[생생경제] 전매제한 기간 완화 효과...전국 분양 경기 영향은?
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 박귀빈 아나운서
■ 방송일 : 2023년 4월 7일 (금요일)
■ 대담 : 김인만 부동산경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[생생경제] 전매제한 기간 완화 효과…전국 분양 경기 영향은?
-분양권 전매제한 완화…최장 3년
-정부, 미분양 해결하고 부동산 PF 우려 줄이려
-경기활성화 효과, 제한적이라는 분석도
◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈)> 아파트 분양권 전매 제한이 오늘부터 완화됩니다. 수도권 아파트 분양권 전매 제한 기간이 기존 최장 10년에서 최대 3년으로 줄어드는 가운데 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 관심이 쏠리고 있습니다. 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 연결됐습니다. 안녕하세요?
◆ 김인만 부동산경제연구소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.
◇ 박귀빈> 아파트 분양권 전매 제한 규제, 오늘부터 완화되는 건데요. 구체적인 내용이 어떻게 됩니까? 제한 기간이 어느 정도 줄어드는 거예요?
◆ 김인만> 먼저 수도권과 비수도권으로 나눠서 우리가 봐야 되겠는데요. 수도권 같은 경우는 최대 10년이 적용됐었는데, 이번에 시행령 통과가 되면서 분양가 상한제가 적용되는 공공택지나 조정대상지역이나 이런 규제 지역들은 3년이 적용이 되고요. 이런 규제 지역이 아니고 공공택지, 분양가 상한제가 적용되지 않는 과밀억제권. 수도권 지역들이 대부분인데요. 1년 적용되고요. 나머지 지역들은 6개월입니다. 그러니까 수도권 지역들은 최장 3년에서 6개월까지 적용이 되고, 비수도권 지역들은 공공택지 규제 지역은 1년이고요. 광역시는 6개월, 나머지 지역들은 폐지가 됩니다.
◇ 박귀빈> 그러니까 전매 제한 기간이 대폭 축소된 건데, 수도권은 최대 10년까지 했던 것이 규제 지역, 공공택지, 분양가 상한제 이런 데는 3년. 그리고 대부분의 지역은 한 1년 정도로 줄어든다고 봐야 되는 거고요. 비수도권 같은 경우는 최장 4년이었던 게 1년, 6개월 이렇게 단축된다는 말씀이시죠. 그런데 시행령 개정 이전에 분양을 마친 아파트에도 소급 적용된다고 하던데요. 이 부분도 설명을 좀 해주시죠.
◆ 김인만> 소급 적용이라고 한다면 먼저 시행된 단지들, 그러니까 먼저 분양을 하고 적용된 단지들 같은 경우. 예를 들어서 둔촌주공 올림픽파크포레온으로 예를 들어보면 올림픽파크포레온이 작년에 분양을 했는데요. 그때 법으로는 8년이 적용이 됩니다. 최장 8년이 적용이 되는데, 지금 법이 바뀌어서 오늘 4월 7일부터는 1년이 적용되는데요. 이미 8년이 적용이 됐지만 소급 적용을 해서 1년으로 당겨서 미리 적용을 해 주기 때문에 '나는 작년 재작년에 이미 적용을 받아서 8년, 이렇게 오랫동안 전매 제한에 걸린다. 어떻게 하지?' 걱정하시는 분들은 소급 적용이 되기 때문에 3년이 될 수도 있고요. 용산구나 강남구 같은 경우는 3년이 적용될 것 같고, 올림픽 파크포레온처럼 수도권 지역인데 비규제 지역들은 1년, 또 나머지 지역들은 6개월이 적용되기 때문에요. 나는 예전에 대상이 됐다고 걱정하지 마시고 이번에 발표되는 것을 그대로 기준으로 삼으면 될 것 같습니다.
◇ 박귀빈> 그렇군요. 지난해 12월에 당첨자 발표한 둔촌주공 같은 경우에는 올해 12월까지만 제한 기간인 거죠?
◆ 김인만> 그렇죠. 지금은 못 팔지만 12월이 되면 팔 수가 있습니다.
◇ 박귀빈> 지금은 전매 제한 기간이 1년이니까요. 그동안 부동산 거래가 줄어들면서 사실은 부동산 시장이 냉각이 됐었고, 정부가 규제 완화 정책을 그래서 내놓은 걸 텐데요. 1·3 대책에서 여러 가지 규제를 풀었습니다. 그중에서 규제 지역이라든가 전매 제한 완화한 내용이 있고, 그리고 당시 1·3 대책에는 뭐가 포함이 됐었냐면 실거주 의무도 폐지한다고 담겨 있었거든요. 그런데 이 부분 같은 경우는 아직까지는 불가한 거죠?
◆ 김인만> 차이가 있는 게 1·3 대책에서는 전매 제한 못 팔게 하는 것도 팔게 해 주고 2년에서 5년까지 의무로 거주를 해야 되는 규제도 있었는데요. 차이가 뭐냐 하면 의무 규제 같은 경우는 국회에서 법 개정을 해야 되는 사항이고요. 전매 제한은 법 개정이 아니라 시행령을 통해서 정부가 국무회의를 통해서 할 수 있기 때문에 국회 통과가 안 되는 부분, 시행령이 되는 부분은 전매 제한이 이번에 적용이 되는데. 실거주 의무는 국회 통과가 해야 하는데 지금 국회에서 처리를 못하고 있기 때문에 실거주 의무는 여전히 남아 있어서 시장에는 상당히 혼선이 있습니다. 제가 앞서서 올림픽파크포레온, 둔촌주공이 올 12월 되면 전매할 수 있다. 팔 수 있다라고 말씀을 드렸는데, 전제조건은 실거주 의무가 폐지가 돼야 됩니다. 국회 통과가 돼야만 되는 거고요. 만에 하나 이게 국회 통과가 되지 않고 법 개정이 되지 않으면 실제로 거주를 해야 되기 때문에 전매 제한이 풀리더라도 거주 의무가 남아 있어서 팔지 못합니다. 그러니까 빨리 국회 통과가 돼야 되는 부분이고요. 시장에서는 그래서 반쪽짜리다. 동시에 처리가 돼야 되는데 왜 이렇게 되냐는 불만의 목소리들이 나오고 있습니다.
◇ 박귀빈> 그렇군요. 실거주 의무를 폐지하기 위한 법안은 지금 국회에 계류 중인 상태이기 때문에 이거는 향후 지켜봐야 될 것 같은데요. 그런데 오늘부터 일단 전매 제한은 완화되는 게 맞고요. 이 전매 제한에 대해서 조금 더 여쭤보면, 아무래도 이 아파트 전매 제한 제도가 처음에 만들어진 것은 필요하다고 판단했기 때문에 만들었을 거 아닙니까? 그런데 어떤 점들이 문제로 인식이 되면서 이번에 완화하기로 한 건지, 그 배경도 설명을 해주시면 좋겠어요.
◆ 김인만> 전매 제한이라고 한다면 분양권, 그러니까 아파트를 입주할 수 있는 권리를 사고 팔 수 있게 해 준다는 건데요. 이게 부작용이 생깁니다. 사고 팔 수 있게 해 주면 아무래도 투기 수요들이 생겨서 프리미엄이 붙게 되고요. 실수요자 입장에서도 나는 좀 저렴한 가격을 사고 싶은데 투자 수요들이 들어와서 프리미엄을 올리게 되고, 가격을 올리는 그런 부작용들이 발생하기 때문에 문재인 정부에서 안 되겠다. 집값이 너무 올라가게 되고 이 고리를 잘라야겠다라고 해서 전매 제한 규정을 굉장히 강화를 했습니다. 그런데 지금은 왜 풀어졌냐고 하면 주거 이전의 자유 침해다. 이런 불만의 목소리들도 있었고요. 최근 부동산 시장이 침체가 되다 보니까 이야기들 많이 나오지만 건설 경기가 안 좋아지고요. 건설 경기가 안 좋아지니까 미분양이 늘어나게 되고, 미분양이 늘어나면 건설현장에 PF 대출, 프로젝트 파이낸싱을 해준 금융회사들까지 부실이 전이가 되면서 우리나라 경제 자체가 흔들릴 수도 있다는 점을 정부는 굉장히 걱정을 많이 한 것 같습니다. 결국에는 실수요자들한테 도움이 되기보다는 분양 시장을 살려서 미분양을 줄이고 PF 대출 묶여 있는 금융사들을 구제해주겠다는 목적이 강하다고 저는 생각이 됩니다.
◇ 박귀빈> 그렇군요. 전매 제한 완화가 오늘부터 시행이 되는 건데, 그런 배경 속에서 정부가 이 규제를 푼 것이고요. 그러니까 당장 오늘부터 분양권 매도가 가능해지는 곳이 나온다는 건데, 서울의 주요 아파트 같은 경우 총 13개 단지라고 들었거든요. 어디 어디가 해당이 되나요?
◆ 김인만> 다양한 지역들에 해당이 되는데요. 청량리역에 한양수자인그라시엘·롯데캐슬SKY-L65. 은평구의 수색증산DMC파인시티자이·DMC SK VIEW, 길음동·강동구·노원구·강북구·광진구 다양한 지역들 많은 아파트들이 해당이 됩니다. 그리고 8월부터 12월까지도 해당되는 아파트들이 있는데요. 남구로역 동일아파트도 있고요. 천안역 모아엘가도 있는데, 가장 눈에 띄는 게 제가 앞서서 말씀드린 올림픽파크포레온하고 작년에도 굉장히 뉴스에 많이 나온 장위자이 같은 아파트들이 12월에 전매 제한이 풀리면서 거래가 됩니다.
◇ 박귀빈> 그렇군요. 그런데 앞서 이번에 전매 제한 규제가 완화되는 것이 그 배경에서 사실은 실수요자보다는 전반적인 부동산 경기에서 불안한 부분을 해소하기 위해서 푼 측면이 있다고 설명을 하셨기 때문에요. 저는 처음에 전매 제한 제도를 완화한다고 해서 신축 아파트로 내 집 마련을 원하는 실수요자들한테 희소식이 아닐까, 이런 생각을 했었는데 그 부분은 어때요? 희소식이라고 할 수 있는 정도는 아닌가요?
◆ 김인만> 그렇게 해석할 수도 있는데요. 한 2년 전처럼 당첨되기 굉장히 어려워서 경쟁률이 굉장히 높아서 내 집 마련이 어려운 상황이라면 '어차피 청약이 안 되니까 프리미엄을 주고라도 분양권을 구입하겠다'라는 논리가 적용되는데, 지금 미분양이 늘어나고 있고요 최근의 청약경쟁률이 일부 단지들을 제외하고는 상당히 낮은 상황이기 때문에 실수요자 입장에서는 선택의 폭이 굉장히 넓어졌죠. 분양권을 전매해서 구입을 할 수도 있지만 청약을 해도 되고요. 나중에 미분양이 나는 아파트들을 또 구입을 할 수도 있어서 생각보다는 실수요자한테 엄청난 파격적인 혜택이라고 보기는 좀 어렵지 않나 싶은 생각이 들고, 이번 기회에 제가 잠깐 말씀을 드리면 분양권을 이제 사고 팔 수 있게 됐단 말이에요. 그러면 장점이 있습니다. 계약금 10%만 내고 집을 사게 되면 당장 대출을 받아야 되고 많은 돈이 들어가는데, 분양권을 구입하게 되면 계약금 10% 내고 중도금 대출도 허용이 됐기 때문에 2, 3년 정도 시간을 벌면서 내 집 마련의 돈을 마련해서 할 수 있는 장점은 있는데요. 단점은 잘못하면 부동산 시장의 불확실성이 해소가 되지 않고 장기간 이렇게 지속이 되면, 분양권 전매라는 게 살 수도 있고 팔 수도 있잖아요. 그래서 투자 목적으로 무리하게 계약금 10% 내고 나중에 프리미엄이 붙으면 좀 팔아야지 하다가 주택시장이 침체가 돼서 안 팔리게 되면 나중에 문제가 되는데, 과거에도 이런 사례들이 상당히 많았거든요. 그래서 제가 당부의 말씀을 드린다면 내 집 마련이 하는 실수요자, 자금이 되는 실수요자들은 괜찮겠지만 혹시라도 투기 목적으로 분양권 계약금 10%만 내고 프리미엄 차익을 남기기 위해서 여러 채의 분양권을 구입할 목적이라면 상당히 주의가 필요하다. 여전히 금리 인상에 대한 불확실성이 있고 집값이 굉장히 높은 상황이기 때문에 전매가 잘 안 될 수도 있습니다. 실수요자 입장에서는 굳이 내가 프리미엄을 주고 분양권을 사야 할까, 나는 선택의 폭이 많아라고 해서 생각보다는 거래가 활발하지 않을 수도 있기 때문에 저는 주의가 필요하다고 생각이 됩니다.
◇ 박귀빈> 그렇군요. 청약이 되게 힘들었고, 경쟁률이 높은 당시에는 이제 분양권을 사고 팔 수 있게 되면서 거래도 활성화되고 충분히 방향으로 갈 수 있을 것 같은데. 그리고 통상 생각하기에 이 분양권 가격이 분양가에 비해서 더 높을 것 같은 생각이 들거든요. 지금 부동산 시장의 분위기에서 이 분양권의 가격 같은 경우에 어떻게 책정이 되고 있나요?
◆ 김인만> 분양권 가격 같은 경우는 시장의 논리에 따라서 분양가에서 프리미엄이라고 한다면 가격이 더 올라가는 거죠. 주변 집값이 올라가게 되면 프리미엄이 형성이 돼서 그게 분양권의 장점이 될 수도 있는데요. 10억짜리 아파트라면 계약금 1억 원, 10%만 내고요. 이게 1억 원만 올라가도 투자 대비 100% 투자 수익이 나오기 때문에 굉장히 좋은 투자 수단이 될 수도 있지만, 가격이 내려가게 되면 마이너스가 발생할 수도 있거든요.
◇ 박귀빈> 분양권 가격이 분양가보다 낮은 거죠.
◆ 김인만> 그렇죠. 1억 원을 내고 10억 원에 계약을 했는데 마이너스 1억이 나오게 되면 손해를 볼 수도 있는 상황이기 때문에 상당히 리스크가 있다. 그래서 우리가 실수요자라면 괜찮겠지만 투자 수요로 여러 개의 분양가, 3억 원이 있는 사람은 1억 계약금으로 3개의 분양권을 구입하게 된다면 상당히 위험하다. 예전에 이런 분들이 나중에 입주할 때까지 분양권을 못 팔게 되면 결국에는 마이너스로 집어던지는 부작용들도 생기기 때문에 좀 신중해야 할 것 같습니다.
◇ 박귀빈> 특히나 지금의 부동산 시장에서는 그 부분은 더 신경을 쓰셔야 되겠네요.
◆ 김인만> 맞습니다. 부동산 시장이 생각보다 장기화 침체가 될 수도 있을 것 같고요. 최근 흐름을 보면 뉴스만 본다면 2월에 거래량이 늘었다고 하지만, 3월 통계를 보면 2월보다는 거래량이 줄어들었고요. 매수자들도 호가를 따라가지 않는, 그러니까 지금 다시 침체로 접어드는 분위기가 감지가 되고 있기 때문에 시장 상황을 예의주시하고 냉정해야 될 것 같습니다.
◇ 박귀빈> 그렇군요. 분양권이 일단 풀릴 경우에 주변 아파트 시세라든가 기존 아파트 매매가에 영향을 주는 부분에 대해서는 어떤지. 이것도 한번 짚어보고 싶거든요. 어떻습니까?
◆ 김인만> 만약에 집값이 상승을 할 때, 2020년과 2021년 분위기 같다면 분양권 주변 집값도 오르고요. 분양권 가격도 올라가게 되는 상황이 생기는데, 지금은 물량도 굉장히 많은 상황이고요. 올해, 내년, 후내년까지도 입주 물량이 상당히 많은 상황이어서 혹시라도 분양권 물량이 풀리게 되면 공급 과잉 우려가 있습니다. 분양권 물량에 기존 물량까지 겹치게 된다면 오히려 지금 현재 안 그래도 침체가 되는 주택시장이 더 빠른 침체가 될 수도 있는 부작용이 있고요. 분양권 거래가 돼서 손 바뀜이 되면 결국에는 입주할 때까지 또 물건을 팔아야 되는 경우들도 있기 때문에 물량 부담은 상당하다. 그래서 이게 당장 주택시장 활성화에 도움이 되기보다는 미분양 소진에 초점을 맞춘 것 같습니다. 건설회사들이 미분양이 늘어나고 아까 제가 말씀드렸듯이 PF 대출이 문제가 되기 때문에 정부 입장에서는 미분양 소진을 시키기 위해서 청약 전매 제한을 완화해 준 것이고요. 당장 부동산 시장 흐름 자체를 바꾸기에는 역부족일 것 같습니다.
◇ 박귀빈> 그렇군요. 그런데 실질적으로 지금 수요가 활성화된 상황이 아니잖아요. 이런 상황에서 미분양 소진을 목적으로 전매 제한도 완화를 했는데, 미분양은 그러면 그 목적대로 소진이 되긴 할까요?
◆ 김인만> 일부 지역들, 역세권이라든지 분양가가 주변 시세보다 저렴한 곳. 예를 들어서 서울은 괜찮을 것 같습니다. 서울의 미분양 소진에는 도움이 되는데, 지금 미분양 상황을 보면 서울이 문제가 아니거든요. 지방 미분양이 문제인데, 그러면 지방 미분양 소진에 도움이 되냐고 그러면 저는 크게 도움이 되지는 않을 것 같다. 오히려 서울을 위한 대책이 아닌가 하는 생각이 들고요. 정부 입장에서는 풀어줄 수밖에 없는 상황이지만 자칫 지방 미분양은 소진이 되지 않고 서울 미분양이 소진이 되면서 지역 간 양극화 현상은 더 심화될 가능성도 배제할 수는 없습니다.
◇ 박귀빈> 그렇군요. 그리고 한 가지만 더 살펴보겠습니다. 전매가 가능해진다고 해도 사실은 세금 부분도 생각을 해봐야 되긴 할 것 같거든요. 이건 어떻게 봐야 될까요? 양도세 같은 경우요.
◆ 김인만> 그렇죠. 양도세 같은 경우에 기존에는 1년 미만은 양도세율이 70%가 적용이 되고요. 1년에서 2년 사이에는 60%, 2년이 넘어가면 기본세율 6~45%가 적용이 되는데요. 1·3 대책에서 이 부분을 개선하기로 했거든요. 1년 미만 45%, 나머지는 기본 세율로 하기로 했는데요. 아까 실거주 의무하고 똑같습니다. 결국 소득세법 국회 통과가 돼야 하는데 이 부분도 계류 중이기 때문에 지금 엇박자가 나고 있습니다. 분양권 전매는 허용이 됐는데 단기 양도세 보유, 중과세는 여전히 적용되고 있고요. 실거주 의무도 여전히 적용되고 있기 때문에 당장 시장의 효과가 나오기에는 어떻게 보면 반쪽짜리 정책밖에는 안 되는 것 같습니다. 결국 이런 정책들이 같이 아울러서 모두 다 통과가 되고 시장에 적용이 되어야만 본질의 효과가 나올 수 있을 것 같습니다.
◇ 박귀빈> 소장님은 아무래도 현장 상황을 가장 잘 아시고, 소비자들의 목소리들도 많이 들으실 것 같아서요. 전매 제한 완화와 관련된 규제가 오늘부터 풀리는 건데, 요즘에 나오고 있는 기사들을 보면서 사실은 실수요자들이 오해를 할 수 있는 측면이 있을 것 같거든요. 그 부분을 조금 짚어주시겠어요? 이건 좀 신경을 쓰셨으면 좋겠다 하는 부분, 간략하게 짚어주시죠.
◆ 김인만> 수요자들 같은 경우에 뉴스 헤드라인만 보면 규제가 다 풀리게 되고 다시 또 집값 오르는 거 아닐까. 최근에 그런 자극적인 뉴스들도 많이 나오고 있는데, 제가 분명히 말씀드리면 1월, 2월에는 거래량이 늘어나고 호가가 올랐지만 3월부터는 상황이 상당히 달라졌고요. 여전히 법률 통과가 안 된 부분도 있고, 최근에 서울에 토지거래 허가가 연장 됐습니다. 그래서 해지를 안 해줬어요. 그게 무슨 의미냐 하면 정부의 정책 방향은 명확합니다. 집값이 많이 오르면 규제를 하고 집값이 많이 떨어지게 되면 규제를 풀어주는데, 지금 토지거래허가 안 풀어줬다는 얘기는 무분별하게 규제를 풀어주지 않는다. 정부 서울시는 예의주시하고 있고, 분양권 전매 제한 같은 경우는 다시 한 번 말씀드리지만 시장 자체에 활성화시키기보다는 미분양을 소진해서 금융시장으로 PF 금융 부실을 막겠다는 의도가 강하기 때문에요. 절대 실수요자들은 오판하셔서 지금 사야 되는 거 아닐까. 다시 급등하는 거 아닐까. 이런 불안한 마음에 무리하게 투자하는 것은 자제를 해야 될 것 같습니다.
◇ 박귀빈> 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장이었습니다.
YTN 장정우 (jwjang@ytnradio.kr)
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