세입자 전입신고 후 근저당 설정하면 가족간 세대주 변경해도 대항력 유지

권리분석의 함정: 세대합가

부동산 경매로 주택을 매입하고자 할 때 무엇보다 중요한 건 임차인에 대한 권리분석이다. 임차인이 근저당권 등 말소기준권리보다 먼저 대항 요건(전입신고와 점유)을 갖추었을 경우에는 낙찰자가 그 임차보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 수 있다.

반면 대항 요건이 말소기준권리보다 늦다면 임차인의 보증금 회수 여부와 상관없이 낙찰자는 주택을 인도받을 수 있다.

여기서 전자를 대항력 있는 임차인, 후자를 대항력 없는 임차인이 거주하는 경매물건이라고 하는데, 여기까지는 경매에 관심이 있는 사람이라면 한 번쯤 들어봤을 테고, 그 중요성도 익히 알고 있을 것이다.

이번에는 한 단계 더 나아가 자칫 함정에 빠질 수도 있는 임차인의 세대합가에 대한 권리분석 방법을 살펴보도록 하겠다.

세대합가란, 각각의 독립된 세대가 하나의 세대로 합쳐졌다는 의미로서 세대분리와 반대되는 개념이다. 이렇게 세대합가로 만들어진 하나의 세대는 세대주와 세대원으로 구성되는데, 이 세대합가 과정에서 세대주가 바뀔 경우 권리분석에서 함정이 생길 수 있으므로 주의가 필요하다.

예를 들어 부산에 살고 있던 자녀가 서울에 직장을 얻으면서 아파트 전세계약을 체결하고, 2020년 5월에 전입신고를 하면서 홀로 세대주가 됐다고 가정하자.

이후 임대인이 대출을 받으면서 2020년 6월에 근저당권을 설정했고, 얼마 지나지 않은 2020년 8월에 부모님이 서울에 사는 자녀 집으로 이사하면서 세대합가를 하게 된다. 이때 자녀에서 부모님 중 한 분으로 다시 세대주를 변경하는 경우가 많다.

만약 이 주택이 경매로 넘어갔을 때 전입세대열람내역을 확인해 보면 세대주인 부모님의 전입신고일(2020년 8월)이 나타나는데, 이 날짜를 기준으로 권리분석을 한다면 말소기준권리인 근저당권설정일(2020년 6월)보다 전입신고일자가 늦기 때문에 자칫 대항력 없는 임차인이 거주하는 것으로 착각할 수 있다.

하지만 임차인의 대항력 여부는 세대주의 전입일자가 아닌 세대원이 된 자녀의 전입일자, 즉 최초 전입일자를 기준으로 판단해야 한다. 임차인의 대항력을 판단할 때는 세대주를 포함한 세대 구성원 전원의 전입일자 중 가장 빠른 사람을 기준으로 판단해야 하기 때문이다.

또 다른 예로 아버지(세대주)가 가족과 함께 한 세대를 구성하고 거주하다가 직장문제 등 특별한 사유로 인하여 다른 배우자를 세대주로 변경하고, 자신은 일시적으로 전출하였다가 일정 기간이 경과한 후에 재전입을 하면서 다시 세대주를 아버지로 변경하는 경우다.

이때도 마찬가지로 세대주가 다시 전입한 날을 기준으로 대항력 여부를 판단해서는 안 된다. 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 임차인의 대항 요건은 계약 당사자뿐만 아니라 그 배우자나 자녀의 주민등록을 포함하고, 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 계약 당사자만 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없기 때문에 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다는 것이 대법원 판례 입장이다.

이외에도 혼인으로 어느 한쪽 배우자가 기존에 거주하던 임차인의 주택으로 이사하면서 세대합가를 하고, 세대주를 변경하는 경우도 있을 것이다. 이렇듯 세대원이 먼저 전입되어 있는 상태에서 세대합가가 이뤄지고 세대주가 바뀐 경우라면, 세대 구성원의 최초 전입일이 대항력 판단의 기준이 된다.

부동산 경매가 진행될 경우, 입찰자는 관할 관청에 방문해 해당 부동산의 전입세대열람내역을 발급받을 수 있는데, 최초 전입일자란을 꼼꼼히 확인한 후에 입찰에 참여해야 한다.

[이주현 지지옥션 선임연구원]