법·현실 괴리…‘생숙’ 10월 과태료 폭탄 째깍째깍

부산 해안가 생숙 난립

- 7856호실 중 20% 실거주 추산
- 지구단위계획·건축법상 난제
- 주거용 오피스텔 변경 ‘게걸음’
- 이행강제금 유예 6개월여 남아
- 市·지자체 지도점검 난항 예상

D-193일. 국토교통부가 숙박업이 아닌 주거용으로 사용하는 생활형숙박시설(생숙)에 부과하는 이행강제금 유예기간을 오는 10월 14일까지로 예고한 가운데, 법과 현실의 괴리가 큰 탓에 곪을 대로 곪은 ‘생숙 고름’이 터지는 건 시간 문제라는 지적이 나온다.

4일 부산 동구 북항 일대에 짓고 있는 생활형숙박시설 공사 현장 앞으로 부산항이 확 트여 있다. 김영훈 기자

4일 부산시에 따르면 시는 부산 전체 생숙의 약 20%를 실거주용으로 추정하고 있다. 근거로는 지난해 12월 기준 사용승인(준공)을 받은 생숙 7856호실 가운데 약 15%(1177호)가 전입신고를 했고, 정확한 통계 수치로 잡긴 어렵지만 위탁운영사와 계약을 맺어 장기투숙 형태로 실거주하는 수요를 고려했을 때 20%가량으로 추산한다. 그러나 국토부가 정한 유예 기간이 2년으로, 2021년부터 1년 6개월 넘게 숙박업 신고를 할 시간이 충분했음에도 신고하지 않은 47%도 사실상 주거 목적으로 쓰고 있을 가능성이 크다.

국토부는 2021년 4월 생숙 숙박업 신고를 의무화해 주거시설로 불법전용을 금지하고 기존 실거주 중인 매입자에게는 2년 동안 주거형 오피스텔로 용도 변경을 하도록 유예 기간을 뒀다. 오는 10월이 지나 용도변경을 하지 않으면 시가표준액의 10% 이하 이행강제금과 공중위생관리법상 숙박업 신고 의무 위반으로 1년 이하 징역 또는 1000만 원 이하 벌금이 부과될 수 있다.

그러나 현장에서는 법과 현실이 동떨어져 앞으로 6개월 동안 전환은 사실상 불가능하다는 목소리가 크다. 시에 따르면 부산 일부 생숙은 지구단위계획상 오피스텔 전환을 못 하는 상황이다. 기장군 S생숙은 지구단위계획법상 오피스텔이 불허용도에 들어가고, 해운대구 엘시티는 생숙과 아파트 비율이 정해져 있어 전환하기에 제약이 따른다.

지구단위계획상에 걸림돌이 없어도 건축법 등 다른 조건을 충족할 수 없어 주거용 오피스텔 전환이 어려운 사례도 있다. 생숙은 시설면적 200㎡당 주차 1대로 오피스텔과 아파트(85㎡)보다 최소 기준이 낮아 오피스텔로 바꾸려면 주차장 면수를 늘려야 하지만, 상당수 생숙은 주차장을 늘리기 힘든 구조다. 주거용 오피스텔은 화재 피난 등을 위해 복도 폭이 1.8ｍ 이상이어야 하지만, 처음부터 생숙 용도로 지어진 건물 복도는 폭 기준보다 좁아 건물을 다시 지어야 한다는 한계가 있다. 이처럼 주거용 오피스텔 전환이 여의치 않은 상황에서 일각에서는 이행강제금 회피를 위해 실거주하고 있지만 계약상 장기숙박 형태로 하는 등의 방법이 거론된다. 공중위생관리법상 숙밥업 영업 신고는 30호실 이상을 보유한 개인이나 위탁운영자만 가능하다. 1개 호실만 가진 분양자는 임대사업자를 등록해 위탁업체를 통해 숙박업 신고를 해야 한다. 따라서 위탁업체와 장기 숙박 계약을 맺고 사실상 투숙객 신분으로 실거주하는 꼼수가 가능한 상황으로 생숙 관련 온라인 커뮤니티에서는 “용도변경을 하면 손해고 장기 투숙객으로 사는 게 훨씬 이득이다” “분양업체에서도 위탁업체를 끼면 괜찮다고 했다” 등의 얘기가 심심찮게 나온다.

시와 지자체는 남은 6개월 동안 현장 혼란이 가중될 것으로 보고 있다. 시 관계자는 “정부 지침은 실거주 목적이면 주거용 오피스텔로 바꾸라는 입장이지만, 거주자가 문을 안 열어줘도 유예 기간이라 강제할 방법은 없어 정확한 실수요자 파악은 사실상 불가능하다”며 “장기숙박과 실거주도 구분 기준이 없어 한동안 생숙 관련 지도 점검이 어려울 것으로 예상한다”고 말했다. 부산 경실련 도한영 사무처장은 “시정 명령이 발생하면 생숙을 팔거나 숙박시설로 등록하는 방법 외에는 현실적인 대안이 나오기 어려운 상황이다”며 “애초에 주거가 되지 않는 시설을 주거로 둔갑할수 있다고 매매하고 입주한 상황에서 이를 바로잡는 건 필요하다”고 말했다.