임대차 시 특약, 이런 부분 살펴야[로앤톡]

임대인 입장에서는 월 임차료가 꼬박꼬박 잘 들어온다면야 좋겠지만, 요즘 같은 불경기에 그게 쉽지만은 않다. 임대차 계약을 해지하고 새로운 세입자를 들이려 해도 쉽지 않은 상황. 많은 임대인들이 연체 이자를 좀 높게 설정하여 임차인이 월 임차료를 받고 싶어 하기도 하나, 법률상 정해진 이자가 마음에 걸리기도 한다.

임차인이 월 임차료를 연체하면 임대인은 연체금액에 비례해서 지연이자를 청구할 수 있다. 지연이자는 법정이율에 따라 지급하면 되고, 주택임대차의 연체이자의 법정이율은 민법에 따라 연 5%이고 상가임대차는 상사법정이율을 적용하므로 연체이자는 연 6%이다.

윤예림 변호사|법무법인 길도

하지만 임대인과 임차인 양 당사자가 지연이자를 별도로 약정했다면 약정이율이 적용된다. 임대인이 임차인의 월 임차료 연체에 대해서 연 5% 또는 연 6%를 초과해서 연체이자를 청구하고자 한다면, 임대차계약 체결 시에 연체이자율을 별도로 특약하면 된다.

임대차에서 월 임차료 연체이자율에 대한 법률 규정은 없기 때문에 임대인과 임차인은 아무런 제한 없이 합의할 수 있다. 월 임차료 지급은 돈을 빌리는 금전소비대차가 아니기 때문에 이자제한법이나 대부업법 등이 적용되지 않는 것이다.

하지만 과도한 월 임차료 연체이자율과 관련하여 소송이 진행된다면 손해배상 성격의 연체이자율은 법원에서 상당히 제한받을 수 있을 것이다. 따라서 임대인과 임차인이 연체이자율을 별도로 약정한다면, 최대로는 이자제한법의 최고이자율인 연 20%를 넘지 않은 것이 좋을 것이고, 소송촉진 등에 관한 특례법에서 규정한 연 12% 이하가 되도록 고려하는 것이 바람직할 것이다.

임대인은 임대차계약 만료일에 임차물을 반환 받으면서 보증금을 반환할 때 밀린 월 임차료를 공제해야 하기 때문에, 임대인은 임차물을 반환 받을 때까지 연체이자를 계산해서 청구할 수 있다. 다만 임대인과 임차인이 보증금에서 밀린 월 임차료를 그때마다 공제하기로 약정했다면 지연이자가 발생하지 않는다.

물론 임대인의 입장에서도 임차인이 안정적으로 영업을 하는 것이 제일 좋다. 임차인을 내보내고 정산을 하고, 새로운 임차인을 구하는 것이 생각보다 만만하지 않기 때문이다. 임차인도 주변 시세 등을 잘 알아보고 계약한 후 성실히 계약을 이행해야 한다. 법정 앞에서 누구 하나만이 일방적으로 유리하게 끝나기는 쉽지 않다. 법정 앞으로 가기보다는 협력하고, 조정하는 태도가 먼저다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)