산에 막힌 동네, 개발도 막혀… 강북주민 "높이제한 풀어달라"

서울시 고도지구 완화 검토 방안
이르면 내달 발표… 적용은 내년
남산·북한산 둘러싸인 중구·강북구
"정비사업서 역차별… 규제 낮춰야"
일각선 "자연 훼손 우려" 목소리

이르면 다음달에 서울 지역의 고도지구 완화 방안이 윤곽을 드러낼 전망이다. 그동안 높이규제로 사업성이 낮아 정비사업이 어려웠던 중구, 강북구, 도봉구 등 강북지역 주민들이 촉각을 곤두세우고 있다. 다만, 일각에선 도시 경관 침해를 우려하는 목소도 나오고 있다. 고도지구는 쾌적한 환경과 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고한도를 규제하는 지역을 말한다.

■빠르면 다음달 고도완화 방안 윤곽

27일 업계에 따르면 서울시가 올 상반기 내 고도지구 검토 방안을 발표할 예정이다. 시는 지난 2021년 5월 고도지구에 대한 '도시관리계획 재정비 용역연구'를 발주했다. 올해 11월 연구 결과가 나오기 전에 관련 내용을 내놓을 계획이다. 고도지구를 해제하거나 높이를 완화하려면 도시관리계획을 변경해야한다. 이를 위해 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 절차를 거쳐야 하기 때문에 미리 방향성을 제시하는 셈이다. 발표 시기는 빠르면 4월이 될 것이란 관측이 우세하다.

서울시 관계자는 "(고도지구 관련) 최종 적용은 내년이 돼야 하지만 올해 하반기에 재정비 안이 마련될 것"이라고 말했다. 이어 "자치구별로 고도지구 해제 및 높이 제한을 완화를 요구하는 곳이 있다. 이를 검토하고 있다"며 "고도지구가 경직되게 운영되면 사업성이 떨어지는 부분이 있다. 모아타운, 신통기획 등 계획적인 정비를 하는 곳과 연계해 검토하고 있다"고 말했다.

현재 서울시 고도지구는 총 8곳이다. 남산 주변, 북한산 주변, 구기·평창, 경복궁 주변, 서초동 법조단지 주변, 국회의사당 주변, 오류·온수동 일대, 배봉산 주변 등 총 약 9.2㎢가 고도지구로 남아있다. 지난해 3월 광진구 어린이대공원 일대 고도지구가 26년만에 폐지됐다. 이를 계기로 남산 일대인 중구와 북한산 일대 강북구, 도봉구 등에서 고도제한 완화 목소리가 높아지고 있다.

중구 내 필동, 명동, 회현동, 다산동, 장충동 일대의 경우 1995년부터 남산 고도지구로 지정됐다. 이곳에서 건물을 지을 때는 최소 12m 이하에서 최대 20m 이하의 높이 제한이 적용된다. 이 때문에 중구는 오는 8월까지 '남산 고도제한 완화방안 검토 및 기본구상 용역'을 진행하기로 하고 주민협의체까지 꾸렸다.

강북구는 미아동, 수유동, 우이동 일대 2.93㎢에 해당하는 지역은 북한산 고도지구이다. 이 지역은 1990년에 5층 18m 이하로 최초 설정된 이후 2005년 5층 20m 이하로 완화됐다가 2014년 층수규제없이 20m 이하로 기준이 완화된 이후 현재에도 유지되고 있다. 도봉구 방학1동, 방학2동, 방학3동, 쌍문1동 일대는 1990년 북한산 고도지구로 설정됐다.

■도시 조망권 침해 우려도 적지않아

중구, 강북구, 도봉구 등 3개 자치구 주민들은 고도지구에 묶여 신통기획, 모아타운 등 정비사업 선정에서 역차별을 받는다고 주장한다. 중구 필동 A공인중개사는 "이사 가지 않고 동네에 남은 주민들은 높이 제한으로 불평등을 느낀다"고 말했다. 강북구 우이동 B공인중개사는 "우이동 내 빌라만 우후죽순으로 생겨 주차난을 해결하려면 고도제한 완화가 필요하다"며 "자연을 훼손하지 않는 범위에서 풀어주는 것은 찬성한다"고 말했다.

서울시 역시 주택공급 확대를 위해 고도지구 완화를 고려하는 분위기이다. 지난 8일 'SH참여 모아타운 공공관리 시범사업 대상지'로 북한산 고도지구 내 도봉구 쌍문동 두 곳을 선정했다. 서울시 관계자는 "이번 사업 후보지 중 고도제한 등 특수한 지역 여건으로 사업추진에 어려움이 예상되는 곳을 우선 고려했다"고 말했다.

다만, 도시 전문가들은 도시경관을 고려한 절충안을 모색해야한다고 조언한다. 건물이 산을 가려 도시 조망권이 침해될 수 있어서다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "고도제한을 풀어서 개발을 늘리는 것과 자연환경, 조망 등 공익적인 가치 사이에서 어떤 것이 사회적인 이득을 더 유발하는가를 따져야 한다"고 강조했다.