[하우머니] 경매로 산 내 집, 말없이 '문' 열면 큰일 난다?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 지난 시간에 말씀 주신 것처럼 대부분은 협의가 된다고 하셨는데, 일부이긴 하지만 협의가 안 되는 경우도 있다고 하셨거든요? 

- 경매 명도, 협상이 불가능하다면 ‘강제집행’?
- 명도의 방법, 95%는 협상 나머지 5%는 강제집행
- 협상이 안 되는 경우, 강제집행 할 수밖에 없어
- 강제집행, 낙찰자의 신청에 의해서 법원의 집행관 진행
- 낙찰받은 건물 안에 있는 물건을 모두 밖으로 빼내는 것

Q. 특히 알고 계신 에피소드가 많을 것 같아요. 점유자가 잠수를 탈 수도 있고. 그리고 막무가내로 못 나가겠다고 버티는 경우도 있을 것 같은데, 혹시 이런 경험 없으신가요? 

- “절대 못 나가”, 명도 협상 난항 사례는?
- 경매 낙찰 아파트의 점유자가 잠수를 탄다면?
- 실제 경매 부동산의 명도는 약 90% 이상 서로 합의
- 임차인과 협의가 되지 않을 경우엔 인도명령을 통해 집행
- 서울 노원구 아파트 낙찰 사례, 점유자가 이미 이사한 경우
- 문은 닫힌 상태라면, 절대 문을 강제로 열면 안 됨
- 인도명령결정을 받아서 강제집행을 해야 함
- 문 열고 진입 시, 주거침입죄와 재물손괴죄로 고소 위험
- 제주도 오피스텔 반값 낙찰 후 명도 완료해서 임대
- 보증금을 전액 배당받는 임차인, 이사비 500만원 요구
- 무리한 이사비 요구로 협상 안돼, 강제집행 한 경우
- 인천 공장 낙찰받고 보니, 임차인이 8명인 경우 
- 각 임차인별 이사비를 5000만원씩 요구
- 먼저 나가는 분에게 2000만원 주겠다고 해 명도협상 완료
- 마포 아파트 낙찰 후 체납관리비 확인하러 갔다 당일 명도협상
- 이사기간 3주에 이사비 100만원으로 협의가 끝난 사례
- 명도는 복불복, 배려하는 가운데 단호함도 필요 

Q. 인도명령은 기계적으로 신청하라고 하셨거든요. 말씀하신 것처럼 어쩔 수 없는 경우엔 강제집행을 해야 한다는 건데, 필요한 서류가 뭐가 있는지 정확히 어떻게 해야 하는지도 설명해주세요.

- 부동산 경매 인도명령 절차 신청방법?
- 임차인과 협의가 되지 않을 경우에는 인도명령을 통해 집행
- 인도명령신청서는 어떻게 준비할까?
- 대법원 홈페이지 전자민원센터 양식모음에서 다운로드
- 강제집행 하기 위해서는 인도명령결정을 미리 신청
- 명도협상이 돼도, 이사를 못 가는 경우 발생
- 인도명령을 신청하게 되면 그 결정문이 점유자에게 송달
- 인도명령을 신청 절차, 낙찰받은 부동산 소유 입증
- 잔대금 납부확인서 제출하거나 소유권이전등기 후 제출
- 잔금을 납부하는 금융기관에서 낙찰자 인도명령 대리신청

Q. 경매 강제집행은 인도명령과 인도소송, 두 가지 방법이 있더라고요. 두 개 다 필요한 건가요? 뭐가 다른 건지도 설명해주시죠?

- 인도명령 vs. 인도소송, 차이점은?
- 낙찰자가 집행관에게 강제집행 신청
- 강제집행 위해선 인도명령결정문, 인도소송판결문 필요
- 인도명령결정을 받아 강제집행, 거의 99% 이상
- 인도명령이 인도소송보다 좋은 점, 신속한 결정
- 인도소송 판결은 못해도 7- 8개월 이상의 시간 소요
- 인도명령, 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자 상대 가능
- 낙찰자에게 대항할 수 있는 점유자는 인도소송 해야

Q. 일단 비용과 처리기간을 고려하면 인도명령이 훨씬 좋은 것 같은데, 신청 방법을 자세히 알려주시면 좋을 것 같거든요?

- 인도명령 신청하는 방법은?
- 인도명령신청, 잔대금납부확인서를 경매계에 신청
- 법원, 곧바로 인도명령결정을 내리고 인도명령결정문 송달
- 인도명령결정문으로 집행문과 송달증명원을 받아서 강제집행 

Q. 그럼 인도명령 신청 후 강제집행까지 어떻게 진행이 되는 건가요? 그냥 기다리면 되는 건가요?

- 명도협상 결렬 시, 강제집행 순서는?
- 신청서 접수 후 약 2주 후 현장 방문
- 강제집행 본집행 날짜에 이삿짐센터 불러 짐 빼기
- 집행관사무소에 가서 강제집행 신청
- 집행관 ‘계고’, 직접 점유자를 만나서 예고하는 것
- 2주 정도 시간을 주고 강제집행에 대한 안내
- 강제집행에 대한 모든 비용 등은 점유자 책임
- 점유자 부재 시 문에 계고장을 붙이고 오는 경우

Q. 이렇게 경고를 했는데도 안 나갔다면 강제집행 당일날이 가장 궁금한데요. 막 집에 들어가서 물건들과 사람을 끌어내는 건가요? 문은 그냥 따고 들어가고요? 어떻게 진행되는 건지 궁금합니다?

- 강제집행 당일, 누구와 어떻게 처리할까?
- 강제집행 시, 점유자가 있는 경우가 대부분
- 집행관이 점유자를 만나면 집행 개시 통보
- 물건들을 이삿짐 박스에 담아서 밖으로 강제이동
- 원칙적으로 강제집행 후 열쇠 바꾸면 사실상 명도 마무리 
- 사람이 집에 없다면 증인 2명을 참관자로 동행
- 이삿짐센터를 불러서 강제로 강제집행 후 짐 보관

Q. 내부에 있는 물건들을 싹 치우려면 말씀하신 것처럼 사람들도 필요하고 짐들을 보관할 곳도 필요한데요. 가장 중요한 건 비용 아니겠습니까? 얼마나 드는지도 궁금한데요? 

- 강제집행비용 얼마나 필요할까?
- 강제집행비용, 인지대와 송달료, 현황 조사료 등 포함
- 강제집행비용, 150만원에서 300만원대 정도
- 집행관이 부동산의 면적과 층을 감안해서 용역 섭외
- 인부 1인당 비용, 약 12만원 정도 책정
- 33평형 아파트, 인부 12명 비용 약 150만원 정도
- 강제집행 시 인부 너무 많이 투입된다는 오해
- 강제집행은 30분 내외로 끝내야 한다는 점 고려
- 점유자 자리에 없어 짐 보관 시, 보관트럭 60만원 
- 창고에 보관 시. 2~3달에 60- 90만원 정도 비용 들어
- 최악의 경우, 비용 300만원 정도 소요될 가능성 염두
- 가급적 이사비 협상을 통해서 원만하게 합의하는 것 중요
- 강제집행 비용, 추후에 점유자에게 청구할 수 있어
- 점유자가 자력이 거의 없는 경우가 많아 큰 의미 없음

Q. 실거주를 하지 않고 투자 목적으로 낙찰을 받은 경우도 많잖아요. 명도가 안 끝나면 바로 파는 것도 불가능한가요? 

- ‘명도’없으면 경매 후 매도는 불가능?
- 등기를 하지 않으면 부동산 처분 불가능
- 경락인 앞으로 소유권 이전등기를 신청해야
- 낙찰받고 곧바로 매도하는 경우 흔치 않아
- 낙찰 후 소유권 취득하는 것 전제로 매매계약 체결
- 매도할 때 명도는 낙찰자가 해준다는 조건
- 대부분의 낙찰자, 직접 거주 목적인 경우가 많아
- 투자의 개념으로 일단 전세나 월세를 주는 경우 
- 추후 매매차익을 얻겠다고 생각하는 분들이 대다수

Q. 부동산 처분을 하려면 등기를 해야 한다는 건데, 등기 준비물이나 절차는 어렵지 않나요? 어떤 것들이 필요한지 설명 좀 해주시죠.
 
- 소유권 이전 등기를 위한 준비물과 절차는?
- 낙찰 후 잔금을 납부하면 낙찰자가 소유권 취득
- 올바른 재산권 행사하기 위해서는 소유권이전등기 필요
- 잔대금 완납 증명원과 매각허가결정문을 받아 취득세 납부
- 관할 구청에서 말소할 등기건수별 말소등록세 납부
- 기존에 있던 경매등기 근저당권 가압류 등 말소신청 
- 부동산 등기부등본 또는 대장과 낙찰자의 주민등록등본 첨부
- 해당 경매계에 소유권이전등기 및 말소등기촉탁신청
- 해당 경매계에서 이러한 내용으로 등기소에 촉탁등기 
- 등기소에서는 낙찰자 명의로 소유권이전등기
- 등기필증을 해당 경매계에 보내 등기권리증 수령

Q. 말씀하신 것처럼 등기를 하려고 보니 등기 비용을 제외한 법무사 수수료가 약 50만원 정도 든다고 하더라고요? 혹시 돈을 좀 아낄 수 있는 방법은 없을까요?

- 부동산 소유권 이전등기 법무사 비용 최소화 방법?
- 법무사를 통한 등기와 셀프로 등기하는 방법
- 잔금을 대출받는 경우, 변호사나 법무사사무실에서 등기
- 낙찰자가 잔대금을 모두 납부하는 경우에는 셀프 등기
- 법무사 비용, 통상 10- 20% 할인된 가격으로 제공
- 비용 부담스럽다면 직접 셀프등기로 하는 방법
- 금융기관에서 대출 시 변호사나 법무사가 등기 대행
- 경락잔금 대출 시, 셀프등기 불가능…반드시 법무사 통해야
- 낙찰자 본인이 잔금을 모두 납부한 경우에만 셀프등기 가능

Q. 오늘(27일) 살펴본 명도와 소유권 이전등기를 할 때 어떤 부분을 조심해야 하는지, 그리고 꼭 체크해야 할 포인트들 짚어주시죠?

- 경매 낙찰 후 명도와 소유권 이전등기, 주의할 점은?
- 명도·인도명령신청 시, 점유자가 누구인지 확인 필수
- 실제 장사하는 점유자 A, 임차인 B, 사업자등록자 C
- 원칙은 직접 점유자인 A와 명도 협상
- 임차인 또는 사업자등록자가 점유자라고 주장 가능성 
- 점유자, 임차인, 사업자등록자 모두 인도명령 대상

Q. 다시 한번 마음고생을 안 하려면 좋은 매물 찾는 게 중요하다는 생각이 들면서요. 오늘도 임장 다녀오신 이야기 안 들어 볼 수 없습니다. 이번에는 청라 쪽을 다녀오셨다고요?

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