브리지론 우발채무 롯데 '1.4조' 태영 '5600억원'… "미분양 늘면 위험수준"

23일 신용평가회사 나이스(NICE)신용평가는 최근 '건설회사 부동산 PF우발채무 리스크 범위 비교분석' 보고서를 발표했다. 이에 따르면 현재 상황에서는 건설산업 전반적으로 위험군 우발채무 부담에 대한 대응이 가능하며 위험군 우발채무 부담이 높은 일부 개별 건설회사의 경우에도 적극적인 현금유동성 확보를 통해 단기적인 대응력을 높인 상태다. 그러나 부동산 업황 침체가 장기화 되면 이야기가 달라질 수 있다./사진=뉴시스

미분양 물량과 미입주 위험이 증가하면 주요 건설업체의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무가 급증할 것이라는 신용평가사의 전망이 나왔다. 당장 우려하지 않아도 될 상황이나 분양 성과에 따라 재무부담이 악화될 수 있고 이는 신용도 저하로 연결된다는 분석이다.

23일 나이스(NICE)신용평가는 최근 발표한 '건설회사 부동산 PF우발채무 리스크 범위 비교분석' 보고서를 통해 현재 건설업계의 위험군 우발채무 부담에 대한 대응이 단기적으로는 가능하지만 부동산 시장 침체 장기화 시 요주의 규모까지 커질 수 있다고 경고했다.

보고서는 현재 나이스신용평가에 회사채 혹은 기업어음 유효등급(투자등급인 BBB- 이상)을 보유한 11개사(현대건설·포스코건설·GS건설·롯데건설·대우건설·태영건설·HDC현대산업개발·KCC건설·동부건설·코오롱글로벌·HL D&I 한라)의 주요 건설회사의 우발채무 총 규모가 95조원에 달하는 반면 보유 현금유동성은 12조원에 불과한 점을 고려할 때 우발채무의 절대적인 규모가 매우 과다하다고 평가했다.

PF 유형 중 연대보증, 채무인수, 자금보충의 우발채무 위험도가 높은 수준으로 드러났다. 3개 유형은 시행사 또는 SPC(특수목적법인)가 브리지론이나 본PF를 상환하지 못할 경우 신용공여를 한 건설업체가 상환의무를 대신 부담하는 직접적인 보증이다. 이들 신용공여는 유사 시 건설회사의 재무부담으로 직접 이어질 수 있다. 주요 건설업체 11개사의 요주의 우발채무는 20조원 수준이다.

반면 건설업체가 예정된 공사기간 내에 준공의무를 부담해야 하는 책임준공의무(미이행 시 채무인수 포함)는 우발채무의 위험도가 낮은 것으로 구분한다. 분양실적 등에 따라 공사대금 수령의 문제가 발생할 수 있는 점은 부담 요인이지만 적시에 공사가 완료되면 건설업체는 차입금 상환 주체에서 제외되기 때문이다.

보고서는 요주의 우발채무 중 미분양위험이 높을 것으로 추정되는 대구·인천·대전·울산 사업장의 브리지론과 분양률이 70%를 하회하는 사업장을 대상으로 한 본PF를 위험군 우발채무로 분류했다. 해당 기준으로 위험군 우발채무 규모는 본PF 5000억원과 브리지론 4조5000억원을 합한 약 5조원으로 산정된다.

특히 롯데건설과 태영건설 위험군 우발채무액이 컸다. 롯데건설의 위험군 우발채무는 현금유동성(6800억원)을 9500여억원 상회하는 1조6000억원이다. 위험군 우발채무 중 본PF는 약 2100억원으로 울산과 대구 중심이다. 태영건설의 위험군 우발채무는 5600억원, 현금유동성은 1400억원이다. 분양 개시한 현장들의 분양실적이 전반적으로 우수해 본PF 중 위험군 우발채무는 없다.

2개사는 계열사 지원과 금융회사들과의 투자협약 체결 등을 통해 현금을 확보하고 우발채무의 만기를 연장하는 등의 조치를 통해 단기적인 유동성 위험에선 벗어난 상태다.

롯데건설의 경우 지난 1월 메리츠금융그룹과의 투자협약 체결로 롯데건설이 보유하던 1조4000억원의 유동화증권을 매각해 현금유동성을 확보하고, 신용공여한 동 유동화증권의 만기를 2024년 5월까지 연장했다. 태영건설은 지난 1월 관계사인 티와이홀딩스로부터 4년 만기로 4000억원을 차입한 데 이어 이달 한국투자증권과 조성한 2800억원의 펀드 자금이 회사가 신용 보강한 PF 유동화증권 매입과 대출 차환에 활용될 예정인 것으로 파악된다.

지역 기준에 따르면 현재 약 3조3000억원의 브리지론을 보유한 현대건설은 관련 사업장의 90%가 서울에 위치하고 있어 대부분이 위험군 우발채무에서 제외됐다. 롯데건설은 브리지론 4조3000억원 중 1조4000억원, 태영건설의 경우 1조1000억원 가운데 5600억원이 위험군 우발채무로 분류된다.

홍세진 나이스(NICE)신용평가 기업평가4실 수석연구원은 "현재로서는 위험군 우발채무 부담이 높은 일부 개별 건설회사 또한 적극적인 현금유동성 확보를 통해 단기적인 대응력을 높인 상태지만 부동산 업황 침체가 길어지면 미분양 위험지역이 현재 5조원인 위험군 우발채무 규모가 20조원까지 증가할 수 있다"며 "신규 착공 사업장의 분양률이 낮아지면 우발채무 위험도가 낮은 책임준공의무 관련해서도 공사대금 미회수에 따른 운전자금 부담이 발생하고, 이는 추가적인 재무부담 확대로 이어질 가능성이 있다"고 지적했다.

이어 "현재 건설회사의 차환 위험은 다소 완화된 상태이지만 투자심리 악화 시 위험이 재차 부각될 수 있다"며 "재무부담을 악화시킬 수 있는 다수의 위험 요인이 상존하는 상황에서 현금유동성이나 재무여력 확보 수준이 건설업체 대응력의 핵심 요소"라고 판단했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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