한문도 교수 "거래량 여전히 밑바닥…부동산 들썩인다는 표현 지양해야"

충청권 부동산 시장의 침체가 이어지는 가운데 국내 부동산시장 분석 권위자인 한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수는 지역의 미분양 주택 물량과 입주 물량의 적체로 공급과잉현상이 빚어질 것으로 전망했다. 향후 상당기간 주택가격 하락세가 가속화될 것이란 얘기다.

또한 정부의 부동산 대책 등으로 일부 지역에서 나타난 반등 기류는 제한된 수준인 '반짝효과'라고 설명하며, 여전히 최근 주택거래량이 기존 평균치를 크게 밑돌고 있다는 점을 간과해선 안 된다고 강조했다.

한국부동산원 자료에 따르면 지난해 12월 말 기준, 올해 충남의 공동주택 입주 물량은 적정 물량인 1만 2000가구 보다 무려 3배에 가까운 3만 1053가구로 예정돼있다. 올해 대전의 경우 적정 물량인 7000가구보다 적은 6098가구이지만 내년 입주 물량은 3배를 넘는 1만 9086가구로 전망됐다.

이에 대해 한 교수는 "충남의 경우 올 공동주택 입주 물량이 전년 대비 3배 가까이 뛴다. 대전은 내년 입주물량이 늘어날 것으로 집계되고 있다. 여기에 미분양 주택 물량까지 더하면 엄청나다"고 밝혔다.

한 교수는 미분양 물량이 해소되지 않은 상황에서 입주 물량까지 쏟아질 경우 가격 하방 압력은 가속화될 수밖에 없다고 진단했다.

그는 "미분양 물량과 입주 물량이 적체돼 공급과잉이 되기 시작하면 가격 하방 압력은 지속될 수밖에 없다. 당분간 이 현상이 이어질 것으로 보고 있다"며 "서울은 미분양 물량이 적은 반면 수도권, 지방으로 갈수록 늘고 있다. 양극화가 심한 상황"이라고 설명했다.

반면 세종의 경우 지난 주(3월20-24일) 아파트 값이 전주 대비 0.09% 오르며 전국 17개 시·도 가운데 유일한 아파트값 상승을 나타냈다. 더불어 매매가격 하락세도 완화되고 있으며 급매물도 빠르게 소진중인 것으로 파악됐다. 이를 두고 일각에선 세종 부동산시장이 회복 신호를 보내고 있다는 분석을 내놓고 있다.

그러나 한 교수는 평균치를 밑도는 수준의 제한·일시적 반등이라고 반박했다.

그는 "세종의 부동산 관련 수치를 보면 하락 폭이 줄고 수요가 붙은 것은 분명하다"면서도 "중요한 건 10억짜리가 300만 원 오른 건 별 의미가 없다는 것이다. 가격이 1000대였다가 2000대로 올라도 2배 올랐다고는 한다. 하지만 1만대나 5000대에 비하면 여전히 낮지 않나"라고 반문했다.

이어 "이 같은 추세는 정부가 지난 1월 3일 내놓은 부동산 규제 완화 정책과 특례보금자리론 효과에 기인한 일시적인 반등에 불과하다"고 강조했다.

한 교수는 지역 부동산 시장의 훈풍을 일으킬 것으로 기대를 모으고 있는 국가산단 지정 여파도 그리 크지 않을 것이라고 전망했다. 산단의 완공 시기를 감안하면 현재시장에서 큰 변화가 생길 가능성은 극히 낮다는 이유에서다.

한 교수는 "국가산단의 완공 시기를 감안하면 2030년 전후로 현재 시장에서의 직접적 영향은 극히 제한적이거나 없을 것으로 보인다. 긍정적 평가는 나올 수 있으나 부동산 시장의 회복 신호라고 볼 수는 없다는 뜻"이라며 "상승장이 되려면 매물·미분양 감소, 거래량·전세가 증가 등 요소들이 다 나타나야 한다"고 말했다.

한 교수는 부동산 시장의 암울한 전망이 장기화될 것으로 우려되는 상황 속, 정부의 왜곡된 주택가격 떠받치기 정책은 시장 정상화에 도움이 되지 않는다고 지적하기도 했다.

그는 "가계부채가 심각한 상황에서 정부는 시장정상화를 위해 더 이상 왜곡된 주택가격 떠받치기 정책은 지양하고 미분양 현장의 PF(프로젝트파이낸싱) 부실화 문제에 대한 대비가 필요하다"며 "이 경우에도 국민혈세가 투입되므로 투명한 미분양 매입 가격수준 및 방침을 공개해야 한다. 부실 현장을 정리하는 정책이 국가경제와 시장 정상화와 관련 공정과 상식에 부합하다"고 제언했다.