[사설] 위치도 관리도 문제…애물단지된 생활형 숙박시설

해운대 북항 등 해변 밀집 조망 독식, 10월 주거용 단속할 땐 혼란 불가피

부산지역 생활형 숙박시설(생숙) 대부분이 바닷가에 자리잡아 조망권 사유화 논란을 빚고 있다. 부산 전체 생숙은 지난해 12월 기준 86동 7856호실 규모이나 앞으로 21동 8107호실이 더 지어져 지금보다 100% 이상 늘어날 예정이다. 이 중 80% 이상이 해운대·광안리 해수욕장과 부산항 북항 일대 등 바다를 따라 밀집해 있다. 해운대 엘시티 생숙 건물, 부산항 북항 재개발사업지구 ‘롯데캐슬 드메르’ 등 주거시설 위주의 고층 건물이 부산의 공공재인 바다 조망을 독식할 수 있다는 우려가 고조된다. 부산이 관광도시라 모텔 게스트하우스 등 일반 숙박시설에 취사 시설을 더해 생숙으로 바꾸거나 실거주 목적으로 아파트처럼 거주하는 등 여러 용도가 섞여 있다. 이런 특성 때문에 부산엔 경기도 강원도에 이어 전국 세 번째로 생숙이 많다.

생숙은 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔을 합친 개념으로 2012년 도입됐다. 주택법이 아닌 건축법을 적용받아 아파트에 비해 규제에서 자유롭다. 사업자는 사업계획 승인 절차 등이 없고, 초기 자금이 부족해도 분양을 통해 자금 확보가 쉽다. 또 생숙은 주택 수에 포함되지 않아 다주택자 양도세 중과, 종합부동산세 중과를 피할 수 있어 투자처로 관심을 받았다. 이렇다 보니 생숙을 숙박시설이 아닌 실거주 또는 투기 목적으로 사용하고 있다는 지적을 받아왔다. 이에 정부는 2021년 10월 생숙을 주거용으로 사용하지 않도록 규제하기로 하고 이를 어길 땐 이행강제금을 부과하기로 했다. 하지만 전국적으로 생숙이 많다는 점을 고려해 ‘이행강제금 부과’를 2년간 유예하기로 하면서 오는 10월부터 적용된다.

정부가 합법화의 길을 열어줬으나 현실적으로 어려움이 따른다. 일부 생숙은 지구단위계획상 오피스텔로 전환하지 못한다. 엘시티는 생숙과 아파트 비율이 정해져 있어 전환하는 데 제약이 따른다. 또한 건축법 등을 충족시키지 못해 주거용 오피스텔로 전환하기 어려운 곳도 있다. 생숙을 오피스텔로 바꾸려면 주차장 면수와 복도 폭을 늘려야 해 건물을 새로 지어야 할 정도다. 이때문에 입주자들 사이에는 이행강제금 회피를 위해 장기숙박 형태로 계약하고 실거주하는 방법 등 꼼수가 나오고 있다고 한다. 단속을 책임진 지자체도 난감하다. 숙박시설이라는 실제 용도에 맞게 사용 중인지 여부를 판단하기 어렵고 거주자가 문을 열어주지 않으면 실수요자 파악이 사실상 불가능하다. 남은 6개월은 물론 그 이후 현장 혼란이 가중될 수밖에 없다는 뜻이다.

사태가 여기까지 이른 데는 건설사와 분양대행사의 책임이 크다. 생숙을 아파트처럼 사용할 수 있다고 홍보해 매입자들을 현혹한 사례가 많다. 그동안 정부가 이들의 영업 방식을 묵인하거나 방치한 잘못도 묻지 않을 수 없다. 뒤늦게 내놓은 대안마저 비현실적이라 더 문제다. 정부는 선의의 피해자가 생기지 않도록 더 세밀한 관리대책을 내놓아야 할 것이다.