[뉴스라이더] 끝나지 않은 부동산 PF 위기...브릿지론 '경고등'

■ 진행 : 안보라 앵커

■ 출연 : 홍기빈 글로벌정치경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이더] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

국내·외 경제 이슈를 알기 쉽게 쏙쏙 들여다보는 시간입니다. 금요일의 남자, 홍기빈 글로벌정치경제연구소장과 함께합니다.

어서 오십시오. 오늘 날씨만큼이나 암울한 얘기를 해야 될 것 같습니다. 다루고 싶지는 않지만 이게 경고등이 켜진 걸 저희가 모른 척할 수는 없거든요. 오늘 다뤄볼 이슈 부동산PF 부실 우려의 목소리가 지속하고 있는 가운데 나오는 위기론이 브릿지론에 대한 우려입니다. 일단 브릿지론이 무엇인지부터 설명을 들어볼게요.

[홍기빈]

알겠습니다. 전체를 보통 프로젝트파이낸싱이다, 부동산 금융을 이렇게 얘기하는데요. 크게 두 단계로 나뉩니다. 어디에다가 아파트를 짓는다고 가정하면 먼저 시행사가 나서서 사업허가권을 따야 하고 그 지역에 있는 주민들로부터 이 집을 사들여서 이 토지를 확보해야 되겠죠. 이래서 사업권을 따고 토지가 다 마련될 때까지의 단계가 있고 그다음에 본격적으로 공사를 시작하게 되죠. 그럼 시행사가 시공사하고 만나서 이때부터 건설 과정으로 들어갑니다. 그런데 여기서 정말로 리스크가 높고 어려운 과정은 앞부분이에요.

[앵커]

토지 확보하는 과정이요?

[홍기빈]

집주인들 만나서 다 사들여야 되고 그래서 토지를 다 정비하는 과정인데, 이 과정에 들어가서 공사가 들어가야 비로소 시공사도 나서게 되고 은행도 쉽게 낮은 이자로 돈을 꿔줄 수가 있는데요. 이 앞 부분은 말하자면 본 프로젝트로 들어가기 위한 다리라고 할 수가 있죠. 그래서 특히 위험한 앞부분에 들어가는 금융을 브릿지론이다, 여기에 돈을 꿔주는 걸 브릿지론이라고 해요.

그런데 문제는 이 브릿지론은 본 프로젝트로 만약에 연결이 안 되면 원금 회수가 어렵습니다. 공사가 돼서 분양이 돼야 이게 다 돌아오는 거 아니겠어요? 그런데 지금 나타나는 현상은 시공사들이 나서려면 이걸 분양을 해서 분양이 잘 돼서 돈이 들어온다는 게 보여야 나서는데 지금 미분양 가능성이 막 속출하고 있으니까. [앵커] 실제로 분양이 되지 않는 곳이 있어서 할인 분양도 하고.

[홍기빈]

그렇습니다. 지금 미분양이 많이 나오니까 시공사 입장에서는 이 사업에 뛰어들 리스크를 감당할 수가 없잖아요. 그러니까 기왕에 하겠다고 나섰던 시공사들까지 한 400억, 500억 이런 손해를 무릅쓰고 그 돈 그냥 날리겠다고 하면서 빠져나가겠다고 얘기하는 거예요. 그러면 이 브릿지론을 진행했었던 시행사 입장에서는 다른 시공사를 찾아야 되잖아요.

그러면 돈을 꿨던 기간을 또 연장하니까 또 돈을 꿔와야 되고. 이걸 리파이낸싱이라고 하면 지금 브릿지론에서 이 시공사를 찾지 못해서 브릿지론에 돈을 꿔줬던 금융기관들이 지금 다 어려움에 처해 있고 위험한 게 아니냐, 이런 상황인 겁니다.

[앵커]

설명을 너무 쉽게 해 주셔서 한 눈에 이해가 됩니다. 그러니까 브릿지론이라는 게 어쨌든 임시방편용 위기 상황에 계속 막고 막고 막아야만 하는 그런 돈인데 이러다 보니까 이율도 높을 수밖에 없다는 생각이 들거든요. 한국신용평가의 보고서가 있는데 그래서 이런 보고서가 나왔군요. 지난해 만기가 돼서 갚아야 하는 브릿지론 중에 상당 규모가 본 PF로 전환하지 못해서 우려가 크다. 이런 보고서를 냈습니다. 그러니까 돈을 못 갚았고 이게 못 갚으니까 부실 우려가 점점 커지고 이게 위험한 상황이다. 이런 얘기 아닙니까? 구체적으로 짚어주신다면요?

[홍기빈]

그렇습니다. 본 PF로 연결돼야 되는데 아까 말씀드린 대로 얼마전에 한 사례가 있었는데 시공사가 여기 끼어 들었을 때 말하자면 자금을 보완하기 위해서 자기들도 한 몇 백억을 내는데요. 몇 개 시공사에서 400억 정도의 돈을 포기해 버리고 이건 미분양이 틀림없다고 해서 나가버려요. 그런데 지금 아까 말한 리파이낸싱, 그러니까 다른 시공사를 찾기 위해서 이렇게 하는 과정에서 돈을 더 꿔야 되는데 브릿지론은 그 자체가 원래 이자율이 높아요.

그러니까 원래 그 위험도가 있으니까. 그런데 여기서 리파이낸싱을 하게 되면 이자율이 더 올라가는데 한 3번 정도 만약에 이걸 리파이낸싱을 하겠다고 해서 연장을 하면 사실상 이 프로젝트는 엎어진 걸로 보통 봅니다.

[앵커]

그러면 시행사가 초기에 계속 투자하고 뭔가 빌렸던 돈들을 회수하기가 어렵게 되는 거잖아요.

[홍기빈]

사실상 날아가는 거죠. 그러니까 본PF로 넘어가지 못하면 브릿지론은 굉장히 위험해지고 이 여파가 그러니까 그 시행사만 어려운 게 아니라 그 시행사에 돈을 꿔줬던 여러 금융기관들 있죠. 여기도 큰 충격을 입게 되죠. 그러니까 올해 하반기에 브릿지론의 만기가 많이 돌아온다는 얘기는 지금 그 리파이낸싱을 할 수 있느냐 없느냐가 관건이 되기 시작됐고 이제 그 브릿지론 프로젝트가 없어질 가능성이 사실상 서서히 떠오르기 시작한 게 아니냐는 그런 우려입니다.

[앵커]

위기는 이제 시작일 수 있겠다는 생각이 듭니다. 특히나 지방의 건설 경기가 위험하다고 해요. 지방을 중심으로 시공권을 포기하는 사태가 발생하는 등 위험이 커지고 있다, 이런 분석을 내놓은 게 대한건설정책연구원입니다. 지방의 경기가 어려운 건 어떤 이유 때문이라고 보십니까?

[홍기빈]

아까 뉴스도 나왔지만 아파트나 빌라도 지금 막 경매를 부쳤는데 유찰이 되는 일들이 많잖아요.

[앵커]

특히나 빌라 같은 경우는 낙찰이 안 된다고 하더라고요.

[홍기빈]

그런데 지방의 경우에는 지난 몇 년 동안 부동산 경기가 워낙 좋았었기 때문에 과잉공급이라고 할까요. 그러니까 수요자보다 훨씬 많은 아파트들이 지금 물량이 쏟아져 나왔으니까 굉장히 유명한 지역은 대구 쪽에서 이게 문제가 시작되는데 대구 쪽에서 지어놨던 아파트들이 여기서 미분양 사태가 속출했다고 하는 것. 그것 때문에 대구 쪽에 있는 새마을금고가 위험하다, 이런 소식이 몇 주 전부터 들리기 시작했어요. 그런데 대구만은 아니죠. 지방에 있는 도시일수록 아파트 미분양 사태는 계속 나타날 겁니다.

[앵커]

하나하나 짚어볼게요. 일단 이게 시행사만의 위기는 아닌 것 같거든요. 앞서 돈을 빌려줬던 여러 금융기관이 연계가 되어 있다고 하셨는데 그러면 브릿지론은 신용도가 낮은 시행사가 1금융권보다는 2금융권에서 빌린 돈일 것이고, 그러면 못 갚으면 2금융권의 리스크가 점점 더 커지는 거 아닙니까?

[홍기빈]

당연히 그렇습니다. 지난 2~3년 동안의 문제였었는데요. 2010년도 초에 한 번 이게 문제가 된 적이 있어서 한번 정비를 했었는데 그 이후로 제1금융권, 오히려 은행 쪽에서는 이 브릿지론으로는 잘 끼어들지 않아요. 그런데 제2금융권, 그러니까 증권사라든가 캐피탈이라든가 카드 회사라든가 이런 쪽에서는 지난 한 5년 동안 부동산 경기가 워낙 좋았던 데다가 이 브릿지론은 이자율이 높으니까 아주 쉽게 큰 돈을 벌 수 있는 기회잖아요. 폭발적으로 늘었습니다. 2금융권에서 PF가 차지하는 비중이 굉장히 높고 2금융권에서 보험사가 굉장히 높아요.

그다음에 증권사도 굉장히 높은 상태니까 아까 말씀드린 대로 브릿지론이라고 하는 건 엎어지면 이것 자체로 다 부실채권이 되어 버린다는 얘기니까 그래서 제가 몇 달 전에도 우리가 한번 이 얘기를 했습니다마는 작년부터 이 PF 때문에 제2금융권 전체로 이 위기가 퍼지는 것 아니냐. 그런 우려는 작년 상반기부터 계속 나왔었습니다.

[앵커]

그렇군요. 저축은행의 건전성 지표에도 빨간불이 켜진 것 아니냐는 분석도 있던데요.

[홍기빈]

그렇습니다. 저축은행의 구조를 보게 되면 얼마 전에 미국에서 문제가 됐었던 실리콘밸리 은행 있죠. 이것하고 비슷한 측면이 있는데 저축은행도 은행이기 때문에 이게 여신을 해요. 그러니까 예금을 받아서 예금자들한테 줘야 됩니다. 그래서 유동성이 있는 자금을 항상 가지고 있어야 되는데 저축은행이 이 부동산 PF에 많이 들어가 있어요.

그런데 부동산 PF라고 하는 건 이게 성립이 되려면 굉장히 오래 걸리는, 원금이 회수되려면 오래 걸리니까 실리콘밸리은행의 경우처럼 단기적으로 갖다 막아야 되는 돈에 대해서 가지고 있는 자산이 워낙 길게 회수가 되니까 이게 엎어지기 시작하면 유동성에 문제가 생길 수 있어요.

그래서 저축은행이 부동산PF로 들어가는 것에 대해서는 여러 규제가 있었는데 그걸 준수한다는 하에서도 지금 연체율이 너무 빠른 속도로 올라가는 게 아니냐, 부동산 PF 쪽에서요. 그런 우려입니다.

[앵커]

그렇게 연체율이 증가하니까 저축은행의 부실채권 비율도 증가하고 있다고 해요. 그러면 부실채권은 빨리 정리해야 되잖아요. 그런데 정리가 생각만큼 쉽지가 않아서 더 큰 문제라고 하더라고요.

[홍기빈]

그렇습니다. 여기서 또 한번 실리콘밸리은행하고 비슷한 측면이 있는 건데요. 지금 연체율이 막 올라가고 있는 부실채권들이 대부분 토지랑 관련이 있는 거예요. 이것도 부동산이랑 관련이 있습니다. 그러니까 토지자산을 담보로 해서 늘어난 채권들이 지금 3개월씩 원금 이자가 나오지 않는 그런 악성 채권이 된 건데 이건 보통 어떻게 처리하냐면 악성자산만 처리하는 그런 자산 정리회사도 있고 또 다른 쪽으로 넘겨야 돼요, 악성 채권을, 값을 싸게 해서.

그런데 사들이는 쪽에서는 그 채권의 기초가 되어 있는 담보인 부동산 땅이 잘 팔리면 그걸 인수하겠지만 지금 같이 부동산 경기가 안 좋을 경우에는 땅값이 오를 리가 없으니까 잘 안 사려고 해요. 그래서 얼마 전에 이런 종류의 부실채권을 넘기려고 했다가 원금의 10%에 넘기고 이랬어요.

[앵커]

원금의 10%요? 예를 들어서 10만 원이면 1만 원에 넘기는.

[홍기빈]

그렇죠. 가령 10만 원짜리 자산이다 그러면 그걸 인수하겠다는 쪽이 그냥 1만 원밖에 못 주겠다 이렇게 되는 거예요.

[앵커]

완전 땡처리 수준 아닙니까?

[홍기빈]

그렇죠. 그러니까 이걸 만약에 이렇게 처리해 버릴 경우에는 장부상에 큰 문제가 나타나잖아요. 그러니까 이걸 악성자산이니까 빨리 넘겨야 된다는 것도 있는데 이걸 넘기다가는 장부상에 아주 큰 충격이 오게 되니까 지금 이러지도 저러지도 못하는 상태인 거죠.

[앵커]

그렇군요. 새마을금고, 앞서 언급해 주셨던 새마을금고 얘기를 좀 해 보겠습니다. 부실PF 연체 우려하니까 새마을금고가 위기다, 말씀해 주신 것처럼 여기저기 기사가 나왔고 그래서 부랴부랴 새마을금고가 진화에 나섰어요. 새마을금고 중앙회가 운용은 안정적이라면서 유동성 비율을 공개했는데 이 유동성 비율이라는 게 굉장히 중요한 지표인가 보죠?

[홍기빈]

그렇습니다. 그거 설명을 드릴게요. 방금 말씀드린 대로 여신, 그러니까 예금을 받는 기관들은 항상 어떤 딜레마에 처해 있냐면 예금자들이 언제든지 돈을 찾으러 오면 항상 준비가 돼 있어야 된다는 말이에요. 그런데 거기서 이자를 남기기 위해서는 장기적인 자산에도 투자를 해야 되니까 언제든지 올 수 있는 유동성 부채라고 해요. 그러니까 언제든지 내줘야 되는 종류의 부채, 이거에 대해서 유동성 자산. 언제든지 현금으로 바꿀 수 있는. 유동성이라는 건 말하자면 현금으로의 전환 가능성을 말하거든요.

그래서 유동성 부채에 대해서 유동성 자산을 100%를 유지하는 게 기준입니다. 그래서 보통 가령 우리가 뱅크런 같은 게 터지게 되면 막 예금자들이 몰려들잖아요. 그때 3개월 정도 버틸 수 있느냐. 그러니까 아주 우르르 몰려든다 하더라도 다 3개월 동안 그걸 넉넉하게 버틸 수 있을 정도가 돼야 되는데 그걸 100%로 봐요. 그러니까 100%가 넘는 기관들은 유동성 준비가 어느 정도 돼 있다고 보고 이게 안 되면 문제가 있다고 그러는 건데 지금 그 부분이죠.

[앵커]

그래서 새마을금고중앙회가 전국 1294개 새마을금고의 유동성 평균 비율이 112.8%라고 밝힌 걸 보면 100% 넘었으니까 이제 안전하다고 주장을 하는 거죠. 그런데 보니까 세 곳 중 한 곳 이상은 유동성 100%를 밑돌고 있더라고요. 그래서 새마을금고의 주장을 믿을 수 있는가, 안전하기는 한가라는 의문을 지울 수가 없어서요. 어떻게 보십니까?

[홍기빈]

그래서 비판론자들이 그렇게 얘기를 하죠. 그러니까 평균이 넘으면 뭐 하느냐. 1300개가 있거든요. 전국에 새마을금고가. 그런데 그 3분의 1이라는 것은 이게 100%가 안 되고 전체의 한 10% 정도는 50% 상태도 될까 말까 한 정도다.

이렇게 지금 나온단 말이에요.

그러니까 전체 평균이 100% 넘는다 하더라도 막상 몇 개 기관에서 문제가 생기면 그럼 새마을금고중앙회라든가 여기서 과연 여기에 대처할 만한 준비가 충분히 있느냐. 그러니까 지역에 따라서 상당히 경제상태가 좋은 상태에 있는 새마을금고는 이게 150%, 이런 곳도 있어요.

그런데 50%, 60%밖에 안 되는 그런 동네의 새마을금고 여기서 만약에 뱅크런이 벌어지게 되면 이걸 어떻게 막을 거냐, 이런 얘기를 하는 거죠. 그런데 새마을금고중앙회에서는 그 부분들을 자기들이 대처할 만한 준비가 돼 있다. 기금도 넉넉히 쌓아두고 있다, 지금 이렇게 얘기하고 있습니다.

[앵커]

지역별로 편차가 크다는 점 말씀해 주셨고요. 새마을금고의 감독권한을 보니까 이게 금융감독원이 아니라 행정안전부더라고요. 왜 그런 겁니까?

[홍기빈]

여기를 하려면 새마을금고가 왜 생기게 되고 박정희 정권 시절부터, 그런 복잡한 역사가 있는데 이게 문제가 되기는 됩니다. 그동안에 국회에서도 계속 문제였었는데 새마을금고라고 하는 건 일반 금융기관하고 다르게 상호금융기관이라고 보통. 그러니까 아주 쉬운 말로 하면 협동조합하고 비슷한 성격이에요. 그러니까 농협이라든가 신협, 축협, 수협 이런 것들 다 상호신용으로 들어가는데 유독 새마을금고만 행정안전부 관할이에요. 농협, 축협, 신협 다 금융감독원하고 한국은행의 직접적인 관리감독을 받거든요.

그런데 새마을금고만 행정안전부 관할이고 한국은행이나 금융감독원이 이걸 감시하려면 행정안전부를 한번 거쳐서 들어가야 돼요. 그러니까 이게 문제라고 해서 지난 몇 년 동안 국회에 여러 법이 나왔었는데 지금 아직은 계류돼 있는 상태입니다. 그런데 지금 같이 PF라든가 이 금융시스템 문제가 있으니까 빨리 이 법을 바꿔야 된다, 이런 목소리도 있죠.

[앵커]

만약에 저희 계속해서 부동산PF 부실 우려에 대해서 계속해서 지적을 하고 있는데 만약에 이게 현실화되면 경제적으로 어떤 파장을 불러올지 좀 짚어주신다면요?

[홍기빈]

우선 이 정도 큰 사태니까 정부도 그냥 보고만 있지는 않을 것이고 너무 크게 지금 불안을 조장하거나 이럴 필요는 없는데 이건 만에 하나입니다. 만에 하나지만 PF라고 하는 건 아까 말한 대로 액수가 크고 이게 엎어지면 거의 바닥까지 다 날아가는 굉장히 위험한 금융이기 때문에 제2금융권에 있는 거의 모든 기관이 다 영향을 받게 되어 있고 금융 시스템 전체에 엄청난 충격이 오게 돼요.

그러니까 이게 최악의 경우에는 줄도산으로 연결돼서 옛날에 우리가 겪었던 금융위기라든가 경제위기 같은 걸로 연결될 수 있는 가능성을 배제할 수는 없습니다. 그러니까 만에 하나지만 이 부동산PF가 정말로 문제가 되면 그 충격은 굉장히 크기 때문에 당국이라든가 관계자들도 아주 바짝 긴장을 하고 지금 준비를 하고 있을 것이다, 저는 그렇게 보고 있습니다.

[앵커]

단단히 채비를 하면 어느 정도 막을 수는 있는, 그러니까 지금 준비를 잘하면 된다, 이런 말씀이신 거죠?

[홍기빈]

지금 PF라고 해서 다 위험한 거 아니거든요. 그러니까 그중에서 옥석을 잘 봐서 정말 이건 덩치도 크고 살 만한 거라고 하는 건 최대한 살려주는 방향으로 어떤 감시감독 장치를 만든다든가 이런 준비를 하고 있을 것이라고 봅니다.

[앵커]

알겠습니다.

다음 주제로 넘어가 보겠습니다. 저희가 앞서 반도체 시장 한파를 짚어보려고 했는데 때마침 삼성전자의 1분기 잠정실적이 발표됐습니다. 1분기의 영업이익은 6000억 원. 그리고 전년 대비 95.8% 감소한 수치라고 해요. 1분기 매출을 보니까 63조 원인데 이건 전년 대비 19%가 감소했습니다. 예상한 대로 나온 걸까요, 소장님 어떻게 보세요?

[홍기빈]

그렇습니다. 삼성전자 실적이 떨어질 것이다, 충분히 많이 이야기가 나왔었던 것이고요. SK하이닉스의 경우도 반도체 부문에서 마찬가지로 적자 폭이 커지지 않겠느냐, 그런 예측들은 많이들 하고 있습니다.

[앵커]

SK하이닉스 말씀을 하셨는데 사실 이렇게 반도체 보릿고개다, 이런 말을 하잖아요. 그런데 보릿고개 수준이 아니라 이건 기근 수준이 아닌가 싶기는 한데. SK하이닉스도 올해 1분기 적자폭이 3조 원대로 늘어날 것으로 전망된 상황이거든요. 그래서 너무 힘든 시기를 겪고 있는 게 아닌가. 언제쯤이면 우리가 좀 배불리 회사를 부풀릴 수 있나 생각이 들더라고요. 어떻게 보세요?

[홍기빈]

계절하고 다르게 이건 예측이 쉽지 않죠. 지금 국제 정치 상황이랑 맞물려있으니까. 이것보다 좀 더 중요한 쟁점은 감산을 할 것이냐, 말 것이냐의 문제예요. 지금 이렇게 적자폭이 커진 상태니까. 생산량을 줄여야 되느냐라는 건데 삼성전자는 공식적으로는 계속 감산 기조로는 가지 않겠다. 지금 생산량을 유지하는 기조로 가겠다는 입장을 보이고는 있습니다마는 지금 시장에서의 수요 상황이나 변화 때문에 원하든 원하지 않든 결국 감산 기조로 갈 수밖에 없지 않느냐. 이미 가고 있다, 이런 목소리도 있어요.

그런데 이게 한 번 감산이 되면 나중에 호황이 왔을 때 이걸 또 대비하는 데 전환하는 비용이 또 들기 때문에 지금 그러니까 우리나라 업체들이 어떤 전략적 결정을 내릴 것이냐, 이걸 중요하게 바라봐야 되는 포인트가 아닌가 그렇게 생각합니다.

[앵커]

그렇군요. 오늘 삼성전자의 실적 발표가 굉장한 관심사였는데 사실 수치가 좀 저한테는 굉장히 낯선 수치인 것 같기도 합니다. 1분기 영업이익이 전년 대비 95.8%가 감소했잖아요. 그런데 이런 수치를 봤을 때 이건 반도체 쇼크로 받아들일 수준인 건지, 아니면 정말 시장에서 예상하는 회복 가능한 수준의 바닥인 건지, 어떻게 보십니까?

[홍기빈]

영업이익이라고 하는 게 분기 안에서 발생한 이익이잖아요. 영업이익이 이 정도로 떨어졌다고 하는 건 굉장한 큰 일이죠. 그런데 이게 그전에 예측이 안 됐던 일이 아니기 때문에 이미 투자자들 입장에서 그걸 다 예측하고 있었던 경우가 많았고 그러니까 이게 아주 새로운 사실은 아닙니다마는 문제는 극적으로 줄어든 그 영업이익을 갖다가 영업이익은 그야말로 반도체를 팔아서 얻는 이익이니까 반도체 시장을 그야말로 다른 금융적인 방법이 아니라 그야말로 반도체 시장에서 출구를 만들 수 있느냐. 이래야 해결이 되잖아요. 그런데 이 부분은 아직까지는 불투명한 것 같아요.

[앵커]

알겠습니다. 안갯속이고 답답한 상황이다로 정리를 하겠습니다. 지금까지 홍기빈 글로벌정치경제연구소장님과 함께했습니다.

말씀 잘 들었습니다.

[홍기빈]

감사합니다.

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