[천자춘추] 이사철 계약갱신요구권 ‘불협화음’

뭇 생명이 탄생하는 봄이다. 꽃이 피면 나들이를 가고 싶은 것처럼 봄은 이사 가기도 좋은 계절이다. 그런데 꽃놀이를 즐겨야 할 계절에 이사 문제로 집주인과 임차인 간 분쟁과 불협화음이 끊이지 않는다고 한다. 그 이유는 임대차 3법의 계약갱신요구권과 전월세상한제 때문이다.

두 제도는 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 개정돼 벌써 3년째 접어들고 있다. 먼저 계약갱신요구권은 임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 2년 더 연장할 것을 요구하면 집주인은 본인 또는 직계 존비속이 해당 주택에 직접 거주할 목적이 아니면 정당한 사유가 없는 한 그 청구를 거절하지 못한다. 따라서 임차인은 특별한 사유가 없는 한 해당 주택에 4년을 거주할 수 있다. 만약 집주인이 해당 주택에 본인 등의 거주를 이유로 임차인 요구를 거절하고는 실제 거주하지 않으면 임차인이 집주인을 상대로 손해배상까지 청구할 수 있는 제도다.

전월세상한제는 집주인과 임차인이 약정한 월세나 전세보증금이 해당 주택에 조세, 공과금, 그 밖에 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 적정하지 않게 된 때에는 집주인이나 임차인이 상대방에게 그 증액 또는 감액을 요구할 수 있다. 그런데 집주인이 전세보증금 등을 증액하는 경우는 약정한 월세 또는 보증금의 5% 이내의 한도를 정해 놓았고, 증액 후 1년 이내에는 증액하지 못하게 돼 있다. 그러나 임차인의 감액 요구에는 특별한 한도나 제한을 두지 않고 있다.

이러한 두 제도는 임차인에게는 매우 유리한 제도다. 그렇지만 계약갱신요구권 행사 종료 후 새로운 임대차계약을 하는 경우 이제 집주인은 상한제의 적용을 받지 않으므로 4년 동안 올리지 못한 전세보증금 등을 한꺼번에 올릴 수밖에 없다. 그러면 전세가격의 상승을 가져와 오히려 임차인에게 더 큰 부담으로 다가온다. 그리고 두 제도가 임차인의 주거 안정을 너무 강조한 나머지 집주인에게는 고의나 과실 등 잘못이 전혀 없음에도 불구하고 매우 불리하게 작용하고 있어 법의 형평성에서도 문제가 있다. 이렇게 주택시장의 순기능을 침해하기도 하는 두 제도는 하루빨리 개선돼야 할 것이다.

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