공시가격 하락에 자동으로 내려가는 전세금… 임대사업자 ‘진퇴양난’

“이러다 다 죽는다”… ‘착한 임대인’도 무릎 꿇었다
빌라 공시가격 하락에 “세입자에게 고통 전가될 것”
전세 보증금 사고 우려 커졌지만…정부 “반전세로 돌려라”

지난달 15일 오후 서울 시내의 빌라 밀집지역. /뉴스1

“임대사업자 중에는 빌라를 사서 임대사업을 하는 사람이 많은데, 공시가격이 역대급으로 떨어지면서 보증금을 돌려주기 어려워졌습니다. 이러다 다 죽습니다.”(서울 영등포구의 임대사업자 A씨)

집값 하락으로 올해 공동주택 공시가격이 역대 최대 폭으로 인하되면서 주택 임대사업자들이 진퇴양난에 빠졌다. 상당수 임대사업자가 아파트에 비해 가격이 저렴한 빌라를 여러 채 매입해 전세로 빌려주며 사업을 하는데, 공시가격이 크게 내리면서 전셋값이 따라서 급락할 상황이기 때문이다. 임대사업자들은 전셋집에서 나가는 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 경우가 늘어날 수 있다고 우려한다.

25일 국토부에 따르면 올해 공동주택 평균 공시가격은 지난해보다 18.61% 하락했다. 주택가격 공시제도가 도입된 2005년 이후 가장 큰 하락 폭이다.

공시가격 인하 이후 임대사업자들은 난감한 상황에 빠졌다. 계약 기간이 끝나면 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데 공시가격이 내려가면서 받을 수 있는 전셋값도 함께 하락할 수밖에 없는 상황이기 때문이다.

공시가격에 따라 전셋값이 움직이게 된 이유가 있다. 임대사업자는 의무적으로 전세보증보험에 가입해야 한다. 전세보증보험에 가입하는 데에는 공시가격이 결정적인 역할을 한다. 일정 금액 이상이면 보험 가입이 안 되는 만큼 가입 가능 금액이 곧 전세금 상한선이 돼서다.

정부는 오는 5월부터 HUG의 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 강화했다. 전세 보증보험을 악용해 전세 사기를 벌이는 것을 막기 위해 공시가격의 150%까지 허용하던 보증 한도를 126%로 낮췄다. 여기에 집값과 전셋값 비율을 따지는 전세가율이 90% 안에 들어와야 전세보증보험에 가입할 수 있다.

보증 한도와 전세가율을 낮췄는데 공시가격도 하락하면서 전세보증보험에 가입할 수 있는 전세보증금 상한선은 크게 내려가는 셈이 됐다. 세입자가 나갈 때 임대사업자가 보증금 차익을 내줘야 할 가능성이 커진 것이다.

지난달 15일 오후 서울 시내의 빌라 밀집지역. /뉴스1

최근 입법예고된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안도 임대사업자의 발목을 잡았다. 앞으로 빌라 가격을 매길 때 반드시 공시가격을 1순위로 이용하도록 했기 때문이다. 공시가격이나 실거래가격이 없을 경우에만 감정평가를 활용할 수 있다.

서울 강서구 화곡동의 한 공인중개업소 관계자는 “공시가격이 내려가면서 1억8600만원에 빌라 전세를 줬던 집주인이 새 세입자를 받을 때 1억4700만원만 받아야 하는 상황이 됐다”면서 “2억원대 빌라의 경우 보증금을 돌려주려면 7000만~8000만원 물어줘야 해 집주인의 부담이 크다”고 설명했다.

임대사업자가 보유한 집이 한두 채가 아닌 경우 세입자들의 보증금을 돌려주는 데 어려움을 겪고 결국 임대사업자가 줄도산할 수 있다는 우려도 나온다. 임대사업자들이 주저앉으면 집이 경매로 넘어가면서 세입자도 함께 위험에 빠질 수 있다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “신규 전세 계약을 체결하면서 보증금을 돌려주는데 현금을 손에 쥐고 있다가 돌려주면 좋지만 그렇지 않은 경우가 대부분”이라며 “전세 사기를 벌이는 사기꾼이 아닌 ‘착한 임대인’의 경우에도 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 상당수일 것”이라고 했다.

사정이 이렇지만 정부는 별도의 임대사업자 구제책을 내놓지 않을 계획이다. 애초 전세금은 언제든 돌려줄 수 있도록 집주인이 방안을 갖고 있어야 한다는 시각을 갖고 있기 때문이다. 국토부 관계자는 “임대사업자에 대한 대책을 따로 마련 중인 것은 없다”면서 “보증금이 낮아지면 반전세로 계약하는 등의 방안을 마련할 수도 있을 것”이라고 말했다.

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