부동산 PF '부실 고리' 브릿지론 미리 손본다 ['시한폭탄' 브릿지론 손본다]

금리 오르고 미분양까지 늘어나
2금융권 대출 본PF로 전환 불발
당국, 이달 구조조정 방안 발표
토지대금차감·마진축소 등 검토

부동산시장 침체로 인한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지고 있는 가운데 금융당국이 우선적으로 '브릿지론'(사업인가 전 대출)에 대해 이달 중순 구조조정 가이드라인을 내놓기로 했다. 당장 올해 2·4분기부터 30조원 규모의 부동산 PF 만기가 도래할 것으로 예상되는 만큼 PF 내에서도 가장 약한 고리로 꼽히는 브릿지론부터 선제적으로 대응하겠다는 것이다. 브릿지론 구조조정 가이드라인에는 △토지대금 차감 △사업자 마진 축소 △금융사 손실 감수 △시공사 공사대금 축소 등이 담길 것으로 금융투자업계는 예상하고 있다.

3일 금융투자업계와 관계당국에 따르면 금융위원회와 금융감독원, 국토교통부는 이달 중순 '부동산 PF 브릿지론 구조조정 가이드라인'을 공개하기로 했다. 금융위 고위 관계자는 "현재 부동산 PF 대주단 협약과 브릿지론 가이드라인을 함께 발표하는 일정으로 추진하고 있다"고 말했다. 금융당국은 지난달 초 '회사채·단기 금융시장 및 부동산 PF 리스크 점검 회의'를 개최하고 부실 우려가 있는 부동산 PF사업장의 정상화를 지원하기 위해 'PF대주단 협약'을 이달 중 가동하기로 했다. 금융당국이 PF대주단 협약 가동과 함께 브릿지론 가이드라인을 내놓기로 한 것은 브릿지론의 본PF 전환은 물론 연장조차 어려워지는 사례가 늘어나면서 부실의 경고등이 본격적으로 켜졌기 때문이다.

통상 만기가 1년~1년 반 정도로 짧은 브릿지론은 일반적으로 토지매입 대금과 시행사 운영비 등 착공 전 필요자금을 조달하는 용도로 사용된다. 실제 착공까지 리스크가 있다는 점에서 본PF보다 높은 금리에 저축은행과 증권사, 캐피털사 등 2금융권이 대주단으로 참여한다. 부동산 호황기에 금융사들도 PF 주관권을 확보하기 위해 브릿지론에 자기자본을 잇따라 투자했다.

지난해 기준금리 인상과 원자재·공사비 증가로 미분양 우려가 커진 상황에서 레고랜드발 자산유동화기업어음(ABCP) 지급보증 사태로 신용 경계감이 높아지자 브릿지론에서 본PF로 전환되지 못하는 사례가 급증하고 있다. 정부가 공적보증을 통해 브릿지론의 본PF 전환을 지원하고 있지만 공적 보증기관에서 상위 건설사의 연대보증은 물론 채무인수까지 요구하는 등 조건을 맞추기가 사실상 불가능한 상황이다. 브릿지론 연장 역시 선이자에 각종 수수료를 포함하면 금리는 연 13~14%가 기본이고, 일부 사업장은 연 20%를 훌쩍 넘는다. 시행사들은 자기자금으로 선이자와 수수료를 지급하고 만기를 연장하는 등 버텨왔지만 이마저도 한계에 다다랐다는 우려가 나온다.

금융당국이 제시할 브릿지론 구조조정 가이드라인은 시행사와 시공사, 대주단이 각각 얼마만큼 양보할 것인가에 관심이 쏠리고 있다. 시행사는 마진 축소, 시공사는 공사대금 축소, 대주단은 손실 감수 등이 가이드라인에 담길 전망이다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 기자