포천시 4층 건물 2억 들여 약식 리모델링…가치 5억 올라

외형은 화강석 대신 스톤비트
건물 후면은 페인트칠로 마감
대수선급으로 하면 7억 필요
비교적 적은 비용으로 마쳐
수요가 많지 않은 지역은
가성비 따져 공사 진행해야

경기도 포천시에 위치한 상가건물의 리모델링 전후 모습.

국내에서 중소형 빌딩 리모델링은 2010년께 본격화된 이후 지금은 건물주의 자금 여력과 건물이 입지한 상권에 따라 인테리어 수준으로 진행하는 약식 리모델링부터 계단실을 옮기고 승강기를 설치하는 등 대수선을 겸한 고난도 리모델링까지 다양한 방식으로 시행되고 있다. 서울의 유명 상권뿐만 아니라 동네 상권, 수도권과 지방도시 가릴 것 없이 곳곳에서 리모델링 공사가 한창이다.

이번에 다룰 사례는 경기도 포천시 신읍동에 있는 건축연령 30년의 상가건물이다. 포천시는 이동갈비와 군부대가 연상되는 도시이다. 이곳의 먹자상권은 평일에는 지역시민들이 이용하는 평범한 상권이지만 주말에는 휴가를 즐기는 군인들로 채워지는 특징이 있다. 서울시청까지 약 60㎞ 거리인 포천은 대중교통을 이용한 서울 출퇴근이 어려운 지역이라 최근엔 인구가 서서히 감소하는 도시지만, 지하철 7호선 연장 계획이 확정됨으로써 약 7년 후에는 서울과 연결되는 도시가 된다는 희망으로 설레고 있다.

먹자상권 이면에 위치한 이 건물은 1993년도에 준공된 근린생활시설이다. 용도지역은 일반상업지역으로서 지하 1층~지상 4층으로 지어졌다. 대지면적 339㎡(약 103평)로 꼬마빌딩치고 작지 않은 크기이다. 지하 1층부터 지상 3층까지는 층당 50평씩 올라갔고 4층은 가건물 형태 30평으로 구성되어 연면적이 756㎡(약 229평)다.

외벽은 타일로 마감되었고 건물 전면은 음식점 간판과 오락실 스티커로 도배되어 혼란스러운 모습이었다. 창문의 유리는 홑겹이어서 겨울철에는 한기가 파고들어 세입자들이나 고객들이 실내에서 활동하는 데 고충이 크다 보니 임차인도 오래 버티지 못하고 자주 바뀌었다. 공실을 우려한 건물주가 세입자들의 임대료 인하 요구를 들어준 결과 임대료는 시세보다 상당히 낮은 가격으로 형성된 상태였다.

이 건물의 투자자는 직장에서 명예퇴직한 2인이었는데, 퇴직금을 합치고 일부 융자를 받아 건물을 매입했다. 애초 10억원으로 서울의 꼬마빌딩에 투자하기를 원했지만 역세권 이면의 작은 건물도 20억원이 훌쩍 넘다 보니 원룸건물 외에는 투자가 마땅치 않아 수도권 건물 중 리모델링으로 가치 제고가 가능한 물건을 찾던 중 이 건물을 매입했고, 상권 특성과 자금 여력을 감안하여 약 2억원을 들여 인테리어 수준으로 시행하는 약식 리모델링 방식을 선택했다.

리모델링 전에는 1층 식당과 2층 오락실 안에 화장실이 별도로 있었다. 계단실에 화장실이 존재함에도 내부에 설치하여 가용 공간이 그만큼 작은 구조였다. 2층과 3층 천장 곳곳이 떨어져 나가고 누수 흔적도 있어 방수공사가 시급했다. 4층은 샌드위치 패널을 이용해 축조한 가건물로서 거주 겸 사업장으로 임대하고 있었다.

이번 사례의 특징은 가성비가 좋다는 것인데, 공사비를 대폭 낮추는 대신 외형상 화강석으로 마감한 효과를 주는 스톤비트라는 저렴한 자재로 외벽을 마감한 것이다. 리모델링 후의 모습에서 보듯 외벽은 영락없는 화강석으로 보인다. 이 공사 기법으로 외벽 공사비는 화강석으로 하는 것의 4분의 1 수준으로 가능했다. 창호도 이중유리로 교체하여 단열 성능을 높였다. 겨울철에도 적정 수준의 난방만으로도 무난히 한파를 극복할 정도가 되었다.

비용을 감안하여 2층과 3층 천장과 바닥은 기존 것을 보수하여 재사용하기로 했다. 내부에 설치된 화장실은 모두 철거하였고 계단실에 있는 화장실을 현대식으로 깔끔하게 단장했다. 계단실 벽면은 기존의 흰색 도장 대신 미색 타일을 부착했고 계단실 난간도 새것으로 교체했다. 건물 후면은 페인트칠로 마감했다. 우기에는 빗물 배수 문제로 옥상에서 3층으로 누수가 발생했기에 옥상의 방수공사를 철저히 했다. 가건물 형태인 4층은 대대적으로 보수했다. 내부 칸막이는 하중이 적어 건물 자중에 유리한 ALC블록으로 처리했고 천장과 바닥도 현대식으로 수리했다.

약 3개월 동안 공사비 2억원을 들인 공사가 완료되었다. 영업 중인 지하층을 제외하고 시행한 공사비는 평당 100만원 투입되어 가성비가 특급이었다. 만일 이 건물을 대수선급으로 진행했더라면 7억원은 들었을 것이고, 여기에 승강기까지 설치했다면 1억원이 추가되었을 것이다. 건물주가 리모델링에 앞서 상권 분석을 철저히 수행하여 그에 맞춤형으로 리모델링 공사의 범위를 설정해 공사를 진행한 결과 높은 가성비를 자랑하게 됐다. 수요가 많지 않은 곳에 유명 상권처럼 공사비를 투입하는 것은 지양해야 한다. 아무리 고액의 공사비를 투입해도 해당 지역 수요가 받쳐주는 임대료에는 한계가 있다는 것을 명심해야 한다.

리모델링 후 1층은 기존 임대료 120만원에서 200만원으로 인상된 가격으로 새로운 임차인을 맞이했다. 2~4층도 조만간 임대할 것이므로 리모델링 후 임대료는 보증금 1억원에 월세 600만여 원으로 예상된다. 건물가치는 시장에서 대개 임대수익률에 의해 판가름이 난다. 수도권 매물인 경우 현시점에서 볼 때 임대수익률이 4% 정도면 우량한 매물로 통하므로 이 기준을 적용하여 이 건물가치를 평가하면 20억원 정도 가능하다.

매입비와 리모델링비를 합하여 총 15억여 원이 투입된 지금 임대료 외에 5억원 정도 차익을 기대할 수 있게 되었다.

[임동권 DK빌딩연구소 대표]