"매매거래 비중 늘어나는 건설업…기대감 키워야"

현대차증권 보고서

[이데일리 김보겸 기자] 현대차증권은 6일 건설업에 대해 매매거래 비중이 늘고 있어 기대감을 키워야 한다고 분석했다. 매매거래량 증가가 미분양 해소로 이어지려면 주택가격 상승이 수반돼야 한다는 평가다.

신동현 현대차증권 연구원은 “2023년 2월 아파트 매매거래량은 3만1337세대를 기록하며 증가세로 전환됐다”며 “미분양 물량은 전년대비 198.7% 오른 7만5438세대로 전년동기대비 여전히 큰 폭으로 늘었지만 전월대비 증가세는 0.1%로 확연히 둔화됐다”고 밝혔다.

건설사의 국내 주택 수주 환경을 악화시킨 미분양 증가세가 둔화되고 미분양에 선행하는 매매거래량이 증가세로 전환된 것은 긍정적이라는 평가다. 매매거래량과 동행하는 전세비용과 월세비용 스프레드도 지속적으로 확대되는 모습이다.

신 연구원은 “매매거래량 증가가 미분양 해소로 이어지기 위해서는 전국적인 분양가 할인이 없는 한 주택가격 상승이 수반돼야 한다”며 “수급이 나아지고는 있으나 아직까지 수요가 충분히 따라오지 못하고 있어 주택가격 반등까지는 다소 시간이 필요해 보인다”고 했다.

지속적으로 가격이 하락하는 상황에서는 추가 하락 기대감이 존재해 분양시장의 완전한 턴어라운드를 기대하기 어렵다는 것이다. 매매거래량 증가가 주택가격 상승으로 이어질 수 있는 수준인지를 봐야 한다는 것이 신 연구원의 설명이다.

증가세 자체보다는 매매거래량의 퀄리티가 중요하다고 짚었다. 신 연구원은 “매매거래량이 전월대비 증가하는 것도 중요하지만 절대적인 물량이 많아지기 전까지는 주택가격에 미치는 영향이 제한적”이라며 “가격 상승기에는 매매거래량이 역사적 평균치 이상을 기록하는 모습을 보여왔다”고 했다.

아파트 거래량 중 매매거래 비중이 50% 이상일 때 가격이 상승했다는 것이다. 신 연구원은 “매매거래 비중이 50%를 넘지 못한다는 것은 실거주 수요자들이 매매가 아닌 임차거래를 선택하고 있다는 것을 암시한다”며 “전국 전월세거래량은 아직 증가 추세이며 월세거래량이 전세거래량을 상회해 매매거래에서 많이 멀어져 있는 상황”이라고 했다.

매매거래 비중은 작년 12월 34.8% 저점 기록 후 2개월 연속 확대되고 있지만 아직 50% 미만이라는 점도 짚었다. 매매거래량도 역사적 평균치인 5만2173세대에 크게 못 미친다.

신 연구원은 “미분양 선행지표인 매매거래량이 예상보다 빠르게 반등한 것은 긍정적”이라며 “임차거래 수요까지 흡수하며 역사적 평균치를 넘어서는 수준으로 회복될 수 있는지 여부가 관건”이라고 했다.

김보겸 (kimkija@edaily.co.kr)