출격 앞둔 삼성FN리츠 '정면 돌파'…상장 강행 속내는

삼성FN리츠, 10일 유가증권시장 상장
회계기준·자기자본 손실 복구 '일석이조'

삼성FN리츠 기초 자산인 서울 중구 에스원빌딩(왼쪽)과 서울 강남 대치타워(오른쪽)

삼성그룹 첫 공모 상장 리츠인 삼성FN리츠가 10일 출격한다. 기초자산으로는 삼성금융네트웍스 4개사(삼성생명, 삼성화재, 삼성카드, 삼성증권) 오피스 건물인 서울 중구 에스원빌딩과 서울 강남 대치타워가 담겼다. 미국 SVB 파산, 지난해 레고랜드 사태 등으로 얼어붙은 리츠 시장을 정면 돌파하고 나섰다.

 얼어붙은 투심…기준가 밑도는 한화리츠

역시나 시장 반응은 차갑다. 앞선 기관 투자자 수요예측에서 25대 1 경쟁률을 기록했지만, 뒤이어 진행한 일반청약은 1.87대 1 경쟁률에 그쳤다. 참여기관 중 상장 후 6개월간 주식을 팔지 않겠다고 약속한 의무 보유 확약 비중은 고작 3.92%(8.05개 기관)에 머물렀다. 한화리츠보다 낮은 배당수익률(5.6%), 알짜 자산으로 평가받는 화재·생명 보유 자산을 제외한 점 등도 투심을 떨어뜨렸다.

지난달 상장한 한화리츠도 일반청약 증거금 미달(경쟁률 0.51대 1)로 흥행에 실패한 바 있다. 증시 입성 후에는 리츠 기준가인 5000원보다 낮은 가격에 거래되고 있다. 7일 종가도 4955원으로 거래를 마쳤다. 향후 5년간 매년 6.85% 배당을 약속했지만 역부족이었다.

 회계기준·자기자본 손실 복구 '일석이조'

이같이 예고된 찬바람에도 불구하고 대기업들이 리츠 상장에 나서는 이유는 새 회계기준인 IFRS17 도입 때문으로 풀이된다. 새 회계기준 속 신건전성지표(K-ICS)는 보험사가 보유 중인 부동산 자산 위험계수를 지금보다 높게 평가한다. 보험사들은 보유 부동산을 덜어내야 하는 상황이다. 건전성 수준을 맞추는 동시에 유동성까지 얻을 수 있는 리츠가 일석이조인 셈이다.

여기에 삼성생명과 삼성화재의 경우 지난해 보유 채권(신종자본증권)의 평가손실로 자기자본이 각각 24조원, 10조원(각각 전년대비 -38%, -33%)까지 줄었다. 금리 부담이 큰 채권을 다시 발행하기보다는 리츠 상장으로 유동성을 확보하는 게 낫다는 판단이 깔린 것으로 풀이된다.

지금을 대기업 스폰서 리츠 저가매수 기회로 보는 분석들도 나온다. 이경자 삼성증권 연구원은 "대형 금융사들이 보유한 부동산들은 공실률 걱정이 없는 우량 오피스"라며 "최근 금리 인상의 속도 조절도 체력을 갖춘 리츠들에겐 긍정적"이라고 말했다. 조준현 한국리츠협회 본부장은 "리츠 투자에 중요한 건 배당"이라며 "주가 등락률에 일희일비하기보다는 개인형퇴직연금(IRP) 등을 통한 장기 투자를 추천한다"고 말했다.

배성재 기자 ship@hankyung.com

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