[리더스칼럼] 주택공시가격 하락 영향은

2023년 공동주택공시가격(안)이 발표됐다. 오랜 기간 상승을 거듭하던 공동주택공시가격이 올해는 전국 평균 18.61% 하락했다. 이는 2005년 공동주택공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 가장 큰 하락 폭이다. 작년부터 시작된 주택가격의 큰 하락 및 정부의 공시가격 현실화율 인하가 공동주택공시가격 하락을 불러온 거다. ‘공동주택공시가격’이란 부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 및 같은 시행령 제40조에 따라 국토교통부 장관이 매년 공시기준일(1월 1일 정기공시, 6월 1일 추가공시) 현재 공동주택의 적정가격을 조사 산정하여 공시한 가격을 말한다. 이때 ‘적정가격’이란 통상 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 크다고 인정되는 가격을 뜻한다. 공동주택공시가격은 아파트, 연립주택, 다세대주택을 공시 대상으로 한다.

이번 공시가격 하락으로 가장 큰 변화를 겪을 부분은 단연 보유세다. 일반적으로 보유세는 재산세, 종합부동산세를 뜻한다. 두 세목 모두 공시가격을 기초로 해 세금을 계산하기 때문에 전체적으로 세 부담이 하락할 것으로 보인다. 무엇보다 재산세는 기존 주택 공시가격이 9억원을 넘다가 이번 발표로 인해 공시가격이 9억원 이하로 떨어진 경우 효과가 가장 클 것으로 보인다. 1주택자의 주택공시가격이 9억원 이하인 사례는 0.05%포인트의 세율을 적게 적용하는 특례세율 적용 대상이기 때문이다.

종합부동산세는 납부 대상의 여부가 바뀌었을 수 있다. 주택의 공시가격이 9억원(1세대1주택자는 12억원)이 넘는 경우 종부세 납부 대상이 되는데 공시가격 하락으로 인해서 납부 대상에서 제외될 수가 있어, 종부세를 내는 대상이 줄어들 것으로 보인다. 부동산 보유세를 완화하기 위한 세법 개정과 더불어 이번 공시가격 하락으로 인해 주택 보유자들의 보유세 부담은 전년에 비해 큰 폭으로 줄어들 것으로 보인다. 또 추가로 발표될 공정시장가액비율이 전년과 비슷하거나 줄어든다고 가정한다면 그 폭은 더욱 커질 것으로 예상된다.

아울러 공시가격은 지역가입자 건강보험료 산정 및 직장가입자 피부양자 자격조건에 영향을 준다. 먼저 지역가입자 건강보험료는 소득 및 재산에 따른 등급별 점수에 따라 점수당 208.4원을 곱한 금액으로 산정한다. 공시가격의 하락으로 인해 재산점수 등급이 줄어 자연스럽게 건강보험료 부담 역시 줄어들 것으로 보인다.

건강보험료 부과체계의 개편으로 인해 피부양자 자격을 박탈당한 일부에게도 영향이 있을 것이다. 직장가입자의 피부양자 자격 박탈 요건 세 가지 중 재산을 고려해야 하는 경우 두 가지가 있다. 첫째로는 본인의 소득금액이 1000만원을 초과하면서 재산세 과세표준이 5억4000만원이 넘는 경우다. 둘째로는 소득금액과 관련 없이 재산세 과세표준이 9억원이 넘는 경우다.

재산세 과세표준은 주택 기준 공시가격의 60% 금액이기 때문에 단순 계산해 주택만 보유한 경우 공시가격이 9억원을 초과하지 않으면 재산으로 인해 피부양자 자격을 박탈당할 일이 없다. 이 밖에도 공동주택공시가격은 기초연금, 기초생활보장 등의 복지 분야 등 60여가지의 각종 목적에 활용되고 있다. 우리나라의 선진화·고령화 과정에서 소득세만큼이나 재산보유세의 중요성이 점차 부각될 것으로 보인다. 이에 공시가격의 중요성 역시 커질 것이다. 올해처럼 공시가격이 하락하는 경우 관련된 비용들이 하락하기 때문에 크게 신경 쓸 부분이 없지만 반대로 상승하는 경우에는 관련 비용들이 대처하는 바에 따라 크게 상승할 수 있다. 공시가격안이 확정되기 전에 유리한 방향을 고민해야 하는 이유다.

이영빈 NH농협은행 세무전문위원

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