공시가격 '뚝' 역대 최대 하락…집값 영향은? (김인만 부동산연구소장)｜머니 클라스

■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 상암동 클라스'를 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 상암동 클라스 / 진행 : 이가혁

[앵커]

저 같은 경알못, 경제를 잘 알지 못하는 사람을 위한 당장 내 돈이 되는 지식 머니클라스! 오늘(29일)의 키워드 먼저 보시죠. <공시가격 역대급 하락, 집값 영향은?> 전국의 공동주택 그러니까 아파트, 다세대, 연립주택의 공시가격이 지난해보다 확 떨어졌습니다. 18% 넘게 떨어졌는데 역대 가장 큰 하락폭이라고 하네요. 집이 있든 없든 오늘 이 내용 주목하셔야 합니다. 세금 내는 기준이 되는 게 공시가격이니까 집 가진 사람들이 내야 하는 세금 역시 줄어들겠죠. 또 공시가격이라는 게 부동산 시장 분위기에도 영향을 줄 수 있다고 하니까 내 집 마련 계획에는 어떤 영향을 줄지 또 궁금합니다. 공시가격 개념부터 시장 전망까지 전문가에게 들어보겠습니다. 김인만 부동산연구소장과 함께 부동산 완전정복해 보겠습니다. 안녕하세요.

[김인만 / 부동산연구소장 : 안녕하세요.]

[앵커]

머니클라스의 장점은 기초부터 짚어보는 겁니다. 공시가격 뉴스에서 많이 듣기는 했는데 한번 정리를 해 주시죠.

[김인만 / 부동산연구소장 : 공시가격은 정부가 조사해서, 산정해서 발표하는 부동산 가격입니다. 우리 KBC 산하 이런 게 아니고 정부가 조사하는 가격인데요. 이게 여러 가지 세금의 기준이 되는 거거든요. 우리 학교 다닐 때 운동장에서 체육선생님이 너 기준 하면 기준 해서 줄을 쫙 맞추잖아요. 바로 그 기준이 되는 부동산 세금의 기준이 되는데 세금이 한두 가지가 아닙니다. 재산세, 종합부동산세, 건강보험료도 산정이 되고요. 국민주택채권. 우리 등기 칠 때 국민주택채권 금액을 내거든요. 여기 나오네요. 국가장학금도 해당되고요. 기초생활보장, 근로장려금 이런 모든 기준이 되는 금액입니다. 그러면 아니, KBC로 하면 되지, 왜 우리 세금으로 이렇게 산정을 해서 발표하는 거야. 공시가격은 시세의 70% 정도고요. 단독주택이나 토지는 50% 정도 산정을 하는데 왜 이렇게 차이를 두냐 하면 아파트 같은 경우는 동이나 층이나 도로가 있느냐에 따라서 가격이 달라지고요. 가격이 갑자기 오를 수도 있고 내릴 수도 있으니까 변동폭이 너무 큰 거죠. 그러니까 이런 변동폭을 감안해서 시세의 70%, 50% 정도를 하면 이런 형평성에 문제가 생기지 않기 때문에 이렇게 공시가격을 만들어서 발표를 합니다.]

[앵커]

그럼 그 공시가격상 가장 비싼 아파트 이게 항상 화제가 되거든요.

[김인만 / 부동산연구소장 : 우리가 그게 궁금하죠. 진짜 가장 비싼 아파트는 어디일까. 한번 보시죠. 가장 비싼 아파트 저희가 뽑아봤는데요. 1위는 더펜트하우스 청담이고요. 2위는 나인원한남, 3위는 한남더힐, 4위는 파르크한남, 5위는 아크로서울포레스트. 우리 연예인들이 많이 사는 아파트여서 굉장히 익숙할 수가 있는데 얼마나 하기에 이게 1위라는 거야. 가격을 보면 깜짝 놀랄 겁니다. 1위가 162억 4000만 원, 이 정도면 230억 원이 넘거든요.]

[앵커]

공시가격은 좀 낮으니까.

[김인만 / 부동산연구소장 : 그렇죠. 그러니까 시세는 230억이 넘고요. 5위가 81억이니까 5위도 100억이 넘습니다. 그러니까 사실 좀 어느 정도가 되면 부러울 수가 있는데 이게 금액이 너무 크니까.]

[앵커]

재미만 있고 부럽지는 않네요.

[김인만 / 부동산연구소장 : 부러운 느낌조차도 들지가 않습니다.]

[앵커]

그런데 전국적으로 보면 올해 공시가격이 전체적으로 역대 최대로 떨어졌다면서요.

[김인만 / 부동산연구소장 : 저도 이런 가격을 본 적이 없습니다. 제가 예상을 했는데 한 12%에서 20%까지 설명 20%까지 될까라는 생각을 했는데 보시면 18%가 넘었습니다. 저는 이런 수치 정말 본 적이 없는데요. 한번 보시죠. 마이너스 18.61%가 떨어졌습니다. 작년 대비 떨어졌는데 작년과 재작년이 19%, 17%였고요. 역대를 보면 두 번 떨어졌거든요. 2009년도가 마이너스 4.6%, 2013년도가 마이너스 4.1%. 빚 내서 집 사라 4.1% 그 시절이었고요. 글로벌 금융위기 때도 마이너스 4.6%였는데 경제위기도 아닌데 이렇게 많이 떨어졌습니다.]

[앵커]

그런데 이렇게 많이 떨어진 게 집값 자체가 많이 떨어진 영향도 있는 거죠?

[김인만 / 부동산연구소장 : 집값 자체가 많이 떨어진 게 첫 번째 이유입니다. 공시가격은 1월 1일 기준이에요. 그 얘기가 뭐냐 하면 작년에 10월, 11월, 12월 집값이 많이 떨어졌잖아요. 떨어진 부분은 그대로 반영이 되고요. 올해 1월, 2월, 3월 반등한 가격은 반영되지 않습니다. 1월, 2월이 기준이니까 작년 떨어진 게 온전히 그대로 반영됐고요. 두 번째 이유는 공시가격 현실화율에 있는데 이게 뭐냐 하면 앞서서 우리가 시세와 70% 정도 차이가 난다고 했잖아요. 이전 정부 때 집값이 너무 오르다 보니까 야, 공시가격이 시세보다 너무 낮은 거 아니야. 세금을 더 부과해서 부담을 줘서 투기를 못하게 해야 하는데 너무 낮아, 올려라고 해서 갑자기 올리게 되면 문제가 되니까 10년에 걸쳐서 90%까지 올리겠다는 계획을 세우고요. 집값 상승분에 조금씩 더 붙이는 거죠. 좀 더 올렸는데 이번 정부에서는 집값이 떨어지다 보니까 안 되겠다. 다시 예전 수준으로 돌려야겠다라고 해서 공시가격 현실화율을 무력화 했고요. 기존에 작년, 재작년에 올린 것도 다 빼라고 해서 인위적으로 더 내린 부분이 있습니다.]

[앵커]

현실가격이랑은 조금 동떨어질 수 있겠지만 정책적으로 그렇게 한 거군요. 금리가 올라간 것도 영향이 있었을까요.

[김인만 / 부동산연구소장 : 금리 올라간 부분도 영향이 있겠죠. 금리가 올라가면서 대출이자 부담이 커지니까 아무래도 집값이 떨어지게 되고요. 또 공시가격 부분에서 여러 가지 이게 재산세, 종합부동산세만 영향을 주는 게 아니라 여러 가지 모두 다 영향을 주기 때문에 작년 같은 경우는 돈 있는 부자들만 종합부동산세가 대상이 되면 부자 세금이지만 우리 앞서서 보듯이 국가장학금에도 영향을 주기 때문에 아무래도 이게 정부 입장에서는 조정을 할 수밖에 없었던 것 같습니다.]

[앵커]

공시가격 그러니까 세금 부과 기준이라고 했어요, 종부세 같은 거. 그러면 집 있는 사람들의 부담은 당연히 줄어들겠죠?

[김인만 / 부동산연구소장 : 한번 시뮬레이션 결과를 한번 보시면서 제가 설명을 드리겠습니다. 줄어듭니다. 많이 줄어드는데요. 공시가격 5억, 10억, 15억 기준해서 제가 나눠서 설명을 드릴 텐데요. 5억이면 시세의 한 7억 정도, 7억에서 8억 정도 됩니다. 8억 정도로 보시면 되는데 작년에 63만 9000원 정도, 재산세, 종부세 합친 금액이. 올해는 45만 4000원 정도 되고요. 28.9% 하락입니다. 작년 대비 하락을 하고요. 공시가격이 10억 원이다. 한 14억 정도 되는데, 시세는. 작년에 203만 4000만 원 냈는데 올해는 125만 원 정도 내니까 마이너스 38.5%, 좀 많이 떨어지죠. 이게 1세대 1주택자입니다. 집 하나 있는 경우고요. 15억 정도, 시세 한 23억 정도 아파트라면 403만 원 내던 걸 280만 원 정도로 마이너스 30.5% 정도. 한 30% 정도는 줄어든다.]

[앵커]

지금 파란색 안에 있는 게 공시가격인 거죠. 2022년에 15억이었던 공시가격이, 15억이었던 집이 지금 이제 12억 정도가 된 거고 세금 이만큼 깎아줬다. 그렇군요. 꽤 많이...

[김인만 / 부동산연구소장 : 1세대 1주택자가 이 정도 줄어들고요. 다주택자들은 더 많이 줄어듭니다. 중과세가 되기 때문에 이번에 중과세도 없어졌거든요. 세율도 내려가고 전체적으로 공제금액은 올라갔기 때문에 다주택자들은 최대한 70%까지도 인하될 수도 있습니다.]

[앵커]

종부세 대상에서 상당수가 빠지게 된다, 이런 예측도 있더라고요.

[김인만 / 부동산연구소장 : 작년이 122만 명 정도가 대상이었는데 올해는 이 정도 되면 절반 정도, 한 60만 명도 안 되지 않을까 하는 예상도 하게 됩니다.]

[앵커]

그러면 이제 집값을 짚고 넘어가지 않을 수가 없습니다. 세금 부담이 감소가 되면 집 사야 되는 거 아닌가, 약간 시장이 활발해질 것 같고요. 그러다 보면 집값도 오르게 되지 않겠습니까?

[김인만 / 부동산연구소장 : 우리가 집을 안 사는 이유가 뭐냐라고 물어보게 되면 집값이 안 오를 것 같아서, 나는 돈이 없어서 또는 세금이 부담스러워서 이렇게 말씀하시는 분들이 많은데요. 돈이 없는 분들은 어쩔 수가 없지만 세금이 부담스러운 분들은 이제 용기를 낼 만합니다. 나 집 살 만하지. 대신 집주인들은 세금이 부담스러워서 팔려고 하시는 분들이 많았는데 이제는 안 팔아도 되겠네, 매물을 회수하게 되면서 급매물은 줄어들고요. 또 보시죠. 보유세가 내려가게 되면 집주인들은 급매물을 회수하게 됩니다. 나는 굳이 급하게 팔 필요가 없어. 급매물을 회수하게 되면 어떤 현상이 발생할까요. 하락세가 주춤하죠. 매수 대기자들은 집을 사고 싶은데 어떤 집을 사게 될까. 결국에는 똘똘한 한 채 현상이 더 강화될 수도 있겠다. 우리가 이 소식만 보면 가슴이 두근두근하고 다시 또 똘똘한 한 채의 악몽이 되살아나면서 집값이 오르는 거 아니냐라고 하는데 최근 상황을 보면 금리 불확실성 여전히 지속되고 있고요. 미국이 최근에도 베이비스텝으로 올렸단 말이에요. 한국은행은 또 고민이 깊어질 수밖에는 없고 경제도 굉장히 불안하죠. 요즘 반도체 수출도 안 되고 여러 가지 문제가 되는 부분. 또 집값이 떨어졌다가 살짝 올랐기 때문에 집값의 과도한 상승에 대한 피로감도 여전히 누적되어 있기 때문에 부동산 판 자체를 뒤집기는 힘들겠다. 그래서 사려는 분들은 좀 살 수도 있겠지만 이제 급등세가 되고 다시 또 대세 상승이 되기는 어려울 것 같습니다.]

[앵커]

그러면 마지막으로 그렇게 크게 판도를 바꿀 정도는 아니라고 하셨지만 그래도 많은 시청자분들께서 집 관련해서 많이 궁금해하시니까 그럼 세금 부담이 줄어든 김에 집이 없는 분들 같은 경우는 집을 하나 알아본다든가 아니면 집을 좀 더 좋은 쪽으로 갈아탄다든가 이런 전략 짜기 좋은 시기일까요.

[김인만 / 부동산연구소장 : 일단 세금 부담이 줄어들었으니까 용기를 낼 만한데 전략이 필요할 것 같습니다. 무주택자분들이 부동산 시장을 체크하면서 고점 대비 2~30% 정도 줄어든 매물을 찾아서 계약을 하시는 건 좋은 전략인데 문제는 1주택자들이거든요. 1주택자들은 갈아타야 되는데 이론적으로는 지금 분위기에서는 집값이 그렇게 많이 안 오르는 분위기니까 팔고 상황을 보고 새로운 집을 갈아타면 좋은데 막상 현실에서는 내 집을 팔면 굉장히 불안해져요. 불안해지면서 내가 갈아타는 집들은 급매물이 잘 안 나오게 되면 초조한 마음에 잘못된 선택을 할 수 있기 때문에 시장 상황을 본 다음에 현실적으로는 거의 실시간으로 갈아타는 게 가장 좋습니다. 내 집이 팔릴 것 같으면 내가 갈아타고 싶은 집을 알아본 다음에 이해관계가 맞아떨어진다면 팔고 사고 동시에 해야 되고요. 갈아탈 집이 없다면 일단 내 집은 보유하시는 게 좋을 것 같습니다.]

[앵커]

그러니까 실시간으로 말씀하신 게 판단을 빨리 해야 된다는 거네요.

[김인만 / 부동산연구소장 : 그렇죠, 팔고 사고를 빨리 해야 되고 일단 팔고 나면 마음이 굉장히 초조해지고 혹시라도 조금이라도 반등을 하게 되면 그사이를 못 참고 무리한 선택을 할 수도 있기 때문에 차분하게 지켜보면서 갈아타고 싶은 마음이 있다면 갈아타고 싶은 집, 내 집이 얼마나 팔리는지를 정확히 체크한 다음에 실시간으로 동시에 갈아타는 게 좋을 것 같습니다.]

[앵커]

알겠습니다. 지금까지 머니클라스 김인만 부동산 연구소장과 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.