임의 경매 후 매각까지 된 경우에 발생할 수 있는 법적 문제들[조주영의 법으로 읽는 부동산]

경매 매수인은 소유권 취득 불가…배당 못받은 채권자는 부당 이득 반환 청구 가능

[법으로 읽는 부동산]

민사집행법 제267조는 ‘매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다’고 규정하는데 위 조항이 ‘적법한 담보권(근저당권)에 기한 경매 개시 결정 후 담보권이 소멸됐음에도 이를 간과하고 매수(경락)까지 된 경우’에 적용되는 것은 물론이다.

그런데 위 조항이 이미 소멸한 근저당권에 기해 경매 개시 결정이 됐고 이후 매각까지 된 경우에도 적용될까. 즉 이 경우에도 매수인은 소유권을 취득할까. 나아가 배당을 받지 못한 채권자는 배당받은 경매 신청인(경매 개시 결정 전에 근저당권은 이미 소멸된 상태)에게 부당 이득 반환 청구를 할 수 있을까.

대법원은 지난해 전원합의체 판결을 통해 “매수인은 소유권을 취득할 수 없고 배당받은 경매 신청인은 배당을 받지 못한 채권자에게 배당금을 부당 이득으로 반환해야 한다”고 판시했다.

이해의 편의를 위해 위 사안 사실 관계를 단순하게 요약하면, 부동산의 근저당권자이던 B는 채권을 모두 변제받았음에도 아직 근저당권 등기가 남아 있음을 기화로 임의 경매를 신청했다.

경매 과정에서는 B가 경매 신청 전 완제받은 사실이 드러나지 않는 바람에서 결국 C가 대금을 납부하고 부동산을 매수(경락)했고 B는 청구 금액 전액을 배당받은 반면 일반 채권자이던 A는 전혀 배당받지 못했다. 참고로 채무를 완제받은 근저당권자의 근저당권은 법적으로 소멸했으므로 남아 있던 근저당권 등기는 위 근저당권 소멸 시점부터 무효다.

이에 A(원고)는 B(피고)를 상대로 ‘피고가 이미 채권을 모두 회수해 배당받을 금액이 없었음에도 이중으로 배당받았음을 이유로’ 피고의 배당금에 대한 부당 이득 반환 청구의 소를 제기했다.

피고는 “이미 소멸된 자신의 근저당권에 기해 이뤄진 임의 경매 자체가 무효이므로 경매의 유효를 전제로 한 원고의 배당금 채권이 존재하지 않는다. 따라서 원고의 주장은 부당하다”는 그럴듯한 논리를 전개했고 원심법원(2심)은 이를 수용해 원고의 청구를 기각했다.

참고로 대법원은 오래전부터 경매가 무효인 경우 소유권을 취득하지 못하게 된 매수인은 경매 과정에서 배당받은 자에 대해 그 배당액에 관한 부당 이득 반환을 청구할 수 있다고 판시해 왔다.

임의 경매의 정당성은 실체적으로 유효한 담보권의 존재에 근거하므로, 담보권에 실체적 하자가 있다면 그에 기초한 경매는 원칙적으로 무효다. 특히 채권자가 경매를 신청할 당시 실행하고자 하는 담보권이 이미 소멸했다면 그 경매 개시 결정은 아무런 처분 권한이 없는 자가 국가에 처분권을 부여한 데에 따라 이뤄진 것으로서 위법하다.

반면 일단 유효한 담보권에 기해 경매 개시 결정이 개시됐다면, 이는 담보권에 내재하는 실체적 환가 권능에 기초해 그 처분권이 적법하게 국가에 주어진 것이다. 결국 담보권의 소멸은 그 소멸 시기가 경매 개시 결정 전인지 또는 후인지에 따라 그 법률적 의미가 본질적으로 다르다.

등기의 공신력을 인정하지 않는 한국에서 경매 개시 결정 전에 이미 근저당권이 소멸한 경우에도 경매의 공신력을 인정한다면 이는 소멸한 담보권 등기에 공신력을 인정하는 것과 같은 결과를 가져오므로 현재의 등기 제도에도 부합하지 않는다는 점에서 이러한 경매를 무효로 본 대법원의 결론은 타당하다.

나아가 피고는 자신의 근저당권에 기해 경매를 신청하고 경매 과정에서 배당금을 수령했는데 이는 모두 근저당권이 유효함을 전제로 한 행동인 반면 원고가 부당 이득 반환을 구하자 비로소 근저당권 및 경매의 모든 무효를 주장하는 것은 실로 모순된 모습으로, 신의성실의 원칙상 허용되지 않는다는 대법원의 결론도 역시 타당하다.

조주영 법무법인 신의 변호사