2023년 서울 아파트 전세 67% 하락 거래… 계약갱신 최저

고금리에 역전세난 심화 여파
청구권 사용 33.4%… 1년 전 절반
매매 회복 조짐에 안정세 전망
분양권 전매 완화 3월 중 시행

역전세난이 심화하는 가운데 올해 1분기 서울 아파트 전세 거래 3건 중 2건은 이전 거래 대비 가격이 하락한 것으로 나타났다. 계약갱신청구권 사용 비중은 2020년 8월 제도 도입 이래 최저 수준을 기록했다.

26일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습.

26일 부동산R114에 따르면 지난해 4분기와 올해 1분기 서울 아파트 전세 거래의 가격을 비교한 결과 조사 대상 5138건 중 67.3%에 해당하는 3459건이 종전보다 낮은 하락 거래였던 것으로 집계됐다. 지난해 4분기와 올해 1분기 동일단지, 동일면적에서 전세(보증부 월세 제외) 계약이 1건이라도 체결된 거래의 최고가격을 비교한 것이다.

서울 아파트 전셋값이 하락한 것은 계속된 고금리 여파로 전세자금대출 이자가 치솟으면서 전세 수요가 급감한 영향이다. 특히 신규 입주 단지가 많은 지역에서 하락 거래 비중이 높았다. 지난달 말 3375가구 규모 ‘개포자이 프레지던스’가 입주한 강남구의 하락 거래 비율이 74.5%로 가장 높았고, 재건축이 본격화된 목동이 포함된 양천구가 73.9%로 뒤를 이었다. 지난달 1772가구 규모의 ‘흑석리버파크 자이’가 입주를 시작한 동작구도 전세 거래 중 71.9%가 하락 거래였다.

올해 1분기 서울 아파트 전월세 갱신거래(1만4082건) 중 계약갱신청구권을 사용한 거래는 33.4%(4704건)로 나타나 2020년 8월 제도 도입 이래 가장 낮은 수준을 기록했다. 2020년 4분기에는 80%를 넘었고, 지난해 1분기 67%였던 계약갱신청구권 사용 비중이 1년 반 만에 절반 수준으로 감소한 것이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “전셋값 하락으로 역전세난이 심화하면서 세입자들이 굳이 갱신권을 쓰지 않고도 2년 전보다 전셋값을 낮춰 계약을 진행한 영향”이라고 설명했다.

고금리 상황은 여전히 지속되고 있지만 아파트 매매시장의 거래절벽이 조금씩 회복되면서 전셋값이 다시 안정세를 찾을 것이란 전망도 나온다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1분기 수도권 아파트 매매량은 2만5941건으로 지난해 4분기(1만3650건)의 2배 수준으로 늘었다.

매매가 되살아나는 가운데 올해 초 상단이 최대 연 8%에 달했던 시중은행의 전세자금대출금리도 4%대로 낮아지면서 전세 수요도 조금씩 늘고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세수급지수는 이달 들어 첫째주 64, 둘째주 65.2, 셋째주 67.1로 꾸준히 상승하고 있다. 다만 지수는 여전히 기준선(100)을 훨씬 밑돌고 있어 시장에 전세를 내놓으려는 사람이 구하는 사람보다 많은 수요자 위주의 시장이 지속되는 상황이다.

한편 분양권 전매제한 완화를 골자로 한 주택법 시행령 개정안이 최근 차관회의를 통과해 이달 중 시행될 예정이다. 수도권의 전매제한 기간은 최대 10년에서 3년, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소된다.

박세준 기자 3jun@segye.com