내일부터 ‘전매제한’ 완화… “무작정 청약 나섰다간 낭패”

실거주 의무 폐지 법안 국회 계류 중
강남구·용산구, 전매제한 사실상 ‘무용지물’
전세 세입자 구하는 것도 불가능

최장 10년이던 수도권 아파트 분양권 전매제한이 3년으로 단축된다. 그러나 실거주 의무가 남아있는 지역이 있어, 청약 수요자들의 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

8일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트인 '올림픽파크 포레온' 현장과 견본주택 모습. / 연합뉴스

6일 국토교통부에 따르면, 오는 7일부터 ‘주택법 시행령 개정안’이 시행된다. 개정안이 시행되면 수도권의 경우, 아파트 분양권 전매제한 기간이 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 단축된다. 전매제한 완화는 시행령 개정 전에 분양을 마친 아파트에도 소급적용 된다.

복잡하던 전매제한 기준도 단순화된다. 지금까지 수도권 지역은 투기과열지구(금지기간·5년), 조정대상지역(3년), 분양가상한제적용지역(3~10년), 민간택지(6개월~3년) 등 4개 그룹별로 전매제한 기간이 제각각 달랐다. 분양가상한지역과 민간택지 내에서도 적용 기준이 달랐다.

하지만 수도권의 경우 공공택지와 규제지역(3년), 과밀억제권역(1년), 기타(6개월) 등으로 단순화된다. 비수도권은 공공택지 또는 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월간 전매가 제한된다. 그 외 지역은 전매제한이 폐지된다.

그럼에도 걸림돌은 여전히 남아있다. 대표적으로 수도권지역 분양가상한제 적용 대상 주택에 대한 2~5년 실거주 의무기간을 뒀다는 것이다. 현재 수도권에 남아 있는 분양가 상한제 지역인 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 4곳이 실거주 의무 적용 대상이다.

당장 올해 분양 예정인 강남3구와 용산구 단지들에겐 전매제한 완화가 사실상 무용지물인 셈이다. 실거주 의무 규정을 폐지하는 주택법 개정안은 아직 국회 계류 중이다. 야당이 다수를 차지하고 있는 상황에서 언제 실거주 의무 규정이 폐지될지 장담할 수 없는 상황이다.

부동산R114에 따르면, 서울 내 분양가 상한제 적용 지역 4개 자치구에서 올해 분양 예정인 곳은 10개 단지, 총 1만1548가구다. 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정(1265가구)’, 서초구 잠원동 ‘신반포22차아파트(160가구)’, 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스(641가구) 등이다.

지난 1월 5일 이전에 수도권에서 분양한 단지 역시, 실거주 의무기간을 적용하는 조건으로 입주자를 모집해 실거주 의무가 그대로 유지된다. 작년 12월 분양한 서울 강동구 ‘올림픽파크포레온’, ‘강동헤리티지자이’ 등이 그 대상이다.

올림픽파크포레온의 경우, 전매제한이 기존 8년에서 1년으로 줄어든다. 하지만 분양 당시 실거주 의무 2년이 적용된 상태여서 주택법 개정이 되지 않는 한, 입주일 이후 2년간 실거주를 해야 한다. 잔금을 전세 세입자로부터 받은 후 전세 보증금으로 납부하는 것도 불가능하다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “전매제한 완화로 청약 수요가 확대되고, 공급도 탄력을 받을 것으로 예상된다”면서도 “아직 실거주 의무가 남아있어 청약 전 주의해야 할 단지들이 있다. 분양가 상한제가 적용되고 있는 단지는 실거주 의무로 전세를 주는 것이 불가능해 청약 전 자금 계획을 철저히 세워야 한다”고 조언했다.

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