[단독] 1000억원 대출에 새마을금고 ‘30곳‘ 동원…‘쪼개기‘ 논란

새마을금고 30곳서 총 1000억원 대출
시행사 최근 3개월 이자 연체…“4월 갚을 예정“
이달 16일 착공 신고했지만, 시공사 선정은 아직
기장군 “장기간 사업 미진행 시 허가 취소 가능“

(시사저널=김동현 영남본부 기자)

1개의 부동산으로 전국 새마을금고 30곳에서 1000억원에 이르는 대출을 받은 지역 개발사업 시행사가 최근 3개월간 이자조차 변제하지 못한 것으로 30일 확인됐다. 이들 금고에 속해있는 다수 조합원의 피해를 우려하는 목소리가 나오고 있다.

새마을금고 등에 따르면, 기장군 오시리아 관광단지 문화예술타운 쇼플렉스 시행사 ㈜아트하랑은 2021년 7월 서울축산새마을금고 등 30곳에서 토지 한 필지를 담보로 1000억원에 이르는 대출을 받았다.

등기부등본상 해당 토지는 부산시 기장군 기장읍 당사리에 위치하고, 대지 면적은 6만7912.6㎡다. 본지가 부동산담보신탁계약서를 살펴본 결과, 30개 금고는 △서울축산 △장림동 △사하중앙 △신괴정 △부산주례 △연산로터리 △괴정2동 △부곡동 △서동 △새우리 △수성중앙 △대전서부 △선영 △ 성서 △용답 △금호 △왕십리중앙 △서울개인택시조합 △화성 △사당 △하나 △오류1동 △독립문 △대구원대 △침산 △ 서울금남 △옥수동 △성동중앙 △성동 △웅상 새마을금고다. 금고별 대출액은 최저 8억4000만원(새우리)에서 최대 57억 이상(선영)이다.

아트하랑이 받은 대출 형태는 정통 PF 대출이 아닌 브릿지론이다. 시행사는 토지조성이 되면 사업시행인가와 시공사선정 등을 거쳐야 한다. 이후 건물을 지으면서 본격적인 PF 대출을 일으키는 게 통상적이다. 그 전 단계가 브릿지론인데 고위험 상품으로 분류된다. 전문가들은 대출 실행 이유와 함께 은행의 실적 구조 등도 들여다볼 필요가 있다고 설명한다. 신동화 참여연대 경제금융센터 간사는 이날 본지와 통화에서 "각 지점마다 실적 압박이 있을 것이다. 내부 통제 관점에서도 그런 것들이 컨트롤이 잘 되는지 등을 들여다 볼 필요도 있다"고 했다.

아트하랑은 당시 이 대출을 받은 뒤 이자를 변제해오다 최근 3개월 자금유동화 문제 등을 이유로 연체 중이다. 연체금액이 상당한 것으로 알려졌는데, 새마을금고는 "그거까진 좀..."이라는 답변만 되풀이 했다. 아직 완전한 채무 불이행 상태는 아니지만, 최악의 상황에는 30개 금고의 조합원들에게 피해를 줄 수 있다는 목소리가 나온다. 채무가 이행되지 않으면 각 금고 재무상태가 악화되고, 이는 조합원들의 피해로 고스란히 돌아가기 때문이다.

한 부동산 업계 관계자는 "이렇게 30개 지점에서 한 번에 대출받은 경우는 드문 것 같다"며 "어떻게 받았는지 모르겠지만, 능력이 대단한 것 같다. 과도한 대출은 은행 건전성 악화에 한몫할 것"이라고 했다. 아트하랑 관계자는 "경기와 금융시장이 좋지 않아 자금 유동화 과정에서 어려움을 겪고 있는 것"이라며 "사업성과 공공성 등 여러 가지를 감안한 것 같다. 4월 중에 해결(연체 이자를 갚을)할 계획"이라고 했다.

아트하랑 "4월 중 착공 예정" vs 기장군 "사업 미진행 시 허가 취소 가능"

새마을 금고는 감정가격의 60~80%로 대출을 실행했다는 입장이다. 2021년 외부 감정 업체가 진행한 해당 토지 감정가는 1300억원이었다. 그런데 부산도시공사가 2018~2019년 사업자 공모공고를 위해 외부 업체 2곳에 감정을 의뢰한 결과, 감정액 평균은 672억원이 조금 넘었다. 부동산 업계에 사정이 밝은 A씨는 "짧은 시간 내 감정가격이 두 배 가까이 뛰는 경우는 드문 것 같다"며 "정확한 감정 내용이 궁금하다"고 했다.

새마을금고 관계자는 "해당 채무자에 대한 가치 판단보다는 빨리 회수할 수 있는 방법을 찾아야 한다"며 "그런데 이 사업장은 여러 이해관계자가 얽혀 있어 (적절한) 방법을 찾고 있다"고 했다. 이 관계자는 "부동산업은 경기 민감 업종이다. 이런 경우 이 사업을 하겠다고 대출받아간 업체에서도 충실히 사업을 해서 이해관계자들하고 원만하게 관계를 마무리해야 된다. 가능한 빨리 정상적으로 사업이 진행돼야 하는데, 현재 업체는 이자지불능력에 문제가 있다. 하지만 현재 완전히 디폴트(채무 불이행)가 난 것이 아니기 때문에 계속해서 모니터를 하고 있다"고 했다.

부산도시공사와 기장군도 이 사업에 대해 예의주시하고 있다. 아트하랑과 부산도시공사는 2020년 환매특약을 맺었다. 환매권자는 지정 기한 안에 매수인이 지정한 용도대로 개발하지 못할 경우 약정서 내용대로 다시 해당 토지를 매수할 수 있는 권리가 있다. 통상 사업 시행자도 환매 특약 기간에는 사업 진행에 더 신경을 쓸 수밖에 없지만, 이들 간 환매특약 유효기간은 올 2월25일까지였다. 이와 관련, 부산도시공사 관계자는 "환매특약이 종료되더라도 사업 진행이 어려운 중대한 사항이 있을 경우 소송 등을 통해 다시 가져올 수 있다"고 했다.

기장군에 따르면 아트하랑은 2021년 10월29일 해당 사업에 대한 건축허가를 득했고, 올 3월16일 기장군에 착공신고를 했다. 그러나 아직 시공사 선정은 되지 않았다고 한다. 아트하랑 관계자는 "착공 직전이라 시공사는 현재 아직 확정되지 않았다"며 "대우건설과 현대건설, 포스코건설 등 1군 건설사와 협의를 거치고 있고 4월 중 착공에 들어갈 예정"이라고 했다. 기장군도 장기간 사업 표류 시 절차를 밟겠다고 설명했다. 기장군 관계자는 "사업이 장기간 진행되지 않는다고 판단하면 현장조사와 청문 등을 통해 취소할 수 있다"고 말했다.

최근 부산진해경제자유구역청(경자청)은 정당한 사유 없이 실시계획 미이행 등 이유로 웅동지구(1지구) 개발사업시행자 지정을 취소했다. 시행자는 경남개발공사와 창원시인데, 이들은 토지 사용 허가를 받고 일부 사업을 추진하지 않은 것으로 경자청은 판단했다. 이에 경자청은 청문 등 절차를 거쳐 지정취소를 결정했다.