10일 삼성 첫 리츠 코스피 상장, 얼어 붙은 리츠 시장 되살릴까

픽사베이 제공.

오는 10일 유가증권시장에 상장 예정인 삼성그룹의 첫 상장리츠 '삼성FN리츠'에 대한 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 최근 한화그룹이 야심차게 선보인 스폰서 리츠 한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)는 상장 당일 공모가를 하회하며 '참패'했다. 삼성리츠가 리츠 시장의 분위기를 반전 시킬 수 있을지가 관전 포인트다. 시장에서는 당분간 리츠 투자심리 개선이 쉽지 않을 것으로 분석하고 있다.

지난달 27일 증시에 입성한 한화리츠는 상장 당일 리츠 기준가(5000원)를 9% 이상 하회한 4510원에 거래를 마쳤고, 4일 종가도 4855원에 머물며 횡보세를 이어가고 있다. 앞서 일반청약에서도 경쟁률이 0.53 대 1로 미달에 그친 바 있다.

한화리츠는 한화생명을 대주주로 하는 스폰서 오피스 리츠로, 한화손해보험 여의도 사옥과 서울·경기권역 한화생명 사옥 네 곳 등 계열사 오피스 자산을 편입하고 있다. 특히 그룹 계열사가 임차면적의 68.2%를 사용하고 이 외에도 주요 임차인이 한국장애인고용공단, 국민연금, 삼성카드 등 대기업과 공공기관으로 구성돼 변동성이 적다는 평가를 받았다.

고금리 환경에서 저평가된 자산을 매입, 차입금의 60%에 변동금리를 적용하는 등 향후 리츠 수익성 증대를 기대할 수 있다는 점도 장점으로 내세웠지만 냉랭한 리츠 시장 분위기를 전환하기엔 역부족이었던 것으로 풀이된다.

반면 삼성리츠는 일반청약 경쟁률 1.87대 1을 기록하면서 한화리츠보다는 양호한 성적표를 받았다. 삼성리츠는 삼성금융네트웍스의 4개사(삼성생명, 삼성화재, 삼성SRA자산운용, 삼성증권)가 총력을 기울이고 있는 그룹 최초의 공모 상장 리츠다. 삼성생명과 삼성화재가 스폰서로 참여하고 있으며, 대치타워와 에스원빌딩을 기초자산으로 하는 자산 포트폴리오를 구축하고 있다.

하지만 삼성리츠도 리츠시장 투자심리를 반전시키기엔 무리라는 전망이 우세하다. 미국 실리콘밸리뱅크(SVB) 파산 등 여파로 부동산 투자심리가 흔들리고 있어서다. 또 여전히 높은 금리 영향으로 대부분 상장리츠가 주가 침체기를 보내고 있다.

국내 상장 리츠 22개 종목의 연초 이후 평균 수익률은 -2.51%다. 같은 기간 코스피 수익률(10.55%)을 한참 밑도는 수치다. 롯데리츠(-7.52%), 코람코에너지리츠(-7.64%), 마스턴프리미어리츠(-8.61%), SK리츠(-10.89%), 신한알파리츠(-13.50%) 등 주요 리츠가 모두 약세다.

지난달 글로벌 리츠 지수(-2.83%)도 은행 위기가 불거지면서 크게 하락한 상황이다. 미국 리츠 시장 내에서는 오피스리츠가 14.83% 급락했고, 같은 기간 유럽 리츠도 8.9% 내렸다.

그럼에도 대기업들이 리츠 상장을 강행하는 이유는 올해 적용에 들어간 신 건전성지표 킥스(K-ICS)의 영향이라는 분석이 나온다. 킥스에 따라 보험사가 보유한 부동산 자산 위험계수가 올해 재무건전성 지표인 지급여력(RBC) 비율 대비 3~4배 오르게 되지만, 기업 브랜드를 붙여 리츠를 만들고 여기에 자산을 매각하면 부동산에 대한 경영권은 유지하면서도 재무건전성 지표를 개선할 수 있기 때문이다.

금융투자업계 관계자는 "킥스 산정에 불리한 보험사 소유 부동산을 리츠(위탁관리부동산투자회사)에 매각하면 자본 확충과 함께 투자 수익까지 확보할 수 있다"고 설명했다.

물론 대기업 스폰서 리츠가 가지는 장점도 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 "기업 스폰서 리츠는 편입자산의 임차인이 계열사로, 임차인 안정성이 높고 신용평가에 긍정적"이라며 "풍부한 계열 부동산에 기반해 성장성이 높다"고 설명했다.

신하연기자 summer@