연봉 5천만원 金대리, 오피스텔 대출 1억3천만 → 3억1천만원

아파트처럼 DSR 산정
1년 새 거래량 70% 급감
대출규제 완화로 겨우 숨통
"규제 더 풀어달라" 불만도
특례보금자리론 적용 시급

"대출 한도가 늘어나면 실수요자를 중심으로 오피스텔 매매가 재개될 것으로 기대합니다."

7일 정부가 오피스텔 대출 규제를 완화하기로 결정하자 부동산 업계는 얼어붙었던 오피스텔 매매가 다소 살아날 수 있을 것으로 기대했다. 주거용 오피스텔인 '아파텔'이 밀집한 인천 송도의 한 공인중개업소 관계자는 "지금은 오피스텔 거래가 완전히 얼어붙어 있는데 조금씩 살아날 수 있을 것"이라고 말했다. 그동안 오피스텔 시장은 '역대급 빙하기'였다. 금리가 가파르게 오르면서 대출에 대한 부담 때문에 오피스텔을 팔려는 사람은 많았지만, 대출 규제로 살 사람은 없어 거래량은 역대 최저 수준으로 줄어들었다.

한국부동산원에 따르면 지난 1월 전국 오피스텔 거래량은 역대 최저를 기록했다. 불과 1년 전만 해도 월 거래량이 1만4000건을 넘었는데, 급격한 금리 인상으로 거래가 급감하더니 올해 1월에는 4000건대로 주저앉았다.

거래가 급감하고 매물만 쌓이면서 1년 사이에 가격이 30% 넘게 하락한 곳도 많다. 경기 하남시 학암동에 위치한 오피스텔 '위례 지웰 푸르지오' 전용면적 84㎡는 지난해 1월 13억원(5층)에 매매 계약이 이뤄졌는데, 올 1월에는 7억8700만원(13층)에 실거래가 이뤄지면서 가격이 5억1300만원(39.5%) 급락했다. 인천 서구 청라동의 '청라 린스트라우스' 전용 59㎡도 작년 1월 3억5000만원(31층)에 실거래가 이뤄졌지만, 올해 1월에는 2억5000만원(35층)에 매매돼 가격이 1억원(28.6%) 떨어졌다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "금리가 큰 폭으로 오르면서 오피스텔 대출에 대한 이자 부담은 커지고 대출 한도는 적어 실수요가 급감했다"며 "아파트의 경우 청약, 대출, 세금 규제까지 완화돼 투자 수요가 몰렸고, 오피스텔은 투자·실거주 수요 모두 줄어 거래량과 매매가격이 급격히 떨어졌다"고 설명했다.

이번에 개정된 대출 규제가 적용되면 연 소득 5000만원인 사람이 30년 만기 원리금 분할상환의 오피스텔 담보 대출을 금리 5%에 받을 경우 대출 한도가 기존 1억3000만원에서 3억1000만원으로 약 1억8000만원 증가한다. 대출 한도가 적어 잔금을 마련하는 데 애를 먹었던 입주 예정자들은 일단 "한숨은 돌렸다"는 반응이다. 올해 하반기에 입주가 예정된 오피스텔을 보유한 김 모씨는 "작년에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 예상했던 것보다 대출이 적어 잔금을 못 치를 상황이었다. 팔려고 내놔도 팔리지 않았는데 이번 소식을 듣고 매물을 걷었다. 대출을 받아 내 집에 입주할 계획"이라고 말했다.

오피스텔 소유자들 사이에선 주거용 오피스텔 '아파텔'의 경우 실제로 주택으로 사용하고 있는 만큼 이번 기회에 아파트와 달리 차별적으로 적용되는 오피스텔 규제를 다 풀어야 한다는 목소리가 높다. 오피스텔은 건축법의 적용을 받는다. 하지만 세금을 낼 때는 실질 과세의 원칙에 따라 실제 거주하면 주택으로 간주된다. 오피스텔을 주택으로 사용하면 주택분으로 재산세가 나오고, 양도할 때도 주택으로 사용했다면 주택으로 적용된다. 취득할 때만 오피스텔을 주택으로 쓸지, 업무용으로 쓸지 알 수 없기 때문에 업무용으로 보고 취득세를 4.6% 낸다.

그러나 대출을 받을 때는 '비주택'으로 분류돼 아파트와 달리 '더 강화된 DSR 규제'(만기 8년)를 받아왔다. 이번에 해당 규제가 풀렸는데, 실수요자들은 특례보금자리론에서 배제된 것도 풀어줘야 한다는 입장이다. 정부의 고정금리 대출 상품인 특례보금자리론에서 오피스텔은 지원되지 않는다. 경기도 오피스텔에 거주하는 직장인 김 모씨는 6%대 금리가 부담돼 특례대출로 갈아타고 싶었지만 대상이 되지 않는다는 은행의 설명을 듣고 좌절했다. 김씨는 2020년 집값이 급등하고 청약 규제가 강화됐을 때 '내 집 마련' 수단으로 규제가 덜한 아파텔을 매수했다. 김씨는 "실제 거주하고 있고, 세금 측면에서 집으로 인정받아 납세의 의무를 다하고 있는데 대출에서는 '비주택'이라고 한다. 오피스텔은 젊은 세대가 많이 거주한다. 특례대출이 실수요자들의 금융 안정을 위한 것인 만큼 현실에 맞게 오피스텔에도 적용해줘야 한다"고 말했다. 금융위는 주거용 오피스텔에도 특례보금자리론을 적용하는 문제에 대해서는 "아직 새로운 내용이 없다"고 선을 그었다.

[이선희 기자 / 채종원 기자]