도에 그칠 가능성이 높다”며 “올해 시행된 부동산 대책과 ‘특례보금자리론 등 대출 상품이 여전히 아파트에 집중된 만큼 대체재 성격이 강한 주거형 오피스텔 선호도는 상대적으로 낮을 수밖에 없을 것”이라고 짚었다. 윤지해 부동산R114 팀장도 “오피스텔과 같은 수익형 부동산은 금리와 수익률에 더 영향을 받을 것”이라고 말했다.

조윤진 기자 jo@sedaily.com김경택 기자 taek@sedaily.com