[감정평가] 가로주택정비사업, 재건축 조합원 현금청산자의 대응법

가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 일반 재건축사업 등에서 조합원의 지위를 유지하면서 새 아파트를 분양받을 계획이라면 종전자산 감정평가를 잘 받는 일에 심혈을 기울이는 것이 현명하다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

원하는 평형대를 신청하기 위해서 그리고 추가분담금을 적게 내거나 환급금을 많이 돌려받기 위해서는 종전자산평가액이 다른 조합원들과 비교했을 때 상대적으로 높은 수준으로 책정되는 것이 유리하기 때문이다.

반면 애초에 사업 자체를 동의하지 않았거나 혹은 분양신청을 하지 않아 현금청산을 받는 경우도 있다. 현금청산이란 분양권을 포기하고 현금을 받고 토지, 주택이나 빌라 등 부동산을 청산하는 것을 말한다. 다시 말해 사업시행자에게 돈을 받고 부동산을 파는 것이다.

이 경우에도 종전자산평가는 잘 받으면 좋은 일이다. 왜냐하면 현금청산 시에도 감정평가를 받게 되는데 본건 전례로서 존재하는 평가액이 청산금 감정평가에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

재건축사업 등에 반대하는 상담자는 돈 안 받고 청산도 안 하고 싶다는 한탄하지만 사업시행자가 매도청구권을 행사하면 내가 팔기 싫어도 팔아야만 한다. 강제성이 있는 것이다. '청구'라는 친절한 표현을 쓰지만 사실은 수용이나 다름없다.

나아가 부동산 소유자가 매매대금을 결정할 수가 없는 것도 특징이다. 소유권이전등기청구의 소, 이른바 매도청구소송에서 실시되는 법원 지정 감정인의 감정평가액으로 매매대금이 결정된다. 팔기 싫어도 팔아야 하는데 지주가 매매대금을 결정할 수도 없으니 강제수용과 별 반 다름 없다는 말이 나오는 것인데, 감정평가 절차는 강제수용에 비해 매우 간결한 점이 특징이다.

재개발사업이나 다른 공익사업에 편입되는 법률에 의한 강제수용의 경우에는 청산의 절차가 협의보상 - 수용재결 - 이의재결 그리고 행정소송까지 최대 4번 또는 재평가가 있는 경우 그 이상의 감정평가가 이행되므로 제도적으로 이의신청이 보장된다. 그러나 매도청구소송의 경우 통상 단 1회의 법원감정평가로 매매대금이 결정되고 종결되어 이의신청 절차가 별도로 보장되지 않는 점이 다르다.

특별히 부동산 감정평가에 문제가 있는 경우가 아니라도 강제수용에 준하는 매도청구를 당하는 피고로서는 단 1회로 종결되는 감정평가는 매우 아쉬운 부분임에 의심의 여지가 없다. 그 단 한번의 감정평가에 의견제출을 못 하는 경우도 있고, 현장조사에 입회하거나 협조하지 못할 수도 있기 때문이다.

따라서 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업 등에서 현금청산을 예정하는 경우라면, 현 제도상 매도청구소송을 통해 단 1회의 감정평가로 매매대금이 결정되므로, 그 단 한 번의 부동산 감정평가를 잘 받기 위한 대비를 철저히 하는 것이 현명하다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 박효정

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr