한국형 리츠, 금리 인하땐 배당확대 기대 [한국주식 원포인트 레슨]

Q. 미국 상업 부동산 위기설이 제기되고 있는 상황입니다. 한국 오피스 리츠 시장의 전망에 대해 알려주세요.

A. 2022년 4분기 서울의 오피스 공실률은 2.9%로 역대 최저치를 경신했습니다. 2022년 공급량은 3만9000평으로, 멸실을 고려한 순공급은 처음으로 마이너스를 기록했습니다. 수급 불균형은 심화하고 있습니다. 2023년 예상 공급량은 23만평으로 예년 수준으로 회귀하지만 2025년까지 연평균 공급량은 18만평으로 과거 평균을 31% 밑돌아 임대료 인상의 근거가 될 것입니다. 2022년 실질 임대료는 전년 대비 13.4% 올랐습니다. 특히 2018~2019년 공급이 많던 도심권역(CBD)에서 빠른 임대료 인상이 나타났습니다. 2023년의 실질 임대료 인상률은 9.4%로 전망합니다.

지난해 하반기부터 대출 시장 경색으로 오피스 거래가 위축됐습니다. 그럼에도 연간 거래액은 11조원으로 예년 수준을 보였습니다. 우선 상장 예정 리츠의 기업공개(IPO) 자산 편입과 SK리츠의 종로타워 편입 영향으로 4분기 2조3000억원 규모의 거래를 기록했습니다. 또 낮은 주택담보대출비율(LTV)을 활용한 해외 기관들의 거래 사례가 늘고 있습니다. 금리 상승에도 견고한 투자자 풀로 가치 하락폭은 제한적입니다.

한국형 리츠는 기업의 부동산을 유동화하는 방식으로 성장하고 있습니다. 12개 그룹의 주요 기업들 자산 대비 부동산 비중 평균은 17.2%로 총계는 345조원에 달합니다. 스폰서 리츠들의 상장으로 우량한 오피스를 편입함으로써 오피스 및 한국 리츠 시장 활성화가 예상됩니다. 스폰서 리츠의 경우 편입 자산의 임차인은 대부분 계열사로 임차인 안정성이 높고 신용평가에 긍정적입니다.

물론 금리 인상으로 자산 가격이 하락할 우려가 커졌습니다. 역으로 투자자들은 금리 고점에 설립된 리츠에서 중장기 투자 기회를 찾을 수 있습니다. 향후 금리가 안정화 시기에 돌입하면 이자 비용은 절감되고 이는 배당 상승으로 귀결됩니다. 상대적 고금리 시기로 오피스 가치가 저평가됐던 2018~2019년 당시 자산을 매입한 리츠들은 자산 가치 상승은 물론 리파이낸싱으로 이자 비용 절감 효과를 누렸고 주주 배당, 수익률 증대로 이어졌습니다. 최대 고금리 시기엔 올해 상장 리츠들도 이와 유사한 효과를 기대할 수 있을 것입니다.

[이경자 삼성증권 수석연구위원]