비은행권 부동산PF 위험노출액 115조 ‘초비상’

2년만에 미분양 주택 7만5000호로
지방 중소건설사 한계기업 2배 증가
“부동산 경기 연착륙 없인 부실 심화”

전국의 미분양주택이 7만5000호로 급증하면서, 주택시장을 중심으로 한 부동산 경기 악화로 건설기업의 부실 위험이 높아진 것으로 나타났다. 이에 따라 이들의 부동산프로젝트 파이낸싱(PF) 우발채무가 현실화될 경우, 자금을 공급한 금융권도 타격을 입을 전망이다. 특히 부동산 호황기 높은 수익을 거두고자 비은행권이 부동산 PF에 115조원 규모로 자금을 확대한 데 따른 우려의 목소리가 더 크다. 이미 비은행권 부동산PF 사업장 위험 수준은 2020년 말부터 높아지고 있고, 증권업의 연체율은 2021년 말 3.7%에서 작년 9월 말 8.2%로 두배 이상 늘어나는 등 업권별 연체율도 동시에 확대되고 있다.

▶건설사 36% 영업이익만으로 이자비용 감당 못해=23일 한국은행의 ‘금융안정상황’에 따르면, 지난해1~3분기 중 상장 건설기업 72개 기업의 이자보상배율은 3배로 2021년 6.5배 대비 반토막이 났다. 이자보상배율은 영업이익을 총이자비용으로 나눈 값으로, 기업의 상환능력을 나타내는 지표다. 영업이익만으로 이자비용 감당이 안되는 취약기업 비중은 36.1%로 1년 전(28.9%)보다 7.2%포인트가 늘었다.

주택 시장 침체로 미분양 물량이 늘면서, 분양으로 자금이 공급되는 건설업의 재무위험이 커진 때문으로 풀이된다. 실제 미분양주택은 2021년 7월 1만5000호에서 지난 1월 7만5000호로 5배 증가했으며 주택매매거래량은 같은 기간 8만9000호에서 지난 1월 2만6000호로 4분의 1토막 났다.

특히 수도권에 비해 부동산 시장이 빠르게 위축된 지방 중소 건설기업의 재무 위험이 급증했다. 한은은 지방의 중소 건설기업 중 한계기업 비중이 지난 2018년 8.2%에서 지난해 16.7%로 두 배 이상 늘어난 것으로 분석했다. 부실위험기업 비중 역시 같은 기간 11.4%에서 12.8%까지 늘어난 것으로 추정했다. 한계기업은 3년 연속 영업이익만으로 이자비용을 감당하지 못한 기업을, 부실위험기업은 부실위험이 5%를 초과하는 기업을 의미한다.

부채비율과 부실위험도 동반 상승했다. 지난 3분기 말 기준 상장 건설기업의 부채비율은 107.9%로 2021년 말(97.4%)보다 10.5%포인트 상승했으며 부실위험은 0.613%로 2021년 말(0.603%)에 비해 소폭 상승했다.

▶부동산PF 우발채무 보유 건설사 44곳...비은행권 부동산PF익스포저 115조원= 문제는 앞서 부동산 경기가 수년째 상승하는 과정에서 늘어난 부동산 관련 우발채무다. 통상 건설사는 시행사가 부동산PF 추진 시 일으킨 빚에 대해 보증을 선다. 착공이나 분양이 제대로 이뤄질 경우 발생하지 않는 채무지만, 부동산 경기 침체로 PF가 시행되지 않으면 빚은 고스란히 건설사 부담으로 나타난다. 아울러 건설사 역시 이 보증을 해결하지 못하면, 돈을 빌려준 금융사의 연쇄부실로도 나타날 수 있다.

한은은 현재 상장 건설기업 중 32개 기업이 PF대출 및 유동화 증권에 대한 채무보증을 제공하고 있다고 파악했다. 또 중도금대출보증 등 기타 채무보증을 모두 포함할 경우 44개 기업이 부동산 관련 우발채무를 보유하고 있으며, 이중 약 10분의 1 정도의 기업은 동 우발 채무 규모가 자기자본의 5배를 초과하는 것으로 나타났다. 사실상 감당할 수 없는 빚이다.

돈을 빌려준 금융사로서도 위험부담이 커질 수 밖에 없다. 특히 주택 가격 상승기 수익성 강화를 위해 부동산PF 시장에 대출을 늘린 비은행권의 위험 수준은 2020년 말부터 높아지고 있는 것으로 나타났다.

한은에 따르면 지난해 9월 말 새마을금고를 제외한 보험·증권·여신사·저축은행·상호금융 등 비은행권 전체의 부동산 PF 익스포저 규모는 115조5000억원으로 사상 최대 규모다. 이 중 대출이 91조2000억원, 유동화증권 채무보증이 24조3000억원을 차지했다.

여기에 새마을금고의 작년 말 기준 관리형 토지신탁 사업비 대출잔액 15조5079억원(행정안전부 집계)까지 합하면 비은행권의 부동산PF 익스포저 규모는 140조원으로 늘어난다.

한은은 부동산 경기 위축에 따른 사업추진 불확실성이 커지고, 미분양주택이 늘어나면서 PF대출 상환 위험이 벌써부터 커진 것으로 봤다. 실제 여신전문금융사의 경우 PF대출 연체율이 2021년 말 0.5%에서 지난해 9월 1.1%로 두 배 이상 상승했으며, 저축은행은 1.2%에서 2.4%, 증권사는 3.7%에서 8.2%로 뛰었다.

새마을금고는 부동산PF 관련 연체액이 2021년 말 60억원에서 지난해 말 602억원으로 10배가량 늘었다.

한은 관계자는 “부동산 부실 예방 및 건설사의 재무위험 완화를 위해서는 기본적으로 부동산 경기의 연착륙이 중요할 것으로 판단된다”면서 “부동산 경기 위축이 장기화될 경우 사업 진행이 중단되거나 부실화되는 PF사업장이 늘면서 일부 비은행권의 자본비율이 하락할 가능성이 있는 만큼 민간 중심의 원활한 구조조정 여건을 마련해 부실우려 PF사업장의 정리 지연에 따른 불확실성을 최소화할 필요가 있다”고 말했다.

한편 부실 위험에 직면한 상호금융의 경우 대주단 협의체를 가동시키는 등 선제 노력에 나서기로 했다. 대표적으로 새마을금고중앙회는 4월 국내 약1300개 지역금고와 자율협약을 맺고 ‘부동산 PF 대주단 협의체’를 출범하고, PF 사업장 부실 발생을 대비해 정상화 지원 절차와 요건 등을 논의하기로 했다. 홍승희 기자

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