마래푸+은마 보유세 71%↓·잠실주공5 58%↓…"똘똘한 한 채 계속"

핵심요약

공동주택 공시가격 18.61% 하락…역대 최대 하락폭
"1주택자 보유세 부담, 2020년보다 20% 이상 줄어"
보유세 결정할 공정시장가액비율, 재산세 4월·종부세 상반기 발표
공정시장가액비율 현행 유지시 아리팍 등 고가 1주택자 보유세 40%↓
마래푸+은마+고래힐 3주택자 보유세 71% 떨어질 듯
"전반적인 시장 영향 제한적"…"'똘똘한 한 채' 계속될 것"

서울 대치동 은마아파트. 황진환 기자

2023년 공동주택 공시가격이 전년보다 18.61% 하락한다. 역대 최대 하락폭이다. 공시가격 하락으로 1주택자의 세부담은 2020년보다 평균 20% 이상 줄어들 전망이다. 공시가가 인하되면서 지역가입자의 건강보험료와 등기시 부담하는 국민주택채권매입액 등 부담도 낮아진다.

정부는 개별적인 세부담 수준을 결정하는 공정시장가액비율은 추후 발표할 것이라고 밝혔는데 2022년 기준이 유지될 경우 다주택자의 보유세는 70% 넘게 낮아지고 강남권 1주택자의 보유세도 60% 가까이 줄어드는 것으로 나타났다.

시장에서는 고금리와 고물가, 경기침체 우려가 여전한 만큼 공시가 조정에 따른 세부담 완화가 전반적인 주택시장에 미칠 영향은 제한적인 것으로 보고 있다. 다만 고가1주택자와 다주택자에 대한 세부담이 크게 완화된 만큼 '똘똘한 한 채' 현상이 심화될 것이라는 전망이 나온다.

공시가 3.9억원 1주택자 보유세 부담 28.9% 줄어

국토교통부는 2023년 공동주택 공시가격(안)에 대해 소유자들을 대상으로 오는 23일부터 다음달 11일까지 열람 및 의견청취를 진행한다고 22일 밝혔다.

올해 공동주택 공시가격(안)은 전년 대비 전국 평균 18.61% 하락했다. 지난해 공시가격이 17.20% 상승한 것을 고려하면, 올해 공시가격은 사실상 2021년 수준으로 돌아간 것이라고 국토부는 설명했다. 집값이 전반적으로 하락했고, 지난해 11월 발표한 '공시가격 현실화 수정계획'에 따라 올해 현실화율을 2020년 수준(공동주택 71.5% → 69.0%)것도 올해 공시가 하락 요인으로 작용했다.

추경호 경제부총리가 22일 정부서울청사에서 열린 부동산관계장관회의에 참석하고 있다. 왼쪽부터 방문규 국무조정실장, 김주현 금융위원장, 추 부총리, 원희룡 국토교통부 장관. 박종민 기자

국토부가 2022년 공정시장가액비율(재산세 45%, 종부세 60%)을 적용해 시뮬레이션을 한 결과 올해 보유세 부담은 지난해보다 크게 줄어들고 2020년보다도 줄어드는 것으로 나타났다. 공시가 3.9억원 1주택자의 경우 지난해 보유세는 63만9천원이었지만 올해 보유세는 45만4천원으로 2020년(63만4천원)과 비교해도 세부담이 28.4% 줄어드는 것으로 나타났다. 공시가 8억원 1주택자의 올해 보유세도 125만2천원으로 지난해 보유세(203만4천원)보다 줄었고, 2020년 보유세(177만7천원)보다도 줄었다. 2020년 대비 세부담이 38.5% 줄어드는 것이다. 국토부는 "가액별 시뮬레이션 결과 1주택자의 보유세 부담은 2020년 대비 약 20%이상 감소한다"고 설명했다.

정부는 다만 개별적인 세부담은 공정시장가액비율, 공제금액, 세율 등에 따라 결정되고, 올해 적용되는 공정시장가액비율은 재산세는 4월, 종합부동산세는 상반기에 발표할 예정이라고 밝혔다.

2주택 이상 보유자 세금 70%↓…강남권 1주택자도 60%↓

이런 내용을 바탕으로 CSB노컷뉴스가 신한은행 WM사업부 우병탁 팀장(세무사)에게 시뮬레이션을 의뢰한 결과 2022년 공정시장가액비율 기준 유지시 2주택 이상 보유자와 고가1주택자들의 세금부담이 크게 낮아지는 것으로 나타났다.

2주택 이상 보유자에게 적용되는 2022년 공정시장가액비율(재산세 60%, 종합부동산세 60%)을 적용할 경우(세액공제 없을 경우 가정) 서울 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오'(전용면적 84㎡)와 강남구 대치동 '은마'(84㎡), 강동구 고덕동 '래미안고덕힐스테이트'(84㎡)등 3주택자의 올해 보유세는 2701만원으로 계산됐다. 전년(8691만원)보다 68.92% 줄어든 수준이다.

'마포래미안푸르지오'(84㎡)와 '은마'(84㎡) 등 2주택자의 보유세는 1526만원으로 전년(5358만원)보다 71.51% 줄어드는 것으로 계산됐고, '마포래미안푸르지오'(84㎡)와 '래미안고덕힐스테이트'(84㎡) 등 2주택자의 올해 보유세는 887만원으로 전년(3079만원)보다 71.79% 낮아지는 것으로 계산됐다.

강남권 고가주택을 보유한 1주택자의 세부담도 크게 줄어든다. 1주택자 대상 2022년 공정시장가액비율(재산세 45%, 종부세 60%로) 적용시(세액공제 없을경우 가정) 서울 서초구 반포동 '래미안퍼스티지'(84㎡) 1주택자의 보유세는 830만원으로 전년(1456만원)보다 42.95% 줄어든다. 이는 2020년 보유세(1279만원)보다도 낮은 것이다. '은마'(84㎡) 1주택자의 보유세는 451만원으로 전년(833만원)보다 45.78% 줄고, 2020년(565만원)보다도 낮아진다. 서울 송파구 잠실동 '잠실주공5단지'(82㎡) 1주택자의 보유세도 438만원으로 전년(1050만원)보다 58.21% 줄어든다.

공시가격이 12억원 이상인 이른바 준고가주택의 세부담 인하율은 고가주택보다는 적은 것으로 계산됐다. '마포래미안푸르지오'(84㎡) 1주택자의 보유세는 252만원으로 전년(412만원)보다 38.7% 줄어들고, 성동구 상왕십리동 '텐즈힐'(84㎡) 1주택자의 보유세는 208만원으로 전년(350만원)보다 40.53% 낮아진다. '래미안고덕힐스테이트'(84㎡) 1주택자의 보유세는 180만원으로 전년(313만원)보다 42.42% 내려간다.

재산세와 종부세의 공정시장가액비율이 상향조정되면 다주택자와 고가1주택자의 세부담 인하율이 다소 줄어들지만 2020년과 비교하면 세부담은 줄어든다.

우병탁 팀장은 "정부 발표대로 공정시장가액비율을 종부세 60%, 재산세 45%로 적용할 경우 (세액공제 없을 경우를 가정할 때) 고가주택은 재산세와 종부세를 더해 35% 이상 감소하는 것으로 나타났다"며 "종부세만 높고 보면 55~70%까지도 감소하는 사례도 있을 것으로 예상된다"고 설명했다. 이어 "2022년 공시가격 12억에서 14억이던 아파트의 경우 작년에는 종부세를 냈지만 올해는 과세기준금액(1주택 12억)보다 낮아지면서 종부세를 내지 않게 되는 단지들이 늘어나는 것으로 나타난다"며 "마찬가지로 보유세가 전년 대비 25~35%정도 줄어들 것으로 보이는데 이는 2020년 보유세와 비슷하거나 더 낮은 세액"이라고 덧붙였다.

"시장 연착륙에 도움 될 듯"…"'똘똘한 한 채' 현상은 계속"

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 박종민 기자

전문가들은 공시가격 하락에 따른 주택 보유에 대한 세금 부담 감소는 시장 연착륙에 도움이 될 것으로 보고 있다. 다만 고금리와 고물가, 경기침체 우려 등 시장을 둘러싼 상황이 녹록지 않은만큼 집값에 미칠 영향은 제한적이라는 전망에 무게가 실린다.

직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "기준금리 인상의 속도는 조절되고 있으나 경기둔화 우려 및 DSR 규제, 미분양 순증 등 주택시장의 각종지표 단기 회복이 불확실하고 입주 등 공급과잉 우려가 잔존한 지역들은 주택구매 의지가 과거보다 높지 않은 상태"라며 "공시가격 하락 등 보유세 경감으로 인한 주택 거래량 평년 회복이나 개선효과는 제한적일 것"이라고 전망했다. 다만 "주택보유에 따른 세금부담이 낮아지며 급하게 처분하지 않고 관망하려는 매도 움직임이 예상되고 세부담을 낮춰 실수요자의 주택보유 관련 심리적 부담을 낮추고 1주택 교체수요의 시장 진입문턱을 낮추는 효과를 기대할만하다"고 덧붙였다.

NH농협은행 김효선 부동산수석위원도 "공시가격 하락 조치로 별도 법령 개정의 절차 없이도 세 부담은 크게 완화될 전망이어서 세부담으로 인한 급매 등 매도의 압박은 낮아질 수 있다"면서도 "올해도 고금리와 고물가로 인한 전반적인 경제 상황이 좋지 않기 때문에 공시가격 하락에 따른 시장 활성화도 제한적일 전망"이라고 내다봤다.

다만 다주택자와 고가주택을 보유한 1주택자의 세부담이 더 크게 줄어드는 만큼 주거선호도가 높은 지역의 고가주택을 의미하는 이른바 '똘똘한 한 채' 현상은 심화될 것으로 전망된다.

KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "강남 등 고가주택 밀집지역에서는 부부공동명의를 통한 '똘똘한 한 채' 흐름이 유지될 수 있을 것"이라며 "종부세가 최종적으로 얼마나 감소할 지는 공정시장가액비율(60%)이 어떻게 조정될지도 변수로 작용할 것으로 보인다"고 전망했다. 이어 "비강남 2주택 보유자들도 종부세 부담 때문에 주택수를 줄이는 현상은 많지 않을 것 같다"고 덧붙였다.

함영진 랩장도 "제한된 매입수요에 지역별 양극화가 심화된 상황 속에서 고가주택 등에 대한 세부담이 일부 경감되며 일명 '똘똘한 주택'이나 수도권 상급지 위주의 갈아타기, 지방의 수도권 원정매입이 제한적으로 발생할 수 있다"고 내다봤다.

공시가격 하락은 환영할만하지만 '공시가격 현실화 로드맵'에 대한 재검토가 이어져야 한다는 지적도 나왔다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "이번 공시가격하락은 정책효과보다 대외요인으로 인한 국내 부동산가격 변동의 영향이라고 봐야한다"며 "지난해 말의 '공시가격 현실화 수정계획', 2020년 수준으로 공시가격 조정으로 끝낼 것이 아니라 공시가격에 대한 장기적인 검토가 필요하고 '공시가격 현실화 로드맵'에 대한 재검토도 필요하다"고 밝혔다.

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CBS노컷뉴스 김수영 기자 sykim@cbs.co.kr

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