[공동주택 공시가 역대 최대 하락] 올해 보유세 얼마나 줄어드나 서울 1주택 세금 절반이상 줄기도… ‘마래푸 + 은마’ 2주택 보유자 작년 5358만원→올해 1526만원… “稅감소 커 시장매물 줄어들수도”
올해 아파트 등 공동주택 공시가격이 지난해 대비 18.61% 떨어져 역대 최대 하락 폭을 나타내며 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담도 크게 줄어들 것으로 전망된다. 서울 시내 주요 단지를 보유한 1주택자의 경우 올해 보유세 부담이 지난해는 물론이고 2020년보다 20% 이상 감소할 것으로 예상된다. 다주택자는 지난해 대비 60∼70%, 2020년 대비 절반 수준의 보유세가 부과되는 등 세 부담이 대폭 줄어들 것으로 보인다.
● 서울 주요 단지 1주택자 보유세 최고 60% 가까이 감소
22일 동아일보가 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장에게 의뢰해 공동주택 보유세 변화를 시뮬레이션한 결과 서울 서초구 ‘아크로리버파크’(전용 84㎡)의 올해 공시가격(열람안)은 24억7700만 원으로 지난해(26억6700만 원) 대비 7.12% 하락했다. 올해 납부 예정 보유세는 1078만 원으로 지난해(1448만 원)보다 25.5% 감소했고, 2020년(1359만 원)과 비교해도 20.7%나 줄었다.
송파구 ‘잠실주공5단지’(전용 82㎡)는 지난해에 비해 보유세 부담이 절반 이상으로 줄어든다. 올해 공시가격(15억1700만 원)이 지난해(22억6600만 원) 대비 33.05% 감소했기 때문이다. 예상 보유세 납부액은 약 439만 원으로 지난해(1050만 원) 대비 58.2% 감소할 것으로 전망된다. 2020년 보유세(838만 원)보다도 47.6% 줄어든 수치다.
지난해보다 공시가격이 줄면서 공시가격이 1주택자 종부세 기본공제액(12억 원) 밑으로 내려가 보유세 부담이 급감하는 곳도 있다. 강동구 ‘래미안고덕힐스테이트’(전용 84㎡)의 올해 공시가격은 8억5400만 원으로 지난해(12억600만 원) 대비 29.19% 감소했다. 이에 따라 보유세 부담은 지난해 314만 원에서 올해 181만 원으로 42.4% 줄어들 예정이다. 올해부터 1주택자는 공시가격 12억 원까지 종부세 기본공제를 받게 되면서 종부세 납부액이 ‘0원’이 된 덕분이다.
시뮬레이션은 올해 재산세 공정시장가액비율(60%, 1주택자는 45%)과 종합부동산세 공정시장가액비율(60%)이 지난해와 같다고 가정했다. 1주택자는 만 59세가 5년 미만으로 보유해 종부세 세액공제가 없다는 가정하에 추산했다.
● 다주택자 보유세 감소 폭 더 커 “시장 매물 줄어들 수도”
다주택자는 1주택자보다도 보유세 부담이 더 큰 폭으로 줄어든다. 서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오’(전용 84㎡)와 강남구 ‘은마아파트’(전용 84㎡)의 올해 공시가격은 각각 10억9400만 원, 15억4400만 원으로 잠정 결정됐다. 지난해(13억8200만 원, 20억2600만 원)와 비교하면 각각 20.8%, 23.8% 감소했다.
이 주택들을 보유한 2주택자는 올해 보유세로 약 1526만 원을 납부하게 된다. 지난해(5358만 원)와 비교하면 71.5% 줄었다. 재산세는 1116만 원에서 830만 원으로 25.7% 감소했는데, 종부세가 4242만 원에서 696만 원으로 83.6% 급감한 결과다. 올해 보유세는 2020년 보유세(3058만 원)와 비교해도 절반 수준이다.
마포래미안푸르지오(전용 84㎡)와 은마아파트(전용 84㎡), 래미안고덕힐스테이트(전용 87㎡) 등 총 3채를 보유한 3주택자의 경우 올해 보유세는 2702만 원으로 예상된다. 지난해 납부한 보유세(8691만 원) 대비 ―68.9%, 2020년(4879만 원)과 비교하면 ―44.6%의 변동률이다.
이처럼 세금이 대폭 줄어든 것은 지난해 집값이 크게 떨어지며 공시가격도 많이 하락한 데다 정부가 올해부터 다양한 세 부담 완화안을 적용하기 때문이다.
우선 종부세의 경우 종부세 부과 기준이 공시가격 6억 원에서 9억 원(다주택자)으로 올라갔다. 공시가격이 9억 원을 넘지 않으면 종부세를 내지 않아도 된다는 뜻이다. 1주택자는 지난해 11억 원까지만 비과세 혜택을 받았지만, 올해는 12억 원까지 받는다. 또 1주택 부부 공동명의자는 18억 원까지 공제받을 수 있다. 지난해에는 부부 각각 6억 원씩 총 12억 원의 기본공제가 적용됐다. 서울 강남구 ‘은마아파트’, 동작구 ‘흑석 아크로리버하임’ 등의 1주택 부부 공동명의자들은 올해 종부세를 내지 않아도 된다. 또 전국의 모든 2주택자는 종부세 중과세율(1.2∼6.0%) 대신 일반세율(0.5∼2.7%)을 적용받는다. 3주택 이상 다주택자에게 적용되는 최고세율도 기존 6%에서 5%로 낮아졌다. 정부 관계자는 “올해 보유세는 대체로 2019년보다는 높고 2020년보다는 낮은 수준일 것으로 예상되지만, 개별 주택마다 차이는 있을 수 있다”고 설명했다.
전문가들은 보유세 부담이 크게 완화된 다주택자들이 시장에 내놨던 급매 일부를 거둬들일 수 있다고 예상했다. 안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “보유세 부담으로 매각을 고민하던 다주택자들의 부담이 줄어든 만큼, 시장 가격이 하락한 지금 시점에 굳이 매도하지 않아도 되는 매물은 다시 거둬들일 가능성이 크다”며 “다주택자의 급매물까지 사라진다면 거래량 자체는 더 줄 수 있다”고 했다.
개별 공동주택의 공시가격은 23일 0시 부동산 공시가격 알리미 홈페이지를 통해 공개된다. 정부는 내달 11일까지 공시가격 관련 의견을 홈페이지와 시·군·구청 민원실을 통해 신청받고, 이를 토대로 4월 말쯤 결정 공시가격을 공개한다.
정순구 기자 soon9@donga.com 세종=박희창 기자 ramblas@donga.com
