공시가 역대 최대폭 하락… “급매 줄고 증여·갈아타기 늘 듯”

■ 18.61% 떨어져 ‘2021년 수준’
稅부담 줄어도 집값영향 제한적
업계 “다주택자 절세목적 증여
똑똑한 한 채로 전환 증가할 듯”
전세보증보험 가입요건 제한에
빌라 등 임차인 보호 약화 우려

아파트값 어떻게 바뀔까 금리 인상과 경기 둔화 등 여파로 올해 공동주택 공시가격이 지난해보다 18.61% 떨어져 역대 최고 하락 폭을 기록한 가운데 지난 22일 서울 한 부동산에 매물 안내문이 붙어 있다. 연합뉴스

올해 공동주택 공시가격이 역대 최대 하락률을 기록했지만, 주택 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 부동산 전문가들은 전망했다. 수요자들의 집값 고점 인식이 뚜렷한 데다, 부동산 시장을 둘러싼 대내외 환경이 악화일로라는 판단에서다. 다만 주택 보유세(재산세+종합부동산세)가 큰 폭으로 줄어 고가주택, 다주택자의 부담이 감소하면서 이들의 주택 증여는 늘어날 것으로 보인다. 여기에 실수요자들의 ‘갈아타기’ 수요도 증가할 전망이다.

23일 국토교통부와 부동산 업계에 따르면 올해 아파트 등 전국 공동주택 공시가격은 지난해 대비 18.61% 떨어져 2021년 공시가격 수준으로 돌아가게 됐다. 공시가격이 큰 폭으로 내리면서 보유세 부담은 2020년보다 약 20% 이상 감소하고, 1가구 1주택자 종부세 대상 주택이 대폭 줄 것(2021년 45만6360가구→23만1564가구)으로 보인다.

공시가격이 큰 폭으로 내리지만, 집값 상승 관측은 섣부르다는 지적이다. 경기침체를 뜻하는 ‘R(Recession)의 공포’ 우려와 고금리 지속, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제, 미분양 주택 급증 등 부동산 시장 환경이 악화한 상태다. 다만 업계와 전문가들은 종부세 감소로 고가주택 보유자와 다주택자가 주택을 급매하는 경우는 줄어들 것으로 예상했다. 세 부담 개인과 법인들의 주택증여가 늘고, 실수요자들의 ‘똑똑한 한 채’ 갈아타기가 증가할 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “고금리 지속으로 집값 하락 기대심리가 여전해 집값을 자극할 가능성이 크지 않고, 다주택자의 세 부담이 적어져 매물 출회 압박도 줄어들 것”이라고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “공시가격 하락이 집값에 미칠 영향은 극히 제한적”이라며 “다만 다주택자의 절세 목적 증여는 이어질 가능성이 크다”고 예상했다. 서울 양천구 목동 A 공인중개업소 대표는 “거래 절벽 상태가 이어지면서 공시가격 인하 문제에 관심을 두는 집주인들은 아직 없다”며 “세 부담 감소로 집값이 오를 가능성은 희박해 보이고, 실수요자의 갈아타기 수요는 늘어날 수 있다”고 말했다.

공시가격이 큰 폭으로 하락하면서 하반기에 재계약하는 빌라(다세대주택 등)의 보증 문제가 수면 위로 떠오를 가능성이 커지고 있다. 빌라 공시가격이 낮게 책정돼 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 요건을 맞추기 어렵기 때문이다. 부동산 중개업체 집토스는 공시가격이 20% 하락하며 수도권 하반기 전세 계약 종료 빌라 5만2632건 중 82%(4만3158건)에서 보증보험 계약이 문제가 될 것으로 분석했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “연립·다세대는 공시가격 하락으로 전세금반환보증 가입이 제한돼 임차인 보호가 약해질 것이라는 우려가 있다”고 말했다.

김순환·김성훈 기자